Die Art: Baugebiete
Die Baunutzungsverordnung ordnet die Art der Nutzung in Baugebiete. Jedes Baugebiet hat einen eigenen Katalog dessen, was allgemein zulässig und was ausnahmsweise zulässig ist.
Die Systematik umfasst unter anderem Kleinsiedlungsgebiete, reine und allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, urbane Gebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete und Sondergebiete. Jedes Baugebiet hat einen eigenen Katalog zulässiger Nutzungen.
Zwei Punkte sind für die Anwendung wesentlich. Sie betreffen die Stufung der Kataloge und ihre Geltung außerhalb von Plangebieten.
| Punkt | Was daraus folgt |
|---|---|
| Die Kataloge sind gestuft | innerhalb eines Baugebiets gibt es allgemein zulässige Nutzungen und solche, die nur ausnahmsweise zugelassen werden können |
| Sie gelten auch ohne Bebauungsplan | entspricht die Umgebung im unbeplanten Innenbereich einem der Baugebiete, richtet sich die Zulässigkeit nach dessen Katalog |
Hinzu tritt eine Auffangregel. Auch eine im Baugebiet allgemein zulässige Nutzung kann unzulässig sein, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht.
Das Maß: vier Größen
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch vier Größen bestimmt, die einzeln oder kombiniert festgesetzt werden können. Drei von ihnen sind für den Hochbau maßgeblich.
| Größe | Was sie regelt |
|---|---|
| Grundflächenzahl | wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden darf |
| Geschossflächenzahl | wie viel Geschossfläche insgesamt entstehen darf |
| Baumassenzahl | welches Bauvolumen zulässig ist |
| Zahl der Vollgeschosse und Höhe | wie hoch gebaut werden darf |
| Größe | Was sie angibt | Was sie begrenzt |
|---|---|---|
| Die Grundflächenzahl | welcher Anteil der Grundstücksfläche von baulichen Anlagen überdeckt werden darf | den Fußabdruck auf dem Grundstück |
| Die Geschossflächenzahl | wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist | die Gesamtmenge an Geschossfläche |
| Die Baumassenzahl | vor allem in Gewerbe- und Industriegebieten verwendet | das Volumen, wo die Raumhöhen stark schwanken |
Die zulässigen Höchstwerte sind in der Verordnung geregelt und unterscheiden sich je Baugebiet. Sie sind dem Verordnungstext zu entnehmen; der Bebauungsplan kann innerhalb dieses Rahmens eigene Werte festsetzen.
Was bei der Grundflächenzahl mitzählt
Ein Punkt führt in frühen Machbarkeitsbetrachtungen regelmäßig zu optimistischen Ergebnissen. Er betrifft die Flächen, die neben dem Baukörper anfallen.
Auf die zulässige Grundfläche sind grundsätzlich auch die Flächen bestimmter Nebenanlagen anzurechnen, darunter Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne der Verordnung. Die Verordnung sieht dafür eine erhöhte Ausnutzung bis zu bestimmten Grenzen vor.
Wer nur den Baukörper rechnet, überschätzt die realisierbare Fläche. Die Erschließungsflächen auf dem Grundstück gehören in die Betrachtung.
Die Bauweise und die überbaubare Fläche
Neben Art und Maß setzt ein Bebauungsplan regelmäßig zwei weitere Größen fest. Beide betreffen die Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück.
| Größe | Was sie regelt |
|---|---|
| Die Bauweise | offene oder geschlossene Bauweise; in offener Bauweise werden Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet |
| Die überbaubare Grundstücksfläche | durch Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt; sie legt fest, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf |
Beide Größen sind auch Merkmale des Einfügens im unbeplanten Innenbereich, wo sie aus der vorhandenen Umgebung abzuleiten sind. Sie gelten damit auch dort, wo kein Bebauungsplan besteht.
Der Zusammenhang mit den Abstandsflächen
Zwei Regelungsebenen begrenzen unabhängig voneinander, was auf einem Grundstück entstehen kann. Beide sind einzuhalten, und die strengere setzt sich durch.
| Ebene | Rechtsgebiet | Zuständigkeit |
|---|---|---|
| Das Maß der baulichen Nutzung | Bauplanungsrecht | Bundesrecht |
| Die Abstandsflächen | Bauordnungsrecht | Landesrecht |
Beide sind einzuhalten, und die strengere Regel entscheidet. Ein Entwurf, der die Geschossflächenzahl ausschöpft, kann an den Abstandsflächen scheitern, und umgekehrt.
Für die Machbarkeitsbetrachtung folgt daraus, dass beide Ebenen gemeinsam zu prüfen sind. Der Beitrag zu den Abstandsflächen behandelt die zweite Ebene.
Warum diese Kennzahlen für die Kostenermittlung zählen
Der Zusammenhang wird in frühen Betrachtungen häufig übersprungen und ist der wichtigste dieses Beitrags. Er verbindet das Planungsrecht mit der Bezugsgröße jedes Kennwerts.
| Feststellung | Was daraus folgt |
|---|---|
| Jede Kostenkennzahl braucht eine Bezugsgröße | Kosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche setzen voraus, dass diese Fläche überhaupt feststeht |
| Die Geschossflächenzahl und die Brutto-Grundfläche sind nicht dasselbe | die Geschossfläche wird nach den Regeln der Baunutzungsverordnung ermittelt, die Brutto-Grundfläche nach denen der einschlägigen Norm |
Die Systematik der Bezugsgrößen behandelt der Beitrag zu BGF und NRF im Themenfeld Kostenplanung. Dort steht auch, welche Flächen in die Brutto-Grundfläche eingehen.
Die zulässige Ausnutzung bestimmt die Wirtschaftlichkeit des Grundstücks. Bei gleichem Grundstückspreis entscheidet die Geschossflächenzahl über den Preis je realisierbarem Quadratmeter. Das ist die zentrale Größe jeder Grundstücksbewertung.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.