Die zwei Hauptformen
Der Einheitspreisvertrag, bei dem die Einheitspreise fest sind und der Endbetrag aus den tatsächlich ausgeführten Mengen folgt.
Der Pauschalvertrag, bei dem ein Gesamtpreis die beschriebene Leistung abdeckt, unabhängig von den festgestellten Mengen.
Beim ersten dient das Preisverzeichnis zugleich der Ausschreibung und der Abrechnung.
Beim zweiten dient es der Ausschreibung und dem Vergleich, doch die Abrechnung bezieht sich nicht mehr in gleicher Weise darauf, behandelt im Beitrag über Abrechnung und tatsächliche Mengen.
| Vertragsform | Wer das Mengenrisiko trägt | Was die Beschreibung ermöglichen muss |
|---|---|---|
| Mengenvertrag | Der Bauherr | Die tatsächlichen Mengen zu ermitteln |
| Pauschalvertrag | Das Unternehmen | Den Umfang der Leistung zu prüfen |
Wer das Mengenrisiko trägt
Dies ist die Frage, die diese Wahl entscheidet. Sie betrifft die Sicherheit der Mengen.
Beim Einheitspreisvertrag trägt der Bauherr das Mengenrisiko. Überschreiten die tatsächlichen Mengen die vorgesehenen, steigt der Endbetrag.
Beim Pauschalvertrag trägt das Unternehmen dieses Risiko, in den Grenzen dessen, was die Pauschale abdeckt.
Dieser zweite Zweig verlangt eine entscheidende Nuance: die Pauschale deckt nur das Beschriebene. Eine in der Beschreibung fehlende Leistung ist nicht in der Pauschale enthalten, wie technisch selbstverständlich sie auch sein mag.
Die Pauschale überträgt daher nicht das Beschreibungsrisiko, sondern das Mengenrisiko. Beides zu verwechseln ist der teuerste Fehler in dieser Materie.
Die weiteren möglichen Formen
Der luxemburgische Sprachgebrauch kennt weitere, die zu nennen nützlich ist. Die örtlich verwendeten Begriffe weichen von den Nachbarländern ab.
Der Erstattungsvertrag, auch als Vertrag mit offenen Büchern bezeichnet, bei dem dem Unternehmen die nachgewiesenen Aufwendungen zuzüglich einer Vergütung erstattet werden.
Der Regievertrag, bei dem die Leistung nach Zeitaufwand und eingesetzten Mitteln vergütet wird.
Der gemischte Vertrag, der mehrere Formen je nach Gewerk oder Posten verbindet.
Diese Formen eignen sich für Lagen starker Ungewissheit, insbesondere bei Sanierungen, wo weder die Mengen noch mitunter der Umfang der Arbeiten vor der Öffnung bekannt sind.
Sie setzen dafür eine strenge Kontrolle voraus, andernfalls verliert der Bauherr die Kontrolle über den Betrag.
Was die Wahl für die Beschreibung bedeutet
Drei oft übergangene Folgen.
Der Pauschalvertrag verlangt eine vollständigere Beschreibung, da alles Nichtbeschriebene aus der Pauschale fällt.
Der Einheitspreisvertrag verlangt verlässlichere Mengen, da sie den Vergleich und einen Teil der Abrechnung tragen.
Erstattungs- und Regievertrag verlangen Kontrollmodalitäten, Bestimmung der erstattungsfähigen Aufwendungen, Nachweise, etwaige Obergrenzen.
Keine dieser drei Anforderungen lässt sich während der Ausschreibung improvisieren.
Wie zu wählen ist
Vier Kriterien, in dieser Reihenfolge.
Der Bestimmtheitsgrad des Vorhabens. Ein unvollständig bestimmtes Vorhaben eignet sich schlecht für die Pauschale.
Die Art der Arbeiten. Die Sanierung birgt Ungewissheiten, die der Neubau nicht kennt.
Die Überwachungsfähigkeit des Bauherrn. Einheitspreis und Regie setzen eine Kontrolle der Mengen oder Zeiten voraus.
Die Toleranz gegenüber Überschreitungsrisiken. Die Pauschale sichert den Betrag, nicht den Umfang.
Das dritte Kriterium wird am meisten unterschätzt: ein Einheitspreisvertrag ohne Fähigkeit zur Prüfung der ausgeführten Mengen bedeutet, einen offenen Betrag zu unterzeichnen.
Was in den Unterlagen zu schreiben ist
Drei Angaben, unabhängig von der gewählten Form. Sie müssen in beiden Fällen im Vertrag stehen.
Die Vertragsform, ausdrücklich in den besonderen Vertragsklauseln benannt.
Die Behandlung von Mengenabweichungen, insbesondere Schwellen, ab denen neu verhandelt wird.
Die Regelung der Zusatzarbeiten, behandelt im Beitrag über die Zusatzarbeiten.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Die Vertragsform ausdrücklich benennen, statt sie aus dem Preisverzeichnis ableiten zu lassen.
Die Beschreibungstiefe der gewählten Form anpassen, da die Pauschale mehr verlangt.
Daran erinnern, dass die Pauschale nur das Beschriebene deckt, was die Anforderung auf die Planung verlagert.
Die Überwachungsfähigkeit prüfen, bevor eine Form gewählt wird, die sie voraussetzt.
Dieser Beitrag gibt den Stand der vertraglichen Gepflogenheiten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er stellt keine Rechtsberatung dar.