Die fünf Klassen
Nach der Musterbauordnung gilt die folgende Einteilung. Die Länder weichen davon in Einzelheiten ab.
| Klasse | Definition |
|---|---|
| 1 | freistehende Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens 2 Nutzungseinheiten von insgesamt höchstens 400 m²; ferner freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude |
| 2 | Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens 2 Nutzungseinheiten von insgesamt höchstens 400 m² |
| 3 | sonstige Gebäude bis 7 m Höhe |
| 4 | Gebäude bis 13 m Höhe mit Nutzungseinheiten von jeweils höchstens 400 m² |
| 5 | sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude |
Drei Feinheiten entscheiden über die richtige Einstufung. Sie werden in Übersichten regelmäßig verkürzt.
| Feinheit | Was daraus folgt |
|---|---|
| Der Unterschied zwischen Klasse 1 und 2 liegt allein in der Stellung | die Kennzahlen sind identisch; Klasse 1 setzt freistehend voraus |
| In Klasse 4 gilt die 400-Quadratmeter-Grenze je Nutzungseinheit | nicht für die Summe; in den Klassen 1 und 2 gilt sie für das Gebäude insgesamt |
| Die Klassen 3 und 5 sind Auffangklassen | Klasse 3 erfasst alle übrigen Gebäude bis 7 Meter, Klasse 5 alle übrigen darüber |
Wie Höhe und Grundfläche zu messen sind
Hier entstehen die meisten Fehler, und beide Definitionen weichen von der Intuition ab. Beide betreffen Kennzahlen der Einstufung.
| Definition | Was tatsächlich maßgeblich ist |
|---|---|
| Die Höhe ist nicht die Firsthöhe und nicht die Traufhöhe | maßgeblich ist die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses mit Aufenthaltsräumen |
| Die Grundflächen der Nutzungseinheiten sind Brutto-Grundflächen | Flächen in Kellergeschossen bleiben dabei außer Betracht |
Der Bezug auf die Brutto-Grundfläche ist bedeutsam, weil er eine andere Größe ist als die Wohnfläche oder die Nutzungsfläche. Die Systematik der Bezugsgrößen behandelt der Beitrag zu BGF und NRF im Themenfeld Kostenplanung.
Was freistehend bedeutet
Der Begriff ist bauordnungsrechtlich definiert und nicht geometrisch: Freistehend heißt, dass keine bauliche Verbindung zu anderen Gebäuden oder zur Grundstücksgrenze besteht. Es geht nicht um einen Mindestabstand.
Zwei Ausnahmen mildern die Regel. Angebaute Kleingaragen und untergeordnete Gebäude für Abstellzwecke, die einen bestimmten Grenzabstand einhalten, lassen die Eigenschaft freistehend unberührt. Und ein verfahrensfreies Nebengebäude, das an ein Gebäude der Klasse 1 angebaut wird, verändert dessen Klasse nicht.
Die genauen Werte und Voraussetzungen sind der einschlägigen Landesbauordnung zu entnehmen. Die Musterbauordnung gibt nur die Systematik vor.
Sonderbauten werden unabhängig bestimmt
Dies ist der am häufigsten missverstandene Punkt dieses Themas. Er betrifft das Verhältnis von Gebäudeklasse und Sonderbau.
Die Einstufung in eine Gebäudeklasse und die Einstufung als Sonderbau erfolgen völlig unabhängig voneinander. Ein Gebäude kann beides sein.
Ein freistehender Kindergarten mit einer Grundfläche bis 400 Quadratmetern fällt in die Gebäudeklasse 1 und ist gleichzeitig Sonderbau. Die niedrige Gebäudeklasse mildert die Anforderungen an die Konstruktion, die Sonderbaueigenschaft verschärft die Anforderungen an Nutzung und Verfahren.
Sonderbauten sind Anlagen besonderer Art oder Nutzung. Die Musterbauordnung führt sie in einem Katalog auf, darunter Hochhäuser, Versammlungsstätten, Verkaufsstätten, Beherbergungsstätten, Krankenhäuser, Schulen, Garagen ab bestimmten Größen und weitere.
Gebäude über 22 Meter Höhe gelten als Hochhäuser und damit als Sonderbauten. Für sie treten umfangreiche zusätzliche Anforderungen hinzu, insbesondere im Brandschutz.
Die verfahrenssteuernde Wirkung
Die wichtigste Folge der Sonderbaueigenschaft betrifft das Verfahren. Sie wirkt damit auf Dauer und Aufwand des Genehmigungsverfahrens.
Sonderbauten unterfallen grundsätzlich weder der Genehmigungsfreistellung noch dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, sondern dem regulären Baugenehmigungsverfahren.
Damit werden im Verfahren sämtliche bauordnungsrechtlichen Anforderungen geprüft, nicht nur ein reduzierter Katalog. Zugleich eröffnet das die Möglichkeit, im Einzelfall Erleichterungen oder zusätzliche Anforderungen festzulegen.
Für die Planung bedeutet das mehr Nachweise, längere Verfahren und höheren Abstimmungsaufwand. Der Beitrag zu den Genehmigungsverfahren behandelt die Unterschiede.
Von der Einstufung darf nicht abgewichen werden
Ein Punkt ist bei der Erstellung von Brandschutzkonzepten regelmäßig zu prüfen. Er betrifft die Unverhandelbarkeit der Einstufung.
Ein Gebäude, das nach den Kriterien in die Gebäudeklasse 5 einzuordnen ist, darf nicht mit kompensierenden Maßnahmen als Gebäude der Klasse 4 behandelt werden. Die Einstufung folgt den Merkmalen, nicht dem Schutzniveau.
Kompensationen sind im Rahmen von Abweichungen möglich, aber sie verändern die Klasse nicht. Sie sind gesondert zu beantragen und zu begründen.
Was für die Planung folgt
Vier Konsequenzen für die frühe Projektphase. Alle vier greifen vor der Vorplanung.
| Konsequenz | Warum |
|---|---|
| Die Gebäudeklasse früh bestimmen | sie prägt Brandschutz, Konstruktion, Rettungswege und Verfahren zugleich |
| Die Grenzwerte bewusst behandeln | wer knapp unter 7 oder 13 Metern bleibt, entscheidet über die Klasse und damit über die Kosten |
| Die Sonderbaueigenschaft gesondert prüfen | sie folgt der Nutzung und nicht der Größe |
| Die Landesbauordnung heranziehen | die Definitionen stimmen zwischen den Ländern weitgehend, aber nicht vollständig überein |
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.