Die Musterbauordnung ist kein Gesetz
Die Bauministerkonferenz erarbeitet eine Musterbauordnung, zuletzt in der Fassung von November 2002 mit späteren Änderungen. Sie dient der Angleichung der Landesbauordnungen.
Sie hat keine eigene Rechtskraft. Kein Bauvorhaben wird nach ihr genehmigt. Maßgeblich ist stets die Bauordnung des Landes, in dem gebaut wird, und ergänzend deren Verordnungen für Sonderbauten. Sie dient allein der Angleichung der Landesregelungen.
Die Länder haben die Musterbauordnung in unterschiedlichem Umfang übernommen. Bei den Gebäudeklassen stimmen sie weitgehend überein, bei den Abstandsflächen erheblich weniger, und bei den Verfahren gar nicht durchgängig.
Für die Praxis folgt daraus eine Regel, die diesen gesamten Zweig prägt: Die Musterbauordnung dient dem Verständnis der Systematik, die Landesbauordnung der Anwendung. Der Beitrag zum Vergleich der Landesbauordnungen behandelt die Unterschiede.
Die vier Fragen jedes Vorhabens
Jedes Bauvorhaben durchläuft im Bauordnungsrecht dieselben vier Prüfungen, unabhängig vom Land. Die Antworten fallen dagegen je Land unterschiedlich aus.
| Frage | Gegenstand |
|---|---|
| Welche Gebäudeklasse | Einstufung nach Höhe, Nutzungseinheiten und Stellung |
| Sonderbau oder nicht | Einstufung nach Nutzung und Größe |
| Welches Verfahren | Freistellung, vereinfachtes oder reguläres Verfahren |
| Welche Abstandsflächen | Tiefe der einzuhaltenden Flächen zur Grenze |
Die ersten beiden Fragen sind voneinander unabhängig zu beantworten. Ein Gebäude kann zugleich in die niedrigste Gebäudeklasse fallen und Sonderbau sein.
Die Gebäudeklasse steuert die Anforderungen
Die Musterbauordnung teilt Gebäude in fünf Klassen ein, im Wesentlichen nach Höhe, Zahl und Größe der Nutzungseinheiten sowie danach, ob das Gebäude freistehend ist. Die Einstufung entscheidet über Anforderungen und Verfahren zugleich.
Zwei Definitionen sind dabei entscheidend und werden regelmäßig falsch angewendet. Beide betreffen die Einstufung in eine Gebäudeklasse.
| Definition | Was tatsächlich gilt |
|---|---|
| Die Höhe ist nicht die Firsthöhe | maßgeblich ist die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses mit Aufenthaltsräumen |
| Freistehend heißt ohne bauliche Verbindung | nicht mit einem bestimmten Mindestabstand; entscheidend ist, dass keine Verbindung besteht |
Die Einstufung wirkt auf nahezu alle materiellen Anforderungen, vom Brandschutz über die Konstruktion bis zu den Rettungswegen. Der Beitrag zu den Gebäudeklassen behandelt die Einzelheiten.
Der Sonderbau steuert das Verfahren
Sonderbauten sind Anlagen besonderer Art oder Nutzung, die die Musterbauordnung in einem Katalog aufzählt: Hochhäuser, Versammlungsstätten, Verkaufsstätten, Krankenhäuser, Schulen und weitere. Der Katalog ist abschließend.
Ihre wichtigste Wirkung ist verfahrenssteuernd. Sonderbauten unterfallen grundsätzlich weder der Genehmigungsfreistellung noch dem vereinfachten Verfahren, sondern dem regulären Baugenehmigungsverfahren. Damit werden im Verfahren alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen geprüft.
Für den Planer bedeutet das einen erheblich anderen Aufwand: Der Prüfumfang ist größer, die Nachweise sind umfangreicher, und die Verfahrensdauer steigt. Er ist bei der Honorarermittlung gesondert abzubilden.
