Der Kostenrahmen
Der Kostenrahmen dient als Grundlage für die Entscheidung über die Bedarfsplanung. Er entsteht zeitlich vor oder zu Beginn der Grundlagenermittlung, also bevor eine Planung im engeren Sinn existiert.
Seine Datengrundlage besteht aus dem Bedarf, dem Raum- und Flächenprogramm und aus Kennwerten je Flächen- oder Raumeinheit. Die Bearbeitungstiefe ist die erste Ebene der Kostengliederung, also die acht Kostengruppen.
Drei Eigenschaften machen ihn zu einer besonderen Stufe. Er ist die einzige Stufe vor jeder Planung.
Er ist keine Grundleistung nach HOAI. Wird er vom Planer erwartet, ist er gesondert zu vereinbaren und zu vergüten.
Er beruht auf der dünnsten Datengrundlage aller Stufen und wird dennoch später als Maßstab herangezogen, wenn Kostenentwicklungen bewertet werden.
Er sollte durch die Kostenschätzung bestätigt werden. Weicht die Kostenschätzung erheblich ab, ist das kein Detail, sondern ein Signal, das eine Entscheidung des Bauherrn erfordert.
Wer einen Kostenrahmen aufstellt, sollte deshalb die verwendeten Kennwerte, ihre Quelle, ihren Preisstand und ihre Bezugsgröße dokumentieren. Diese vier Angaben sind später der Unterschied zwischen einer erklärbaren und einer angreifbaren Aussage. Die Systematik der Kennwerte behandelt der Beitrag zum Lesen von Baukostenkennwerten.
Die Kostenschätzung
Die Kostenschätzung dient der Entscheidung über die Vorplanung. Sie ist die erste Stufe, die als Grundleistung geschuldet ist, und sie wird in der Leistungsphase 2 aufgestellt.
Ihre Grundlagen sind die Ergebnisse der Vorplanung, insbesondere Vorentwurfszeichnungen, sowie Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten nach DIN 277, also Flächen und Rauminhalte. Sie ist seit 2018 in der zweiten Ebene aufzustellen.
Die zweite Ebene ist Pflicht
Mit der Fassung von Dezember 2018 muss die Kostenschätzung die Gesamtkosten nach Kostengruppen in der zweiten Ebene der Kostengliederung ausweisen. Bis dahin genügte die erste Ebene.
Diese Änderung wird in der Praxis häufig übersehen, weil zahlreiche Vorlagen, Softwarevoreinstellungen und Ratgeber noch die alte Anforderung führen. Eine Kostenschätzung, die lediglich acht Summen ausweist, entspricht der geltenden Fassung nicht.
Praktisch bedeutet die zweite Ebene, dass etwa die Kostengruppe 300 nicht mehr als eine Zahl erscheint, sondern aufgeteilt nach Baugrube, Gründung, Außenwänden, Innenwänden, Decken, Dächern und weiteren Gruppen. Der Aufwand steigt spürbar, und die Aussagekraft ebenso.
Eine vertiefte Schätzung ist eine besondere Leistung
Über die zweite Ebene hinaus kann eine Kostenschätzung nach Positionen einzelner Gewerke aufgestellt werden. Das ist zulässig und in manchen Konstellationen sinnvoll, aber es ist keine Grundleistung mehr, sondern eine gesondert zu vereinbarende und zu vergütende besondere Leistung in der Leistungsphase 2.
Worauf die Werte beruhen
In dieser Phase existieren keine Angebote und keine Leistungsverzeichnisse. Die Werte stammen aus drei Quellen, die unterschiedlich belastbar sind.
| Quelle | Belastbarkeit | Anmerkung |
|---|---|---|
| Eigene abgerechnete Projekte | hoch bei vergleichbarer Aufgabe | setzt eine ausgewertete Kostenfeststellung voraus |
| Veröffentlichte Kostenkennwerte | mittel | erfordern Regionalisierung und Fortschreibung |
| Angaben von Fachplanern und Anbietern | unterschiedlich | Bezugsgröße und Umfang sind zu klären |
Die erste Quelle ist die beste und die am seltensten genutzte. Sie setzt voraus, dass abgeschlossene Projekte systematisch ausgewertet wurden, was die Kostenfeststellung zur eigentlichen Grundlage künftiger Schätzungen macht.
Für die zweite Quelle gilt, dass ein veröffentlichter Kennwert vor der Verwendung auf den Standort und auf den Stichtag anzupassen ist. Die Systematik dieser Anpassung behandelt der Beitrag zur Fortschreibung mit dem Baupreisindex.
