Wann der Innenbereich vorliegt
Voraussetzung ist ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil. Zwei Merkmale müssen zusammentreffen.
| Merkmal | Bedeutung |
|---|---|
| Bebauungszusammenhang | die vorhandene Bebauung vermittelt trotz Lücken den Eindruck der Geschlossenheit |
| Ortsteil | die Bebauung hat ein gewisses Gewicht und ist Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur |
Fehlt eines der beiden Merkmale, liegt Außenbereich vor, mit erheblich strengeren Anforderungen. Der Beitrag zu Vorhaben im Außenbereich behandelt die Folgen.
Zu beachten ist zudem, dass § 34 auch dann greift, wenn ein einfacher Bebauungsplan besteht: Dessen Festsetzungen gelten, soweit sie reichen, und für alles Übrige ist das Einfügen zu prüfen. Die Prüfung verläuft dann zweistufig.
Die vier Merkmale des Einfügens
Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Maßgeblich sind dafür vier Merkmale.
| Merkmal | Gegenstand |
|---|---|
| Art der baulichen Nutzung | Wohnen, Gewerbe, gemischte Nutzung und weitere |
| Maß der baulichen Nutzung | Höhe, Geschosse, Grundfläche, Kubatur |
| Bauweise | offen oder geschlossen |
| überbaubare Grundstücksfläche | Lage des Baukörpers auf dem Grundstück |
Hinzu tritt als weitere Voraussetzung die gesicherte Erschließung. Sie muss rechtlich und tatsächlich gewährleistet sein.
Zwei Grenzen können auch ein sich einfügendes Vorhaben unzulässig machen. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben, und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Der Maßstab ist das tatsächlich Vorhandene
Dies ist der Kern der Vorschrift und die häufigste Quelle von Missverständnissen. Er betrifft die Frage, woran sich das Einfügen bemisst.
Maßstab ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist, nicht was wünschenswert wäre, nicht was der Flächennutzungsplan vorsieht und nicht was auf dem eigenen Grundstück früher stand.
Daraus folgen mehrere praktische Konsequenzen. Sie betreffen den Rahmen, seine Erweiterung und den Maßstab der Betrachtung.
| Konsequenz | Was daraus folgt |
|---|---|
| Der Rahmen wird durch das Vorhandene gebildet | ein Vorhaben innerhalb der Spannweite der Umgebung fügt sich ein |
| Bestehende Bebauung kann den Rahmen erweitern | ist in der Umgebung offene und geschlossene Bauweise vorhanden, kann beides zulässig sein |
| Die Betrachtung ist auf den äußeren Eindruck gerichtet | nicht auf rechnerische Feinheiten, etwa bei der Frage, ob ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt |
Wie weit die nähere Umgebung reicht
Der Begriff ist nicht durch feste Entfernungen bestimmt. Maßgeblich ist der Bereich, auf den sich das Vorhaben auswirkt und der seinerseits den Charakter des Vorhabens prägt.
Die Abgrenzung kann für jedes der vier Merkmale unterschiedlich ausfallen. Für die Art der Nutzung ist der Bereich häufig weiter zu ziehen als für die überbaubare Grundstücksfläche.
Für die Praxis bedeutet das, dass die Abgrenzung zu begründen ist. Eine Bauvoranfrage, die den herangezogenen Bereich benennt und dokumentiert, ist erheblich belastbarer als eine, die es der Behörde überlässt.
Die Entscheidung ist gebunden
Ein Punkt überrascht Bauherren häufig und stärkt ihre Verhandlungsposition. Er betrifft den Entscheidungsspielraum der Behörde.
§ 34 räumt der Behörde kein Ermessen ein. Fügt sich das Vorhaben nach allen vier Merkmalen ein, ist die Erschließung gesichert und sind die beiden weiteren Grenzen gewahrt, muss die Genehmigung erteilt werden.
Die Behörde kann ein Vorhaben also nicht ablehnen, weil sie es für städtebaulich unerwünscht hält. Sie kann nur feststellen, dass es sich nicht einfügt, und diese Feststellung ist überprüfbar.
Umgekehrt steht der Gemeinde, die eine bestimmte Entwicklung verhindern will, das Instrument der Bauleitplanung zur Verfügung und nicht die Ablehnung im Einzelfall. Sie kann die Genehmigung nicht mit Verweis auf ihre eigene Planungsabsicht versagen.
Das faktische Baugebiet
Eine Sonderregel betrifft den Fall, dass die Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht, sich also entwickelt hat, als bestünde ein Bebauungsplan. Man spricht dann von einem faktischen Baugebiet.
Dann beurteilt sich die Zulässigkeit nach der Art der Nutzung nach der Baunutzungsverordnung, einschließlich der dort vorgesehenen Regel- und Ausnahmenutzungen. Die Prüfung entspricht insoweit derjenigen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
Das ist für Nutzungsänderungen bedeutsam. In einem faktischen allgemeinen Wohngebiet richtet sich die Zulässigkeit einer gewerblichen Nutzung nach dem Katalog der Verordnung, nicht nach einer freien Betrachtung der Umgebung.
Wie sich Rechtssicherheit herstellen lässt
Die Beurteilung des Einfügens enthält Wertungen, die sich vor Antragstellung nicht mit Sicherheit vorwegnehmen lassen. Das ist der wesentliche Unterschied zum qualifizierten Bebauungsplan.
Das wirksamste Instrument dagegen ist die Bauvoranfrage mit anschließendem Vorbescheid. Sie klärt verbindlich, ob ein Vorhaben grundsätzlich zulässig ist, bevor Planungskosten in erheblichem Umfang entstehen.
Für Grundstücksentscheidungen im unbeplanten Innenbereich ist sie nahezu immer wirtschaftlich. Der Beitrag zu den Genehmigungsverfahren behandelt das Instrument.
Verwandte Beiträge
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.