Vier Rollen, eine Verantwortung
Wer am Budget beteiligt ist, sagt noch nichts darüber, wer darüber entscheidet. Die folgende Übersicht trennt die Aufgabe jeder Rolle von ihrer Grundlage und von dem, was sie nicht übernehmen kann.
| Rolle | Aufgabe für das Budget | Grundlage | Was nicht übergeht |
|---|---|---|---|
| Bauherr | Budget festlegen, zustimmen, freigeben, anordnen, beauftragen | eigene Entscheidung; im Bund RBBau A.3.2 | die Verantwortung für die Bauaufgabe |
| Architekt oder Planer | im Rahmen der Kostenvorstellungen planen, Kosten ermitteln und vergleichen | Planungsvertrag; Grundleistungen nach Anlage 10 HOAI | die Entscheidung über das Budget |
| Projektsteuerer | delegierbare Bauherrenfunktionen wahrnehmen, berichten, koordinieren | Vertrag; Leistungsbild nach Branchenstandard | die Entscheidungen der Projektleitung |
| Kostenprüfer | Kostenermittlungen unabhängig nachrechnen und bewerten | Vertrag | die Verantwortung des Planers für seine Ermittlung |
Der Bauherr entscheidet
Die Richtlinien des Bundes formulieren den Grundsatz in einem Satz: „Der Bauherr verantwortet die Bauaufgabe“ (RBBau A.3.2). Für den privaten Bauherrn gibt es keine vergleichbare Vorschrift, die Logik ist aber dieselbe: Niemand außer ihm kann das Budget festlegen, eine Reserve freigeben oder entscheiden, dass ein Mehrbetrag hingenommen wird.
Daraus folgt eine einfache Arbeitsregel. Alles, was den Betrag, den Umfang oder den Stichtag des Budgets verändert, ist eine Entscheidung des Bauherrn und wird von ihm oder von einer ausdrücklich bevollmächtigten Person dokumentiert. Alles andere, also Rechnen, Prüfen, Berichten und Vorbereiten, lässt sich übertragen.
Was der Planer schuldet
Der Architekt plant innerhalb der Kostenvorstellungen des Bauherrn, auch wenn diese nur grob umrissen sind. Nach der Tendenz der veröffentlichten Rechtsprechung muss er schon in der Grundlagenermittlung den wirtschaftlichen Rahmen abstecken; Zweifel über dessen Umfang muss er aufklären, und die Kostenvorstellungen werden regelmäßig Vertragsinhalt, wenn er ihnen nicht widerspricht (BGH, Urteil vom 21.03.2013, VII ZR 230/11, nach der Pressemitteilung des BGH).
Die HOAI beschreibt, was er rechnen und vergleichen soll. In Anlage 10 enthalten die Grundleistungen eine Kostenschätzung mit „Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen“ (LPH 2), eine Kostenberechnung mit Vergleich zur Kostenschätzung (LPH 3), Kostenkontrollen gegen bepreiste Leistungsverzeichnisse und Ausschreibungsergebnisse (LPH 6 und 7) sowie die Kostenkontrolle der Leistungsabrechnung und die Kostenfeststellung (LPH 8). In der LPH 1 sieht sie keine Grundleistung zu den Kosten vor. Welche Leistungen die Verordnung überhaupt erfasst, behandelt der Beitrag zum Anwendungsbereich der HOAI.
Vergleichen heißt nicht entscheiden. Der Planer zeigt die Abweichung; was mit ihr geschieht, legt der Bauherr fest.
Was ein Projektsteuerer übernehmen kann
Projektsteuerung ist nach dem Verständnis der Fachliteratur eine Stabsfunktion: Sie umfasst die delegierbaren Bauherrenfunktionen, nicht die Entscheidung selbst. Die Projektleitung als Linienfunktion trifft die Entscheidungen. Die HOAI enthält kein Leistungsbild Projektsteuerung; Umfang und Vergütung ergeben sich deshalb aus dem Vertrag. Was die Verordnung sonst nicht regelt, fasst der Beitrag was die HOAI nicht regelt zusammen.
Ein unabhängiger Kostenprüfer ist etwas anderes. Er rechnet nach und bewertet, steuert aber nicht. Beide Rollen lassen sich kombinieren oder trennen; entscheidend ist, dass der Vertrag sagt, wer berichtet, wer prüft und wer nichts davon unterschreibt.
Wer was unterschreibt
Vier Entscheidungen bewegen das Budget, und jede hat eine eigene Grundlage. Die Form ist teils gesetzlich vorgegeben, teils nur dringend zu empfehlen.
| Entscheidung | Grundlage | Form | Unterschrift |
|---|---|---|---|
| Zustimmung zu Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung | § 650p Abs. 2 BGB | „zur Zustimmung“ vorgelegt; schriftliche Zustimmung empfehlenswert | Bauherr |
| Freigabe der Kostenschätzung und der Kostenberechnung | Planungsvertrag; Vergleiche nach Anlage 10 HOAI | im Vertrag festlegen, schriftlich | Bauherr |
| Anordnung einer Änderung | § 650b Abs. 2 BGB | Textform, nach 30 Tagen ohne Einigung | Bauherr oder ausdrücklich Bevollmächtigter |
| Beauftragung eines Nachtrags | Bauvertrag; bei VOB/B § 2 Abs. 5: Vereinbarung „soll vor der Ausführung getroffen werden“ | schriftlich, mit Preis | Bauherr oder ausdrücklich Bevollmächtigter |
Die Zustimmung nach § 650p Abs. 2 BGB ist die erste Budgetentscheidung des Vorhabens. Mit ihr akzeptiert der Bauherr die Kosteneinschätzung als Planungsgrundlage. Das Sonderkündigungsrecht nach § 650r BGB erlischt 2 Wochen nach Vorlage der Unterlagen, beim Verbraucher nur nach Unterrichtung in Textform; die Einzelheiten stehen im Beitrag zur Zielfindungsphase.
Bei Anordnung und Nachtrag entsteht das Risiko meist auf der Baustelle. Eine mündliche Zusage des Bauleiters oder des Projektsteuerers, die niemand bevollmächtigt hat, wird im Streit zur Beweisfrage. Wer Dritte für sich handeln lässt, legt deshalb schriftlich fest, was sie dürfen und bis zu welchem Betrag.
Die Beiträge dieses Themenzweigs
- Projektsteuerung und Bauherrenvertretung: wer was übernimmt: die Trennung von Projektleitung und Projektsteuerung, der Handlungsbereich Kosten und Finanzierung des Branchenstandards, die Aufgaben, die beim Bauherrn bleiben, und das öffentliche Gegenstück in der RBBau.
- Der private Bauherr: Verbraucherbauvertrag, Bauträger und Budget: die Schutzregeln für Verbraucher, die Grenze von 90 Prozent bei Abschlagszahlungen, die Sicherheit von 5 Prozent und die Besonderheiten des Bauträgervertrags.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regeln zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.