Die vier Mindestfestsetzungen
Ein Bebauungsplan ist qualifiziert, wenn er allein oder zusammen mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens vier Festsetzungen enthält. Sie müssen kumulativ vorliegen.
| Nr. | Festsetzung |
|---|---|
| 1 | die Art der baulichen Nutzung |
| 2 | das Maß der baulichen Nutzung |
| 3 | die überbaubaren Grundstücksflächen |
| 4 | die örtlichen Verkehrsflächen |
Fehlt auch nur eine dieser vier Festsetzungen, ist der Plan einfach und nicht qualifiziert. Die Folge ist, dass eine andere Vorschrift die Zulässigkeit bestimmt.
Die Folge ist erheblich: Ein qualifizierter Plan ist abschließende Beurteilungsgrundlage. Ein einfacher Plan gilt nur, soweit seine Festsetzungen reichen; im Übrigen tritt die Beurteilung nach der Umgebung oder nach dem Außenbereichsregime hinzu.
Neben diesen beiden Formen steht der vorhabenbezogene Bebauungsplan, der für ein konkretes Vorhaben aufgestellt wird. Er ist ebenfalls abschließend und ersetzt die Prüfung nach den allgemeinen Vorschriften.
Die Voraussetzungen des Vorhabens
Im Geltungsbereich eines qualifizierten Plans ist ein Vorhaben zulässig, wenn zwei Voraussetzungen vorliegen. Sie sind abschließend und werden nicht durch eine Einfügungsprüfung ergänzt.
| Voraussetzung | Was sie verlangt |
|---|---|
| Es widerspricht den Festsetzungen des Plans nicht | maßgeblich ist der gesamte Festsetzungskatalog, nicht nur die vier Mindestfestsetzungen |
| Die Erschließung ist gesichert | rechtlich und tatsächlich gewährleistet, nicht notwendig bereits hergestellt |
Sind beide erfüllt, besteht ein Anspruch auf Genehmigung, soweit auch das Bauordnungsrecht eingehalten ist. Ein Ermessen der Behörde besteht insoweit nicht.
Was ein einfacher Bebauungsplan offen lässt
Der einfache Plan ist in der Praxis häufiger, als sein Bekanntheitsgrad vermuten lässt, insbesondere in älteren Ortslagen. Seine Prüfung verläuft zweistufig.
Er wirkt in zwei Schichten:
| Reichweite | Was gilt |
|---|---|
| Soweit seine Festsetzungen reichen | sie sind verbindlich; setzt er etwa nur die Art der Nutzung fest, gilt diese Festsetzung |
| Für alles Übrige | § 34 oder § 35, je nachdem, ob das Grundstück im Innen- oder im Außenbereich liegt |
Für die Praxis folgt daraus eine Prüfreihenfolge: erst feststellen, ob ein Plan besteht, dann prüfen, ob er qualifiziert ist, und erst dann das anzuwendende Regime bestimmen. Der Beitrag zu Vorhaben im Innenbereich behandelt die ergänzende Beurteilung.
Wo der Plan zu finden ist
Bebauungspläne werden von der Gemeinde aufgestellt und sind bei ihr einzusehen. Viele Gemeinden stellen sie inzwischen digital bereit.
Zur vollständigen Beurteilung gehört mehr als die Planzeichnung. Drei weitere Bestandteile sind heranzuziehen.
| Bestandteil | Bedeutung |
|---|---|
| Der Textteil | ergänzt die zeichnerischen Festsetzungen und enthält häufig die wirtschaftlich bedeutsamsten Regelungen |
| Die Begründung | stützt die Auslegung, ohne selbst Festsetzung zu sein |
| Örtliche Bauvorschriften | können in den Plan aufgenommen sein und enthalten gestalterische Anforderungen |
Wer nur die Planzeichnung heranzieht, übersieht regelmäßig Festsetzungen, die den Entwurf betreffen. Der Textteil ist dafür die häufigste Fundstelle.
Wenn das Vorhaben abweicht
Weicht ein Vorhaben von den Festsetzungen ab, bestehen zwei Wege, und sie sind zu unterscheiden. Der eine ist im Plan angelegt, der andere nicht.
| Weg | Grundlage | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Die Ausnahme | im Plan selbst angelegt | der Plan oder die Baunutzungsverordnung sieht bestimmte Nutzungen ausnahmsweise vor |
| Die Befreiung | betrifft Abweichungen, die der Plan nicht vorsieht | an gesetzliche Voraussetzungen geknüpft |
Beide sind zu beantragen und zu begründen. Für die Projektplanung bedeutet das zusätzliche Verfahrensdauer und ein Risiko, das in der Terminplanung abzubilden ist.
Was für die Kostenermittlung folgt
Drei Zusammenhänge zwischen Plan und Kosten werden in frühen Betrachtungen häufig übersehen. Alle drei wirken vor der ersten Kostenschätzung.
| Zusammenhang | Kostenwirkung |
|---|---|
| Das Maß der Nutzung bestimmt die realisierbare Fläche | Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl begrenzen, was auf dem Grundstück entstehen kann |
| Festsetzungen zu Stellplätzen und Grünflächen erzeugen eigene Kosten | sie stehen außerhalb der Bauwerkskosten und fehlen in Kennwerten je Quadratmeter |
| Gestalterische Festsetzungen wirken auf die Ausführung | Vorgaben zu Materialien, Dachformen oder Farbgebung können den Standard anheben |
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.