Ausgewiesene und verdeckte Reserve
Eine verdeckte Reserve wird in die Ansätze eingerechnet, indem Einheitspreise oder Mengen vorsichtig angesetzt werden. Sie hat drei Nachteile: Sie ist im Ergebnis nicht mehr auffindbar.
Sie ist gegenüber dem Bauherrn nicht erklärbar, weil sie nicht sichtbar ist. Sie löst sich bei einem Angebotsvergleich auf, weil die realen Preise die vorsichtigen Ansätze widerlegen. Und sie verhindert eine Wirtschaftlichkeitsbeurteilung, weil ein zu vorsichtig geschätztes Vorhaben an einer vermeintlich fehlenden Rentabilität scheitern kann, obwohl es tragfähig wäre.
Eine ausgewiesene Reserve ist dagegen eine eigene Zeile mit drei Angaben: Betrag, Begründung und Auflösungsereignis. Die dritte Angabe wird fast immer vergessen und ist die nützlichste, weil sie die Reserve überprüfbar macht.
| Risiko | Auflösungsereignis |
|---|---|
| Unbekannter Baugrund | Vorliegen des Bodengutachtens |
| Unbekannte Bausubstanz | Abschluss der Bauteilöffnungen |
| Unklare Genehmigungsauflagen | Erteilung der Genehmigung |
| Unsichere Marktlage | Vorliegen der Angebote |
| Noch offene Nutzeranforderungen | Abschluss der Nutzerabstimmung |
Der Vorteil dieser Systematik zeigt sich im Projektverlauf: Die Reserve sinkt schrittweise und nachvollziehbar, und ihre Absenkung ist ein belastbarer Fortschrittsindikator. Eine verdeckte Reserve liefert das nicht.
Zu unterscheiden ist die Reserve vom Risikozuschlag für benannte Einzelrisiken und von der Preisentwicklung bis zur Vergabe. Letztere ist keine Reserve, sondern eine Prognose, und gehört als eigene Position mit ihrem Berechnungsweg ausgewiesen.
Die Toleranzen stammen nicht aus der Norm
Für die Genauigkeit der Stufen kursieren feste Werte: plus minus 30 Prozent für die Kostenschätzung, 20 für die Kostenberechnung, 10 für den Kostenanschlag. Sie werden regelmäßig der DIN 276 zugeschrieben.
Die Norm enthält diese Werte nicht. Sie beschreibt die Stufen nach Zweck, Grundlagen und Detaillierungsgrad, schreibt aber keine zulässige Abweichung vor. Die Prozentsätze sind Erfahrungswerte aus der Fachliteratur.
Sie sind dennoch brauchbar, nämlich für die Kommunikation der Unsicherheit gegenüber dem Bauherrn. Sie sind nicht brauchbar als Rechtfertigung einer Abweichung, denn dafür gilt ein anderer Maßstab.
Zwei Haftungsregime
Ob und wofür ein Planer bei einer Kostenüberschreitung einzustehen hat, hängt zuerst davon ab, was vereinbart wurde. Erst danach stellt sich die Frage nach Toleranzen, und nicht umgekehrt.
Ohne vereinbarte Kostenobergrenze schuldet der Planer eine mangelfreie Kostenermittlung. Die Kostenermittlung ist ein geschuldeter Teilerfolg; unterbleibt sie, ist das ein Mangel. Wird das ermittelte Ergebnis überschritten, kommt eine Haftung erst bei nachweisbaren, groben Fehlern der Ermittlung in Betracht oder wenn die tatsächlichen Kosten erheblich abweichen. In dieser Konstellation wird dem Planer ein Toleranzrahmen zugestanden; genannt werden Größenordnungen von etwa 20 bis 25 Prozent. Für sogenannte Sowiesokosten, also Kosten, die ohnehin angefallen wären, haftet er in der Regel nicht.
Mit vereinbarter Kostenobergrenze verändert sich die Lage grundlegend. Die Obergrenze ist in aller Regel keine verschuldensunabhängige Garantie, wohl aber eine Beschaffenheitsvereinbarung. Ihre Überschreitung bedeutet damit einen Mangel der Planungsleistung.
Ob in dieser zweiten Konstellation noch ein Toleranzrahmen gilt, ist nicht einheitlich beantwortet. Ein Teil der Rechtsprechung gewährt keinen Toleranzrahmen und sieht die Überschreitung ohne weiteres als Pflichtverletzung, sofern der Vertrag keine Anhaltspunkte dafür enthält, dass die Summe keine strikte Grenze sein soll. Andere Entscheidungen setzen auch bei einer Beschaffenheitsvereinbarung eine Toleranzschwelle an und lassen eine Haftung erst oberhalb dieser Schwelle in Betracht kommen.