Was in dieser Phase regelmäßig zu niedrig angesetzt wird
Vier Positionen fallen in frühen Ermittlungen systematisch zu gering aus. Sie betreffen sämtlich Kosten außerhalb des Bauwerks.
Die Baunebenkosten der Kostengruppe 700. Planungsleistungen, Gutachten, Genehmigungsgebühren und Prüfungen werden vergessen oder pauschal zu niedrig geschätzt. Sie sind vollständig zu erfassen, und die Honorare lassen sich früh überschlägig rechnen, sobald anrechenbare Kosten und Honorarzone abgeschätzt sind.
Die Preisentwicklung bis zur Ausführung. Zwischen Kostenschätzung und Vergabe liegen häufig ein bis zwei Jahre. Wird ausschließlich mit dem aktuellen Preisniveau gerechnet, fehlt der Zeitfaktor vollständig.
Der Umfang der technischen Anlagen. Ihr Anteil an den Bauwerkskosten ist über die Jahre gestiegen. Werden Erfahrungswerte aus älteren Projekten übernommen, bildet die Schätzung einen Anlagenstandard ab, der nicht mehr dem Anforderungsniveau entspricht.
Die Außenanlagen der Kostengruppe 500. Sie erscheinen in frühen Phasen selten in der Planung und werden entsprechend selten beziffert, erreichen aber bei bestimmten Nutzungen erhebliche Größenordnungen.
Die Bezugsgrößen der frühen Stufen
Beide frühen Stufen arbeiten mit Kennwerten je Bezugseinheit, und die Wahl dieser Einheit entscheidet über die Aussagekraft. Die Norm verweist dafür auf die Flächen und Rauminhalte nach DIN 277.
| Bezugsgröße | Geeignet für |
|---|---|
| Brutto-Grundfläche | Regelfall im Hochbau, Vergleich mit veröffentlichten Kennwerten |
| Brutto-Rauminhalt | Gebäude mit ungewöhnlichen Geschosshöhen, Hallen, Sonderbauten |
| Nutzungsfläche | Bewertung der Flächeneffizienz eines Entwurfs |
| Nutzungsspezifische Einheiten | Schülerplatz Hotelzimmer Betreuungsplatz Stellplatz |
Die letzte Zeile wird in frühen Phasen unterschätzt. Bei Vorhaben mit klarer Leistungsgröße ist ein Kennwert je Nutzungseinheit häufig belastbarer als ein Flächenkennwert, weil er unmittelbar an das Raumprogramm anschließt, das in dieser Phase bereits feststeht.
Empfehlenswert ist, in der Kostenschätzung mindestens zwei Bezugsgrößen parallel zu führen und die Ergebnisse gegeneinander zu halten. Weichen sie deutlich voneinander ab, liegt in aller Regel eine ungewöhnliche Geometrie oder ein ungewöhnliches Flächenverhältnis vor, und das ist eine Information, die in dieser Phase wertvoll ist. Die Systematik der Flächenarten behandelt der Beitrag zu den Bezugsgrößen nach DIN 277.
Die Genauigkeit richtig kommunizieren
Für die Kostenschätzung kursiert eine Genauigkeitsangabe von plus minus 30 Prozent, teils auch von 20 bis 30 Prozent. Diese Werte stammen aus der Fachliteratur und der Praxis, nicht aus der Norm selbst.
Sinnvoll ist es dennoch, eine Bandbreite auszuweisen, und zwar aus einem einfachen Grund. Eine einzelne Zahl suggeriert eine Präzision, die zu diesem Planungsstand nicht existiert, und sie wird vom Bauherrn später als Zusage erinnert.
Bewährt hat sich eine Darstellung mit drei Angaben je Kostengruppe: dem Ansatz, der Bandbreite und der Grundlage. Die dritte Angabe ist die wichtigste, weil sie erklärt, warum die Bandbreite bei manchen Gruppen eng und bei anderen weit ist.
Zu vermeiden ist dagegen, die Unsicherheit durch pauschale Sicherheitszuschläge in die Ansätze einzurechnen. Ein zu vorsichtig geschätztes Vorhaben kann an einer vermeintlich fehlenden Wirtschaftlichkeit scheitern, obwohl es tragfähig wäre. Reserven gehören als eigene, benannte Position ausgewiesen, wie im Beitrag zu Kostenrisiken und Reserven beschrieben.
Der Übergang zur Kostenberechnung
Die Kostenschätzung ist die Grundlage der folgenden Stufe. Zwischen beiden liegt nicht nur ein Zuwachs an Genauigkeit, sondern ein Wechsel der Ebene und eine andere Datengrundlage. Wie dieser Übergang aufgebaut wird, behandelt der Beitrag zum Übergang von der Kostenschätzung zur Kostenberechnung.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.