Wozu sie dienen
Der Zweck ist konkreter, als die Vorschrift vermuten lässt. Ziel der Regelung ist unter anderem die Ausleuchtung der Aufenthaltsräume mit Tageslicht im fensternahen Bereich, und zwar so, dass Lesen und Schreiben bei bedecktem Himmel möglich bleiben.
Daneben treten weitere Zwecke. Genannt werden Belüftung, Brandschutzabstand, Wahrung des Wohnfriedens und Vermeidung zu dichter Bebauung.
Diese Zwecke erklären, warum die Regelung nicht dispositiv ist: Sie dient nicht allein dem Nachbarn, sondern auch öffentlichen Belangen. Nicht jeder dieser Zwecke vermittelt dem Nachbarn ein eigenes Abwehrrecht, aber die Abstandsflächen sind gleichwohl das wichtigste Instrument, mit dem sich Nachbarn gegen zu nahe Bebauung wehren.
Das Grundprinzip
Die Tiefe der Abstandsfläche wird als Bruchteil der maßgeblichen Wandhöhe berechnet, mit einem Mindestmaß. Beide Größen sind dem Landesrecht zu entnehmen.
Die Musterbauordnung sieht eine Tiefe von 0,4 H, mindestens 3 Meter vor. Bei einer maßgeblichen Wandhöhe von 7,50 Metern ergibt sich rechnerisch eine Tiefe von 3,00 Metern.
Zwei Grundsätze gelten dabei durchgängig. Sie sind in allen Ländern gleich.
| Grundsatz | Was daraus folgt |
|---|---|
| Die Abstandsflächen liegen auf dem eigenen Grundstück | maßgeblich ist die Grundstücksgrenze und nicht der Nachbarbau |
| Sie gelten auch, wenn der Nachbar noch nicht gebaut hat | der tatsächliche Bestand ist unerheblich |
Die maßgebliche Höhe ist nicht die sichtbare Höhe
Hier entstehen die meisten Berechnungsfehler. Sie betreffen die Ermittlung der maßgeblichen Wandhöhe.
Die Größe H ist die maßgebliche Höhe der Außenwand, und ihre Ermittlung wird von mehreren Faktoren beeinflusst: der Dachform und Dachneigung, dem Geländeverlauf, Aufschüttungen und Abgrabungen sowie der Behandlung einzelner Bauteile. Sie ist nicht mit der Gebäudehöhe gleichzusetzen.
Die Anrechnung von Dach- und Giebelflächen ist dabei je Land unterschiedlich geregelt. Eine verbreitete Systematik rechnet Dachflächen bis zu einer bestimmten Neigung gar nicht an, darüber anteilig und ab einer höheren Neigung vollständig. Die Grenzwerte und die Anteile weichen jedoch ab.
Für die Praxis folgt daraus, dass H aus dem Gesetzestext des jeweiligen Landes abzuleiten ist, nicht aus einer Faustformel.
Die Länder weichen erheblich ab
Ein Vergleich einiger Regelungen zeigt die Spannweite. Sie ist größer, als die Musterbauordnung vermuten lässt.
| Regelung | Tiefe im Regelfall |
|---|---|
| Musterbauordnung | 0,4 H, mindestens 3 m |
| Nordrhein-Westfalen, seit der Fassung von 2018 | 0,4 H, mindestens 3 m; in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H |
| Bayern, seit der Reform von 2021 | im Regelfall 0,4 H; in bestimmten Konstellationen 1,0 H |
| Niedersachsen | 0,5 H, mindestens 3 m |
Die Spannweite reicht damit von 0,2 H bis 1,0 H, also um mehr als den Faktor fünf, und die Zuordnung hängt vom Land, vom Baugebiet und teils von der Prägung der Umgebung ab. Eine Faustregel über Ländergrenzen hinweg gibt es deshalb nicht.
Die Werte haben sich zudem bewegt. Nordrhein-Westfalen hat die Tiefe von 0,8 H auf 0,4 H reduziert. Bayern hat sein Abstandsflächenrecht 2021 neu gefasst und dabei auch die Berechnungsparameter für Giebel- und Dachflächen erheblich geändert.
Eine Besonderheit betrifft Bayern zusätzlich: Gemeinden können durch Satzung abweichende Tiefen zwischen 0,4 H und 1,0 H festlegen, allerdings nur zur Erhaltung und Verbesserung der Wohnqualität und mit entsprechender Begründung. Damit kann die maßgebliche Tiefe innerhalb desselben Landes von Gemeinde zu Gemeinde abweichen.
Der Beitrag zum Vergleich der Landesbauordnungen behandelt die Systematik der Unterschiede. Dort stehen auch die weiteren Abweichungen zwischen den Ländern.
Das Schmalseitenprivileg besteht nur noch teilweise
Eine verbreitete Regel erlaubte, vor zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 Metern Länge die halbe Tiefe einzuhalten, wobei das Mindestmaß unberührt blieb. Sie wird als Schmalseitenprivileg oder 16-Meter-Regel bezeichnet.
Die Musterbauordnung sieht sie seit ihrer Fassung von 2002 nicht mehr vor, und zahlreiche Länder haben sie mit der Absenkung ihrer Regeltiefen abgeschafft. In einigen Ländern besteht sie fort, und in Bayern gilt sie nur noch in bestimmten Konstellationen.
Für die Praxis ist das ein Musterfall des Datierungsproblems: Eine Quelle, die das Schmalseitenprivileg als allgemein geltend darstellt, ist entweder veraltet oder auf ein bestimmtes Land bezogen. Ihr Datum ist deshalb zuerst zu prüfen.
Was regelmäßig falsch angenommen wird
Vier Annahmen führen zu Entwürfen, die nicht genehmigungsfähig sind. Alle vier klingen plausibel und sind gleichwohl falsch.
| Irrige Annahme | Was tatsächlich gilt |
|---|---|
| Drei Meter genügen immer | das Mindestmaß gilt nur, wenn der berechnete Wert darunter liegt; bei höheren Wänden ergeben sich größere Tiefen |
| Der Bebauungsplan geht immer vor | er kann eigene Abstandsflächen festsetzen, tut es aber nicht immer; wo er schweigt, gilt die Bauordnung |
| Der Faktor ist im ganzen Land gleich | er unterscheidet sich nach Baugebiet und teils nach Prägung der Umgebung |
| Die Nachbarzustimmung löst das Problem | eine Abweichung ist zu beantragen und zu genehmigen, nicht bloß nachbarschaftlich abzustimmen |
Was das für die Planung bedeutet
Drei Konsequenzen für die frühe Projektphase. Sie greifen vor der ersten Volumenstudie.
| Konsequenz | Warum |
|---|---|
| Die Abstandsflächen prüfen, bevor das Volumen feststeht | sie entscheiden über die bebaubare Fläche und damit über die Bezugsgröße jeder Kennzahl |
| Bei Grundstücksentscheidungen den Vorbescheid nutzen | er schafft Klarheit über die Bebaubarkeit, bevor Planungskosten anfallen |
| Bei Vorhaben in mehreren Ländern nicht übertragen | was in einem Land zulässig ist, kann im Nachbarland unzulässig sein |
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.