Für die Praxis folgt daraus keine Rechenregel, sondern eine Vorsichtsregel: Auf einen Toleranzrahmen ist bei vereinbarter Obergrenze nicht zu vertrauen. Ein Toleranzrahmen ersetzt keine Vereinbarung.
Wie eine Obergrenze ungewollt entsteht
Der Punkt mit der größten praktischen Sprengkraft ist nicht die ausdrücklich vereinbarte Obergrenze, sondern die unbemerkt entstandene. Sie entsteht ohne Vertragsklausel und wird erst sichtbar, wenn jemand sich auf sie beruft.
Eine Kostenvereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Die Rechtsprechung ist bei der Annahme solcher Absprachen jedoch großzügig: Bereits die Mitteilung von Kostenvorstellungen des Bauherrn kann genügen, sofern der Planer ihnen nicht ausdrücklich widerspricht.
Damit kann eine Äußerung in einem frühen Gespräch oder eine Zahl in einem Protokoll eine Bindung erzeugen, die so nicht beabsichtigt war. Die Gegenmaßnahme ist einfach und wird selten ergriffen: unrealistischen Kostenvorstellungen ausdrücklich und dokumentiert widersprechen.
Hinzu kommen zwei Nebenwirkungen, die den Schaden vergrößern. Erstens kann bei einer Überschreitung das Honorar auf der vereinbarten Obergrenze statt auf den tatsächlichen anrechenbaren Kosten beruhen. Zweitens ist der Versicherungsschutz bei Beschaffenheitsvereinbarungen über Kosten nicht in jedem Fall gegeben.
Risiken systematisch erfassen
Damit Reserven begründbar sind, müssen die Risiken benannt sein. Bewährt hat sich eine einfache Aufstellung, die jedes Risiko mit vier Angaben führt: Beschreibung, betroffene Kostengruppen, geschätzte Bandbreite und Auflösungsereignis.
Die Risiken unterscheiden sich nach Projektart deutlich, und mit ihnen die angemessene Höhe der Reserve. Eine pauschale Quote über alle Projektarten hinweg trifft deshalb selten.
| Projektart | Wesentliche Risiken |
|---|---|
| Neubau auf freiem Grundstück | Baugrund, Grundwasser, Marktlage bei Vergabe |
| Neubau im innerstädtischen Bestand | Baugrubensicherung, Nachbarschaft, Baustellenlogistik |
| Umbau und Modernisierung | Tragwerkszustand, Leitungsführung, Schadstoffe |
| Nutzungsänderung | Genehmigungsauflagen, Brandschutz, Barrierefreiheit |
| Vorhaben mit langer Bauzeit | Preisentwicklung, Zinsentwicklung, Verfügbarkeit von Gewerken |
Zwei Beobachtungen ergeben sich aus dieser Aufstellung. Erstens liegen die meisten Risiken im Bestand nicht in der Ermittlung, sondern im unbekannten Ausgangszustand; sie sinken durch Untersuchung, nicht durch sorgfältigeres Rechnen. Zweitens liegt ein Teil der Risiken vollständig außerhalb des Einflussbereichs der Planung, und genau diese sind gesondert auszuweisen, weil sie in der Zurechnung anders zu behandeln sind.
Was daraus für die Vereinbarung folgt
Drei Punkte gehören geklärt, bevor eine Kostenvorgabe verbindlich wird. Werden sie erst nach der Zusage aufgeworfen, verhandelt der Planer aus einer Position, die er selbst geschwächt hat.
Die Realisierbarkeit prüfen. Die Norm sieht diese Prüfung ausdrücklich vor der Festlegung vor. Passen Raumprogramm, Standard und Vorgabe nicht zusammen, ist eine Seite anzupassen oder der Vertrag nicht zu schließen.
Den Umfang der Vorgabe benennen. Eine Obergrenze bezieht sich auf bestimmte Kostengruppen, in der Praxis häufig auf die Kostengruppen 300 bis 500 oder 200 bis 500. Welche Gruppen erfasst sind und ob netto oder brutto gilt, gehört ausdrücklich in den Vertrag.
Die Dynamik abbilden. Statt einer starren Zahl kann die Obergrenze an das Ergebnis der vom Bauherrn gebilligten Kostenberechnung geknüpft werden. Ergänzend ist die Unterrichtungspflicht zu regeln, also die Verpflichtung, bei erkennbarer Überschreitung unverzüglich zu informieren und Vorschläge zu unterbreiten.
Der dritte Punkt ist derjenige, der die Interessen beider Seiten am ehesten ausgleicht: Der Bauherr erhält Kostensicherheit auf Basis einer geprüften Ermittlung, der Planer haftet nicht für eine Zahl, die vor jeder Planung genannt wurde. Beide Seiten geben damit etwas auf, was die Regelung tragfähig macht.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Die Rechtsprechung zur Toleranzschwelle bei vereinbarten Kostenobergrenzen ist nicht einheitlich. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.