Die Verfahrensarten
| Verfahren | Prüfumfang | Ergebnis |
|---|---|---|
| Verfahrensfreie Vorhaben | keines | keine Beteiligung der Behörde |
| Genehmigungsfreistellung | keine Prüfung, nur Anzeige | Baubeginn nach Fristablauf |
| Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren | eingeschränkter Katalog | Baugenehmigung |
| Baugenehmigungsverfahren | vollständig | Baugenehmigung |
Die Zuordnung folgt im Wesentlichen drei Merkmalen. Sie greifen in dieser Reihenfolge.
| Merkmal | Wirkung auf das Verfahren |
|---|---|
| Die Sonderbaueigenschaft | verweist grundsätzlich in das reguläre Baugenehmigungsverfahren, unabhängig von der Größe |
| Die Gebäudeklasse | entscheidet zwischen vereinfachtem und regulärem Verfahren; die höheren Klassen führen ins reguläre |
| Die planungsrechtliche Lage | Voraussetzung der Genehmigungsfreistellung, die regelmäßig nur im Geltungsbereich eines qualifizierten Plans in Betracht kommt |
Die genauen Schwellen und Voraussetzungen setzen die Länder unterschiedlich. Der Beitrag zum Vergleich der Landesbauordnungen behandelt die Unterschiede.
Reduzierter Prüfumfang heißt nicht reduzierte Anforderungen
Dies ist die folgenreichste Fehlvorstellung des Bauordnungsrechts, und sie betrifft sowohl Bauherren als auch Planer. Sie betrifft das Verhältnis von Prüfumfang und Anforderung.
Was die Behörde nicht prüft, muss dennoch eingehalten werden. Das vereinfachte Verfahren beschränkt den Prüfkatalog, nicht die materiellen Anforderungen. Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz gelten unverändert.
Daraus folgt eine Verschiebung der Verantwortung. Sie liegt vollständig bei den Beteiligten.
| Verfahren | Wer prüft | Wer verantwortet |
|---|---|---|
| Vollständiges Verfahren | Behörde in vollem Umfang | Beteiligte, Behörde prüft mit |
| Vereinfachtes Verfahren | Behörde eingeschränkt | Beteiligte in vollem Umfang |
| Freistellung | niemand | Beteiligte in vollem Umfang |
Eine Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren ist kein Unbedenklichkeitszeugnis. Sie bescheinigt, dass die geprüften Punkte in Ordnung sind, und schweigt zu den übrigen.
Für den Entwurfsverfasser bedeutet das ein höheres Haftungsrisiko in den vereinfachten Verfahren, nicht ein geringeres. Der Beitrag zur Bauvorlageberechtigung behandelt die Verantwortlichkeiten.
Die Genehmigungsfreistellung
Sie ist das schnellste Verfahren und zugleich das mit den engsten Voraussetzungen. Drei Eigenheiten sind dabei zu beachten.
Das Vorhaben wird der Gemeinde angezeigt. Erklärt sie nicht innerhalb einer Frist, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, darf nach Fristablauf mit dem Bau begonnen werden.
Drei Punkte sind dabei zu beachten.
| Eigenheit | Was daraus folgt |
|---|---|
| Es ergeht keine Baugenehmigung | es gibt keinen Verwaltungsakt, auf dessen Bestandskraft man sich berufen könnte |
| Die Gemeinde kann das Verfahren an sich ziehen | sie kann verlangen, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird |
| Die Voraussetzungen müssen vollständig vorliegen | weicht das Vorhaben von den Festsetzungen des Bebauungsplans ab, entfällt der Weg |
Verfahrensfreie Vorhaben
Bestimmte Vorhaben bedürfen überhaupt keiner Beteiligung der Bauaufsicht. Die Landesbauordnungen enthalten dazu umfangreiche Kataloge, die kleinere Gebäude, Nebenanlagen, Werbeanlagen und zahlreiche Einzelfälle erfassen.
Verfahrensfrei heißt nicht anforderungsfrei. Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss das materielle Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht einhalten, einschließlich der Abstandsflächen. Der Unterschied betrifft allein das Verfahren.
Der Katalog der verfahrensfreien Vorhaben unterscheidet sich zwischen den Ländern erheblich, sowohl in den Grenzwerten als auch im Umfang. Eine Auskunft ohne Nennung des Landes ist wertlos.
Der Bauvorbescheid
Vor Einreichung eines Bauantrags kann zu einzelnen Fragen ein Vorbescheid beantragt werden, etwa zur grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks. Er ist damit ein Instrument der Risikominderung.
Sein Wert liegt in der Bindungswirkung. Der Vorbescheid ist für eine bestimmte Geltungsdauer verbindlich und schafft Planungssicherheit, bevor größerer Planungsaufwand entsteht. Ohne ihn bleibt die Beurteilung bis zur Genehmigung offen.
Für Grundstücksentscheidungen ist er das wirksamste Instrument, insbesondere im unbeplanten Innenbereich, wo die Zulässigkeit von einer Beurteilung der Umgebung abhängt. Der Beitrag zu Vorhaben im Innenbereich behandelt die Beurteilung.
Was die Verfahrenswahl für Zeit und Kosten bedeutet
Drei Zusammenhänge sind für die Projektsteuerung wesentlich. Alle drei folgen aus der Wahl des Verfahrens.
| Zusammenhang | Wirkung |
|---|---|
| Die Verfahrensdauer wirkt auf die Kosten | bei langen Verfahren liegt zwischen Kostenberechnung und Vergabe ein erheblicher Zeitraum |
| Der Nachweisaufwand unterscheidet sich erheblich | ein Sonderbau im regulären Verfahren erfordert Konzepte und Nachweise, die im vereinfachten entfallen |
| Die Genehmigungsplanung ist honorarseitig gering bewertet | sie trägt bei Gebäuden nur drei Prozent, während ihr tatsächlicher Aufwand stark vom Land und vom Verfahren abhängt |
Ein laufendes Reformvorhaben
Die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren ist Gegenstand einer Novelle des Baugesetzbuchs, die sich zum Zeitpunkt der Prüfung im Gesetzgebungsverfahren befindet. Ihr Stand ist vor jeder Verwendung zu prüfen.
Sie betrifft in erster Linie das Bauplanungsrecht und nicht die Verfahrensarten des Bauordnungsrechts, wirkt aber mittelbar auf die Dauer bis zur Baureife. Der Beitrag zur BauGB-Novelle behandelt den Stand.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.