Warum es sechzehn Bauordnungen gibt
Das Bauordnungsrecht ist Landesrecht. Der Bund hat keine Gesetzgebungskompetenz für die Anforderungen an das einzelne Bauwerk; er hat sie für das Bauplanungsrecht, also für die Frage, ob und mit welcher Nutzung an einem Standort gebaut werden darf.
Die Bauministerkonferenz erarbeitet eine Musterbauordnung, um die Landesregelungen anzugleichen. Sie hat keine eigene Rechtskraft, und die Länder haben sie in unterschiedlichem Umfang und zu unterschiedlichen Zeitpunkten übernommen.
Daraus folgt ein Muster, das sich durch das gesamte deutsche Baurecht zieht. Es gibt eine gemeinsame Systematik und abweichende Werte.
Wo die Übereinstimmung hoch ist
| Bereich | Grad der Übereinstimmung |
|---|---|
| Systematik der Gebäudeklassen | hoch, mit einzelnen Abweichungen |
| Begriff des Sonderbaus | hoch in der Struktur, abweichend im Katalog |
| Rollen der am Bau Beteiligten | hoch |
| Grundprinzip der Abstandsflächen | hoch |
| Schutzziele im Brandschutz | hoch |
In diesen Bereichen lohnt es, die Systematik einmal gründlich zu verstehen. Sie überträgt sich, und die Abweichungen betreffen dann Einzelheiten, nicht das Verständnis.
Wo die Abweichungen erheblich sind
| Bereich | Art der Abweichung |
|---|---|
| Tiefe der Abstandsflächen | Faktoren von 0,2 H bis 1,0 H je nach Land und Baugebiet |
| Schmalseitenprivileg | in einigen Ländern abgeschafft, in anderen fortbestehend |
| Kataloge verfahrensfreier Vorhaben | erhebliche Unterschiede in Umfang und Grenzwerten |
| Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung | unterschiedlich zugeschnitten |
| Sonderbaukataloge | unterschiedliche Schwellen und Nutzungsarten |
| Bauvorlageberechtigung | unterschiedliche berufsrechtliche Voraussetzungen |
| Barrierefreiheitsanforderungen | unterschiedlicher Umfang der Pflichten |
Die erste Zeile ist der bedeutsamste Unterschied, weil sie unmittelbar über die bebaubare Fläche entscheidet. Der Beitrag zu den Abstandsflächen behandelt die Spannweite.
Die Werte bewegen sich
Ein zweites Problem tritt neben die räumliche Streuung: die zeitliche. Mehrere Länder haben ihr Bauordnungsrecht in den vergangenen Jahren geändert, teils erheblich.
Nordrhein-Westfalen hat die Regeltiefe der Abstandsflächen auf 0,4 H reduziert und dabei das Schmalseitenprivileg abgeschafft. Bayern hat sein Abstandsflächenrecht 2021 neu gefasst und dabei auch die Anrechnung von Dach- und Giebelflächen geändert.
Eine Quelle ohne Datum ist deshalb im Bauordnungsrecht besonders wertlos. Wer eine Angabe übernimmt, prüft, aus welchem Jahr sie stammt und auf welches Land sie sich bezieht.
Eine dritte Ebene: die kommunale
In einzelnen Ländern kommt eine weitere Ebene hinzu. Bayern etwa erlaubt den Gemeinden, durch Satzung abweichende Abstandsflächentiefen festzulegen, in einem gesetzlich begrenzten Rahmen und nur zu bestimmten Zwecken.
Damit kann die maßgebliche Tiefe innerhalb desselben Landes von Gemeinde zu Gemeinde abweichen. Eine Angabe ohne Nennung der Gemeinde ist deshalb unvollständig.
Hinzu treten örtliche Bauvorschriften und die Festsetzungen des Bebauungsplans, die eigene Anforderungen enthalten können. Der Zweig zum Bauplanungsrecht behandelt diese Ebene.
Ein Vorgehen für ein unbekanntes Land
Sieben Schritte klären ein Vorhaben in einem Land, in dem man nicht regelmäßig arbeitet. Sie sind in dieser Reihenfolge zu gehen.
- Die geltende Fassung der Landesbauordnung beschaffen, mit Datum der letzten Änderung.
- Die Gebäudeklasse bestimmen, anhand der dortigen Definitionen und nicht der Musterbauordnung.
- Die Sonderbaueigenschaft prüfen, anhand des dortigen Katalogs und der dortigen Schwellen.
- Das Verfahren bestimmen, einschließlich der Frage, ob Verfahrensfreiheit oder Freistellung in Betracht kommt.
- Die Abstandsflächen berechnen, mit dem dortigen Faktor, der dortigen Definition von H und den dortigen Regeln für Dach- und Giebelflächen.
- Die kommunale Ebene prüfen, also Bebauungsplan, örtliche Bauvorschriften und gegebenenfalls Satzungen.
- Die Bauvorlageberechtigung klären, einschließlich der Regelungen für auswärtige Berufsangehörige.
Der fünfte Schritt ist der aufwendigste und derjenige, bei dem eine Übertragung aus einem anderen Land am häufigsten misslingt. Er betrifft die Abstandsflächen.
Was sich nicht übertragen lässt
Drei Punkte verdienen eine ausdrückliche Warnung, weil sie plausibel erscheinen und falsch sind. Alle drei betreffen Größen, die zwischen Ländern nicht übertragbar sind.
| Warnung | Worin der Irrtum liegt |
|---|---|
| Der Abstandsflächenfaktor | er unterscheidet sich nicht nur zwischen Ländern, sondern innerhalb eines Landes nach Baugebiet |
| Der Katalog verfahrensfreier Vorhaben | ein Vorhaben ohne Beteiligung der Bauaufsicht in einem Land kann im Nachbarland genehmigungspflichtig sein |
| Die Definition von H | die Anrechnung von Dachflächen und Giebeln folgt eigenen Regeln, und ihre Änderung wirkt auf das gesamte Ergebnis |
Was für die Kostenermittlung folgt
Der Ländervergleich hat eine Folge, die in Kostenkennwerten selten abgebildet ist. Sie betrifft die Vergleichbarkeit von Projekten über Ländergrenzen hinweg.
Dieselbe Bauaufgabe kann in zwei Ländern unterschiedliche Kosten erzeugen, weil die bebaubare Fläche, die Anforderungen an Brandschutz und Barrierefreiheit und der Verfahrensaufwand voneinander abweichen.
Wer mit Kennwerten arbeitet, sollte deshalb wissen, aus welchen Ländern die zugrunde liegenden Projekte stammen. Der Beitrag zu den regionalen Unterschieden der Baukosten behandelt die Kostenseite dieses Zusammenhangs.
Verwandte Beiträge
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.