Die drei Regime
Die Zulässigkeit eines Vorhabens richtet sich danach, wie das Grundstück planungsrechtlich eingeordnet ist. Drei Regime kommen dafür in Betracht.
| Regime | Grundlage | Maßstab |
|---|---|---|
| Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans | § 30 Abs. 1 BauGB | die Festsetzungen des Plans |
| Im unbeplanten Innenbereich | § 34 BauGB | die Eigenart der näheren Umgebung |
| Im Außenbereich | § 35 BauGB | grundsätzlich unzulässig, außer bei Privilegierung |
Die Abgrenzung erfolgt in dieser Reihenfolge. Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor, entscheidet allein er. Fehlt er, ist zu prüfen, ob ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vorliegt. Ist auch das zu verneinen, gilt der Außenbereich.
Die Einordnung entscheidet über die Bebaubarkeit eines Grundstücks und damit über seinen Wert. Sie gehört an den Anfang jeder Machbarkeitsbetrachtung.
Der Bebauungsplan in drei Ausprägungen
Das Baugesetzbuch unterscheidet drei Arten von Bebauungsplänen, und der Unterschied ist folgenreich. Er entscheidet darüber, ob der Plan die Prüfung abschließt.
| Planart | Inhalt | Wirkung |
|---|---|---|
| Der qualifizierte Bebauungsplan | mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen | abschließend |
| Der vorhabenbezogene Bebauungsplan | für ein konkretes Vorhaben aufgestellt | ebenfalls abschließend |
| Der einfache Bebauungsplan | erfüllt die Voraussetzungen des qualifizierten nicht | seine Festsetzungen gelten, soweit sie reichen; im Übrigen greift § 34 oder § 35 |
Die dritte Zeile wird regelmäßig übersehen. Das Vorliegen eines Bebauungsplans bedeutet nicht, dass er alle Fragen beantwortet. Wo er schweigt, tritt die Beurteilung nach der Umgebung oder nach dem Außenbereichsregime hinzu. Der Beitrag zu Vorhaben im Bebauungsplan behandelt die Unterscheidung.
Der unbeplante Innenbereich
Wo kein qualifizierter Plan besteht, das Grundstück aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt, gilt § 34. Der Gesetzgeber geht dort grundsätzlich von einer Bebaubarkeit aus.
Der Maßstab ist die Eigenart der näheren Umgebung, und zwar nach vier Merkmalen: Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche. Hinzu tritt die gesicherte Erschließung.
Ein entscheidender Punkt: Die Entscheidung ist gebunden, nicht in das Ermessen der Behörde gestellt. Fügt sich das Vorhaben nach allen vier Merkmalen ein und ist die Erschließung gesichert, muss die Genehmigung erteilt werden.
Der Beitrag zu Vorhaben im Innenbereich behandelt die Prüfung. Dort steht auch, woran sich das Einfügen bemisst.
Der Außenbereich
Der Außenbereich ist negativ abgegrenzt. Er ist alles, was weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Plans noch im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt. Er ist damit die Auffangkategorie der drei Regime.
Er soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden. Zulässig sind vor allem privilegierte Vorhaben, etwa land- und forstwirtschaftliche Betriebe und bestimmte Anlagen der Ver- und Entsorgung. Sonstige Vorhaben sind nur zulässig, wenn ihre Ausführung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt.
Der Beitrag zu Vorhaben im Außenbereich behandelt die Systematik. Dort steht auch, welche Vorhaben privilegiert sind.
Die Erschließung ist immer erforderlich
Eine Voraussetzung zieht sich durch alle drei Regime: Die Erschließung muss gesichert sein. Sie muss rechtlich und tatsächlich gewährleistet sein.
Gemeint ist die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und an die Ver- und Entsorgung. Gesichert heißt dabei nicht bereits vorhanden, sondern rechtlich und tatsächlich gewährleistet bis zur Fertigstellung.
Für die Kostenermittlung ist das ein eigener Posten, der in frühen Betrachtungen häufig fehlt und erheblich ausfallen kann. Er gehört zu den Kosten des Herrichtens und Erschließens, die außerhalb der Bauwerkskosten stehen.
Art und Maß der baulichen Nutzung
Beide Größen bestimmen, was auf einem Grundstück entstehen darf, und sie werden von der Baunutzungsverordnung konkretisiert. Sie werden getrennt festgesetzt und getrennt geprüft.
| Größe | Gegenstand | Konkretisierung |
|---|---|---|
| Die Art | die Nutzung: Wohnen, Gewerbe, Industrie, Mischnutzung und weitere | die Baunutzungsverordnung definiert die Baugebiete und ihre Nutzungskataloge |
| Das Maß | die Dichte: Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl, Vollgeschosse und Höhen | die Baunutzungsverordnung bestimmt ihre Ermittlung |
Auch im unbeplanten Innenbereich spielen diese Begriffe eine Rolle. Entspricht die Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, ist die Zulässigkeit nach der Art anhand dieser Verordnung zu beurteilen, als läge ein Bebauungsplan vor. Der Beitrag zu Art und Maß behandelt die Kennzahlen.
Das Verhältnis zum Bauordnungsrecht
Beide Prüfungen sind zu bestehen, und sie sind unabhängig voneinander. Ein Vorhaben kann planungsrechtlich zulässig und bauordnungsrechtlich unzulässig sein.
Ein Vorhaben, das sich planungsrechtlich einfügt, kann an den Abstandsflächen scheitern. Ein Vorhaben, das die Abstandsflächen einhält, kann planungsrechtlich unzulässig sein.
Ein häufiger Fehler besteht darin, aus der Bebauung der Nachbargrundstücke auf die eigene Bebaubarkeit zu schließen. Im Innenbereich ist die Umgebung zwar der Maßstab, aber nur für die planungsrechtliche Zulässigkeit; die bauordnungsrechtlichen Anforderungen treten hinzu. Der Zweig zum Bauordnungsrecht behandelt die andere Seite.
Ein laufendes Reformvorhaben
Eine Novelle des Baugesetzbuchs befindet sich zum Zeitpunkt der Prüfung im Gesetzgebungsverfahren. Sie zielt auf schnellere Verfahren, mehr Spielraum für die Innenentwicklung und erweiterte Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden.
Sie baut auf einer bereits geltenden Beschleunigungsregelung auf und bedarf nicht der Zustimmung des Bundesrats, kann also vergleichsweise zügig in Kraft treten. Der Zeitpunkt ihres Inkrafttretens steht noch nicht fest.
Bis dahin gilt das bestehende Recht, und laufende Bauanträge werden grundsätzlich nach altem Recht zu Ende geführt. Der Beitrag zur BauGB-Novelle behandelt den Stand des Verfahrens.
Wie sich Rechtssicherheit herstellen lässt
Im unbeplanten Innenbereich hängt die Zulässigkeit von einer Beurteilung der Umgebung ab, die vor Antragstellung nicht mit Sicherheit vorwegzunehmen ist. Diese Unsicherheit lässt sich vorab verringern.
Das wirksamste Instrument dagegen ist der Bauvorbescheid: eine verbindliche Vorabklärung einzelner Fragen, etwa der grundsätzlichen Bebaubarkeit, mit Bindungswirkung für eine bestimmte Dauer. Er bindet die Behörde und schafft damit Planungssicherheit.
Für Grundstücksentscheidungen lohnt er nahezu immer, weil er Klarheit schafft, bevor Planungskosten entstehen. Der Beitrag zu den Genehmigungsverfahren behandelt das Instrument.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.