Die Kostengruppe 100 Grundstück
| Kostengruppe | Bezeichnung |
|---|---|
| KG 110 | Grundstückswert |
| KG 120 | Grundstücksnebenkosten |
| KG 130 | Rechte Dritter |
Der Grundstückswert ist in aller Regel keine Ermittlung, sondern eine Kaufpreisangabe oder ein Wertansatz, etwa nach Bodenrichtwert. Er wird nicht vom Planer kalkuliert.
Die Grundstücksnebenkosten der Kostengruppe 120 sind dagegen ermittelbar und werden regelmäßig übersehen. In der dritten Ebene finden sich dort Vermessungsgebühren, Gerichtsgebühren, Notargebühren und weitere Positionen. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, deren Satz von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist.
Rechte Dritter in der Kostengruppe 130 erfassen Ablösungen, Entschädigungen und die Bewertung von Dienstbarkeiten. Diese Gruppe bleibt bei vielen Vorhaben leer, kann aber bei belasteten Grundstücken erhebliche Beträge tragen.
Wichtig für die Honorarermittlung: Die Kostengruppe 100 ist nicht anrechenbar. Der Planer plant das Grundstück nicht.
Eine begriffliche Abgrenzung
Die Nebenkosten des Grundstückserwerbs in der Kostengruppe 120 werden häufig mit den Baunebenkosten der Kostengruppe 700 verwechselt. Die sprachliche Nähe ist die einzige Gemeinsamkeit.
Grundstücksnebenkosten fallen beim Erwerb an und betreffen die Immobilie als Rechtsgeschäft. Baunebenkosten fallen bei der Planung und Ausführung an und betreffen das Bauvorhaben. Beide sind nicht anrechenbar, aber sie stehen in verschiedenen Gruppen und werden zu verschiedenen Zeitpunkten fällig.
Die Verwechslung erzeugt in der Praxis entweder eine Doppelzählung oder eine Lücke. Die Systematik der Baunebenkosten behandelt der Beitrag zu den Kostengruppen 500 bis 800.
Die Kostengruppe 200 Vorbereitende Maßnahmen
| Kostengruppe | Bezeichnung |
|---|---|
| KG 210 | Herrichten |
| KG 220 | Öffentliche Erschließung |
| KG 230 | Nichtöffentliche Erschließung |
| KG 240 | Ausgleichsmaßnahmen und Ausgleichsabgaben |
| KG 290 | Sonstige Maßnahmen |
Diese Gruppe hieß in früheren Fassungen Herrichten und Erschließen. Die Umbenennung in Vorbereitende Maßnahmen erweiterte zugleich ihren Inhalt.
Das Herrichten in der Kostengruppe 210 umfasst Sicherungsmaßnahmen, Abbruchmaßnahmen und die Beseitigung von Altlasten. Der vollständige Abbruch eines vorhandenen Gebäudes gehört hierher, der Teilabbruch im Rahmen eines Umbaus dagegen in die Kostengruppe 300.
Die Ausgleichsmaßnahmen und Ausgleichsabgaben der Kostengruppe 240 sind die stillste Position dieser Gruppe. Sie entstehen aus naturschutzrechtlichen Auflagen und aus kommunalen Satzungen, etwa bei Versiegelung oder Baumfällung, und werden in frühen Ermittlungen praktisch nie angesetzt. Bei Vorhaben mit erheblicher Flächeninanspruchnahme können sie eine spürbare Größenordnung erreichen.
Öffentliche und nichtöffentliche Erschließung
Die Trennung zwischen den Kostengruppen 220 und 230 ist die häufigste Zuordnungsfrage dieser Gruppe. Sie entscheidet darüber, ob eine Position als Herrichten des Grundstücks oder als öffentliche Erschließung geführt wird, was für die Anrechenbarkeit einen Unterschied macht.
Die öffentliche Erschließung umfasst die Leistungen und Abgaben, die den Anschluss an die öffentliche Infrastruktur betreffen: Erschließungsbeiträge, Kostenzuschüsse und die Anschlusskosten für Wasser, Gas, Strom und Abfallentsorgung. Sie werden von der Gemeinde oder vom Versorger erhoben.
Die nichtöffentliche Erschließung umfasst die Erschließung auf dem Grundstück selbst, etwa private Verkehrsflächen oder technische Anlagen außerhalb des Bauwerks.
Eine dritte Ebene kommt hinzu, und sie liegt außerhalb dieser Gruppe: Die Hausanschlussleitungen ab der Grundstücksgrenze bis in das Bauwerk gehören zu den jeweiligen technischen Anlagen der Kostengruppe 400. Damit wandert ein Teil der Erschließung in die technischen Anlagen und wird bei der Prüfung eines Kennwerts leicht doppelt oder gar nicht erfasst.
