Die Kompetenzverteilung
Der Bund hat die Gesetzgebungskompetenz für das Bodenrecht, aus der das Bauplanungsrecht folgt. Er regelt also, ob und mit welcher Nutzung an einem Standort gebaut werden darf.
Die Länder haben die Kompetenz für das Bauordnungsrecht, also für die Anforderungen an das einzelne Bauwerk, darunter Sicherheit, Abstände und Nutzbarkeit, Verfahren. Der Bund regelt demgegenüber, ob und wie ein Standort bebaut werden darf.
Daraus folgt die Struktur, die das gesamte deutsche Baurecht prägt. Sie trennt die Frage nach dem Standort von der nach dem Gebäude.
| Ebene | Regelungsgegenstand | Rechtsquelle |
|---|---|---|
| Bund | ob und mit welcher Nutzung | Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung |
| Länder | wie das Bauwerk beschaffen sein muss | sechzehn Landesbauordnungen |
| Gemeinden | konkrete Festsetzungen für Flächen | Bebauungsplan, örtliche Bauvorschriften |
Die dritte Zeile wird häufig übersehen. Die Gemeinde konkretisiert das Bundesrecht durch die Bauleitplanung und kann zusätzlich örtliche Bauvorschriften erlassen, die dem Landesrecht zuzuordnen sind.
Die vier Prüfungen
Ein Vorhaben durchläuft bis zur Baureife vier voneinander unabhängige Prüfungen. Jede kann eigenständig scheitern.
| Prüfung | Was sie klärt |
|---|---|
| Die planungsrechtliche Prüfung | die Zulässigkeit nach Art und Maß der Nutzung, je nachdem ob ein qualifizierter Plan besteht |
| Die bauordnungsrechtliche Prüfung | die Anforderungen an das Gebäude: Gebäudeklasse, Abstandsflächen, Verfahren, technische Nachweise |
| Die fachrechtliche Prüfung | ob weitere Genehmigungen erforderlich sind |
| Die privatrechtliche Prüfung | was vertraglich geschuldet ist, unabhängig von den drei anderen |
Das Fachrecht kann entscheidend werden
Neben Planungs- und Ordnungsrecht steht eine Reihe von Fachmaterien, die eigene Anforderungen stellen und eigene Verfahren kennen. Sie greifen unabhängig von der Baugenehmigung.
| Materie | Typischer Anknüpfungspunkt |
|---|---|
| Naturschutzrecht | Eingriffe, Schutzgebiete, Artenschutz |
| Immissionsschutzrecht | Lärm, Luftschadstoffe, Nachbarschaft |
| Wasserrecht | Gewässernähe, Niederschlagswasser, Hochwasser |
| Denkmalschutzrecht | Baudenkmale, Ensembles, Umgebungsschutz |
| Straßenrecht | Zufahrten, Anbauverbote |
| Energierecht | Anforderungen an Neubau und Bestand |
Für die Projektsteuerung ist das Fachrecht der häufigste Grund unerwarteter Verzögerungen, weil es eigene Fristen und eigene Beteiligte mit sich bringt. Seine Verfahren laufen nicht parallel zum Baugenehmigungsverfahren.
Im Außenbereich hat es besonderes Gewicht, weil dort öffentliche Belange unmittelbar über die Zulässigkeit entscheiden. Der Beitrag zu Vorhaben im Außenbereich behandelt den Zusammenhang.
Eine sinnvolle Prüfreihenfolge
Die vier Prüfungen sind unabhängig, aber nicht gleich aufwendig. Eine Reihenfolge, die vom Ausschließenden zum Gestaltbaren führt, spart Planungskosten.
- Die planungsrechtliche Lage klären. Innenbereich oder Außenbereich entscheidet über die Bebaubarkeit überhaupt.
- Den Bebauungsplan prüfen, einschließlich Textteil und örtlicher Bauvorschriften.
- Das Fachrecht abfragen, insbesondere Schutzgebiete, Denkmalschutz und Wasserrecht.
- Die bauordnungsrechtliche Prüfung durchführen, beginnend mit den Abstandsflächen, weil sie über die bebaubare Fläche entscheiden.
- Das Verfahren bestimmen und die erforderlichen Nachweise klären.
Die ersten drei Schritte lassen sich ohne nennenswerten Planungsaufwand erledigen. Der Bauvorbescheid ist dafür das geeignete Instrument, insbesondere wo die Zulässigkeit von einer Beurteilung der Umgebung abhängt.
Was das für die Kostenermittlung bedeutet
Zwei Zusammenhänge werden in frühen Kostenbetrachtungen regelmäßig übersehen. Beide wirken vor der ersten Kostenschätzung.
| Zusammenhang | Kostenwirkung |
|---|---|
| Die planungsrechtliche Ausnutzung bestimmt die Bezugsgröße | ohne Kenntnis der zulässigen Geschossfläche ist keine Kostenkennzahl anwendbar |
| Fachrechtliche Anforderungen erzeugen eigene Kosten | Ausgleichsmaßnahmen im Naturschutz, Schallschutzmaßnahmen und Auflagen des Denkmalschutzes stehen außerhalb der Bauwerkskosten |
Für frühe Kostenermittlungen bedeutet das, dass die fachrechtliche Lage mit abzufragen ist, bevor eine Kennzahl angesetzt wird. Ein Kennwert ohne diese Angabe ist unvollständig.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.