Die beiden Gebiete
| Öffentliches Baurecht | Privates Baurecht | |
|---|---|---|
| Regelt | das Verhältnis zwischen Bauherr und Staat | das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien |
| Fragt | Darf gebaut werden und wie | Was ist geschuldet und wer haftet |
| Rechtsquellen | Baugesetzbuch, Landesbauordnungen, Fachrecht | Bürgerliches Gesetzbuch, VOB/B, Vertrag |
| Durchsetzung | Bauaufsichtsbehörde, Verwaltungsgerichte | Vertragspartner, Zivilgerichte |
Beide Gebiete gelten nebeneinander und unabhängig voneinander. Eine Baugenehmigung sagt nichts darüber aus, ob ein Bauvertrag erfüllt ist, und ein mangelfreies Werk kann öffentlich-rechtlich unzulässig sein.
Das öffentliche Baurecht in zwei Ebenen
Innerhalb des öffentlichen Baurechts besteht eine weitere Unterteilung, die für die Praxis wichtiger ist als die erste. Sie verläuft zwischen Bundes- und Landesrecht.
| Gebiet | Ebene | Frage | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Das Bauplanungsrecht | Bundesrecht | ob und mit welcher Nutzung an einem Standort gebaut werden darf | Baugesetzbuch |
| Das Bauordnungsrecht | Landesrecht | wie das einzelne Gebäude beschaffen sein muss | die sechzehn Landesbauordnungen |
Ein Vorhaben muss beide Prüfungen bestehen, und sie sind unabhängig voneinander. Der Beitrag zur Abgrenzung der Rechtsgebiete behandelt die Systematik im Einzelnen.
Hinzu tritt das Fachrecht: Naturschutz, Immissionsschutz, Wasserrecht, Denkmalschutz und weitere Materien, die eigene Genehmigungen oder Beteiligungen erfordern können. Es steht neben den beiden Ebenen und wird von ihnen nicht erfasst.
Das private Baurecht
Es regelt, was zwischen den Beteiligten gilt: zwischen Bauherr und Planer, zwischen Bauherr und Unternehmen, zwischen Unternehmen und Nachunternehmen. Seine Maßstäbe sind vom Genehmigungsrecht unabhängig.
Grundlage ist das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs mit besonderen Vorschriften für Bauverträge. Wird die VOB/B einbezogen, tritt sie an dessen Stelle, soweit sie abweichende Regelungen enthält. Der Zweig zur VOB/B im Themenfeld Ausschreibung behandelt ihre Einbeziehung.
Für Planungsleistungen kommt das Honorarrecht hinzu, das die Berechnung der Entgelte regelt, nicht aber den Leistungsumfang. Das Themenfeld zu den HOAI Leistungsphasen behandelt es.
Warum die Trennung praktisch zählt
Drei Konstellationen zeigen, warum die Unterscheidung mehr als eine Systematik ist. Alle drei kosten im Streitfall Geld.
| Konstellation | Was daraus folgt |
|---|---|
| Eine Baugenehmigung ist kein Mangelfreiheitszeugnis | sie bescheinigt die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit im geprüften Umfang und nichts darüber hinaus |
| Ein vereinfachtes Verfahren verschiebt die Verantwortung, nicht die Anforderungen | was die Behörde nicht prüft, ist gleichwohl einzuhalten |
| Die Rollen unterscheiden sich | die Bauleitung nach Landesrecht ist eine öffentlich-rechtliche Funktion, die Objektüberwachung eine vertragliche |
Wo die technischen Regelwerke stehen
Technische Regelwerke wie DIN-Normen wirken in beiden Gebieten, aber auf verschiedene Weise. Der Unterschied liegt im Grund ihrer Verbindlichkeit.
| Gebiet | Wie technische Regelwerke wirken |
|---|---|
| Im öffentlichen Baurecht | einzelne Regelwerke werden durch Verwaltungsvorschriften bauaufsichtlich eingeführt und erhalten dadurch Verbindlichkeit |
| Im privaten Baurecht | sie wirken über die anerkannten Regeln der Technik, deren Einhaltung der Auftragnehmer schuldet |
In beiden Fällen gilt: DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Ihre Verbindlichkeit entsteht erst durch Einführung oder Vereinbarung.
Was für die Projektarbeit folgt
Zwei Prüfungen laufen parallel und dürfen nicht vermengt werden. Die eine betrifft die Genehmigung, die andere den Vertrag.
Die öffentlich-rechtliche Prüfung klärt die Zulässigkeit: Planungsrecht, Bauordnungsrecht, Fachrecht. Ihr Ergebnis ist die Genehmigung oder ihre Entbehrlichkeit.
Die privatrechtliche Prüfung klärt den geschuldeten Erfolg: Vertrag, anerkannte Regeln der Technik, vereinbarte Beschaffenheit. Ihr Ergebnis ist die Mangelfreiheit.
Beide Prüfungen können unterschiedlich ausgehen, und beide sind zu bestehen. Ein genehmigtes Gebäude kann deshalb vertraglich mangelhaft sein.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.