Die Verfahren unterscheiden sich im Prüfumfang
| Verfahren | Prüfumfang | Typische Anwendung |
|---|---|---|
| Genehmigungsfreistellung | keine Prüfung, nur Anzeige | einfache Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans |
| Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren | eingeschränkt | Gebäude der niedrigeren Gebäudeklassen |
| Baugenehmigungsverfahren | vollständig | Sonderbauten und höhere Gebäudeklassen |
Ein reduzierter Prüfumfang bedeutet keine reduzierten Anforderungen. Was die Behörde nicht prüft, muss dennoch eingehalten werden, und die Verantwortung dafür liegt bei den am Bau Beteiligten.
Dieser Punkt ist die häufigste Fehlvorstellung im Bauordnungsrecht und wirtschaftlich folgenreich: Ein Vorhaben, das im vereinfachten Verfahren genehmigt wurde, ist nicht in allen Punkten geprüft und kann dennoch mangelhaft sein. Der Beitrag zu den Genehmigungsverfahren behandelt die Unterschiede.
Die Abstandsflächen weichen am stärksten ab
Von allen Regelungsbereichen des Bauordnungsrechts sind die Abstandsflächen derjenige mit den größten Unterschieden zwischen den Ländern. Die Spannweite beträgt mehr als den Faktor fünf.
Das Grundprinzip ist überall gleich: Vor den Außenwänden eines Gebäudes sind Flächen freizuhalten, deren Tiefe sich aus der Wandhöhe ableitet. Der Faktor, die Mindesttiefe, die Behandlung von Dachflächen und die Ausnahmen für untergeordnete Bauteile unterscheiden sich jedoch erheblich.
Eine Angabe zu Abstandsflächen ohne Nennung des Landes ist wertlos. Der Beitrag zu den Abstandsflächen behandelt die Systematik und die Unterschiede.
Wer die Verantwortung trägt
Das Bauordnungsrecht benennt die am Bau Beteiligten und weist ihnen Verantwortung zu: dem Bauherrn, dem Entwurfsverfasser, dem Unternehmer und dem Bauleiter. Diese Zuweisung ist von der vertraglichen Rollenverteilung unabhängig.
Damit verbunden ist die Bauvorlageberechtigung: die Befugnis, Bauvorlagen zu erstellen und einzureichen. Sie ist an berufsrechtliche Voraussetzungen geknüpft und wird von den Ländern geregelt.
Für Planungsbüros ist das eine Zugangsfrage, die vor jeder Beauftragung zu klären ist. Der Beitrag zur Bauvorlageberechtigung behandelt die Voraussetzungen.
Das Verhältnis zum Bauplanungsrecht
Beide Rechtsgebiete werden häufig vermengt, obwohl sie verschiedene Fragen beantworten. Die Trennung verläuft zwischen Standort und Gebäude.
| Gebiet | Ebene | Frage |
|---|---|---|
| Das Bauplanungsrecht | Bundesrecht | ob und mit welcher Nutzung an einem Standort gebaut werden darf |
| Das Bauordnungsrecht | Landesrecht | wie das einzelne Gebäude beschaffen sein muss |
Ein Vorhaben muss beide Prüfungen bestehen. Ein planungsrechtlich zulässiges Vorhaben kann an den Abstandsflächen scheitern, ein bauordnungsrechtlich einwandfreies Gebäude an der Art der Nutzung. Der Zweig zum Bauplanungsrecht behandelt die andere Seite.
Was für die Kostenermittlung folgt
Drei Zusammenhänge sind für die frühe Kostenplanung wesentlich. Alle drei folgen aus der Einstufung des Gebäudes.
| Zusammenhang | Kostenwirkung |
|---|---|
| Die Gebäudeklasse bestimmt die Anforderungen und damit die Kosten | der Sprung von einer Klasse in die nächste verändert Anforderungen, Verfahren und Nachweise zugleich |
| Der Sonderbau erzeugt eigenen Planungsaufwand | Konzepte, Nachweise und Abstimmungen fallen zusätzlich an |
| Das Verfahren bestimmt die Dauer | die Zeit zwischen Antrag und Genehmigung wirkt auf die Vorhaltekosten |
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.