Damit teilt sich ein Vorgang, den der Bauherr als eine Sache wahrnimmt, auf drei Kostengruppen auf. Die Grenze liegt jeweils an einem physischen Punkt und nicht an der Rechnung eines Versorgers.
| Vorgang | Kostengruppe |
|---|---|
| Erschließungsbeitrag an die Gemeinde | KG 220 |
| Anschlusskosten des Versorgers | KG 220 |
| Leitungsverlegung auf dem Grundstück | KG 230 oder KG 400 je nach Zuordnung |
| Hausanschlussleitung bis ins Bauwerk | KG 400 |
Diese Aufteilung gehört im Projekt ausdrücklich festgelegt, weil sie sonst zwischen den Stufen wandert und die Kostenkontrolle stört. Eine Position, die von der Kostenschätzung zur Kostenberechnung die Gruppe wechselt, erzeugt in beiden Gruppen eine Abweichung, die keine ist.
Die Anrechenbarkeit der Kostengruppe 200
Anders als die Kostengruppe 100 ist die Kostengruppe 200 bedingt anrechenbar: nur insoweit, als der Planer hierfür Leistungen erbringt. Die Zuordnung folgt damit dem tatsächlichen Leistungsbild und nicht der Kostenhöhe.
Das ist eine Vertragsfrage und keine Ermittlungsfrage. Plant der Objektplaner die Erschließung mit oder wirkt er beim Abbruch mit, sind die zugehörigen Kosten anrechenbar. Werden diese Leistungen von anderen erbracht, sind sie es nicht.
Die praktische Folge ist, dass der Leistungsumfang für die Kostengruppe 200 im Vertrag zu benennen ist. Die Systematik behandelt der Zweig zu den anrechenbaren Kosten.
Der Erschließungsgrad bestimmt den Umfang
Wie groß die Kostengruppe 200 ausfällt, hängt weniger vom Bauvorhaben ab als vom Zustand des Grundstücks beim Erwerb. Drei Stufen sind zu unterscheiden.
| Zustand | Was noch anfällt |
|---|---|
| Rohbauland | vollständige Erschließung, Vermessung, Herrichten |
| Baureifes Land | Anschlusskosten und Herrichten, keine Erschließungsbeiträge mehr |
| Bebautes Grundstück | Abbruch, Entsorgung, gegebenenfalls Altlasten |
Der Unterschied zwischen der ersten und der zweiten Zeile ist der Grund, warum zwei scheinbar vergleichbare Grundstücke mit identischem Quadratmeterpreis zu sehr verschiedenen Gesamtkosten führen können. Bei Rohbauland ist der Erschließungsbeitrag noch nicht entrichtet und fällt in der Kostengruppe 220 an.
Für die frühe Kostenermittlung folgt daraus eine Frage, die vor jeder Zahl steht: In welchem Zustand wird das Grundstück erworben und welche Beiträge sind bereits abgelöst. Die Antwort steht in aller Regel im Kaufvertrag oder ist bei der Gemeinde zu erfragen.
Was bei Vorhaben im Bestand hinzukommt
Bei Bauvorhaben auf bebauten oder vorbelasteten Grundstücken trägt die Kostengruppe 200 regelmäßig Positionen, die im Neubau auf freiem Feld nicht vorkommen: Sie sind der Grund, warum zwei Grundstücke mit identischer Fläche zu sehr verschiedenen Vorbereitungskosten führen. Sie sind gleichwohl nicht anrechenbar.
Die Altlastenbeseitigung. Ihr Umfang ist vor der Untersuchung nicht bezifferbar und nach Öffnung des Bodens häufig größer als angenommen.
Der Abbruch mit Entsorgung. Die Entsorgungskosten hängen von der Schadstoffbelastung ab und sind bei Gebäuden bestimmter Baujahre erheblich.
Sicherungsmaßnahmen für die Nachbarbebauung. Bei Baugruben in dichter Bebauung ist der Aufwand für Verbau und Unterfangung ein eigener Kostenblock.
Diese drei Positionen sind der Hauptgrund, warum Kennwerte je Quadratmeter im innerstädtischen Bestand so schlecht funktionieren: Sie liegen sämtlich außerhalb der Bauwerkskosten, auf die sich die Kennwerte beziehen. Wer sie nicht gesondert ermittelt, unterschätzt ein innerstädtisches Vorhaben systematisch und nicht zufällig.
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