Das Baubudget des Bauherrn: festlegen, prüfen, halten

Dieser Leitfaden erklärt keine Rechentechnik. Wie Kosten nach DIN 276 gegliedert und in Stufen ermittelt werden, wie Kostenkontrolle und Kostensteuerung methodisch funktionieren und welche Toleranzen diskutiert werden, gehört in das Themenfeld der Kostenplanung nach DIN 276. Wie ausgeschrieben, vergeben und nach VOB abgerechnet wird, gehört in das Themenfeld zur Ausschreibung und Vergabe nach VOB.

Hier geht es um das, was der Bauherr mit diesen Zahlen tut. Er schreibt sie fest, prüft sie, gibt sie frei, lehnt sie ab, entscheidet zwischen Alternativen und unterschreibt. Und er hat Rechte, die er aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, aus der Rechtsprechung zur Baukostenobergrenze und, im Bundesbau, aus den Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes (RBBau) ableitet.

Jeder Moment hat sein eigenes Risiko und seinen eigenen Hebel, und jeder Hebel hat eine Rechtsgrundlage. Die letzte Spalte nennt die Vorschrift oder Entscheidung, auf die sich der Bauherr stützen kann.

Die ersten beiden Momente kosten am wenigsten und bringen am meisten. Ein Raumprogramm auf Ebene der Planungsgrundlage zu korrigieren, kostet eine Überarbeitung; dieselbe Korrektur während der Bauausführung kostet Nachträge, Zeit und oft Honorar.

Eine Besonderheit des deutschen Marktes macht Budgetfragen schwieriger, als sie sein müssten: Die maßgeblichen Regelwerke verwenden unterschiedliche Begriffe für dieselbe Phase. Wer das nicht weiß, unterstellt eine Deckung, die es nicht gibt.

Die Kosteneinschätzung des BGB ist weder eine Stufe der DIN 276 noch eine Grundleistung der HOAI. Das Gesetz verlangt sie dennoch, sobald wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind. Für den Bauherrn folgt daraus ein praktischer Rat: im Vertrag festhalten, welche Genauigkeit, welchen Kostenumfang und welchen Stichtag die Kosteneinschätzung haben soll, statt den Inhalt dem Zufall zu überlassen.

Das Budget ist eine Vorgabe an die Planung, nicht ihr Ergebnis. Ein Bauherr, der den Architekten nach dem Vorentwurf fragt, was das Ganze kosten wird, hat seinen wichtigsten Hebel bereits aus der Hand gegeben. Wer das Budget vorher festlegt, kann verlangen, dass die Planung sich danach richtet.

Die Rechtsprechung stützt diesen Hebel. Nach der Tendenz der veröffentlichten Entscheidungen ist der Architekt verpflichtet, bereits in der Grundlagenermittlung mit dem Bauherrn „den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken und dessen Kostenvorstellungen zu berücksichtigen“ (BGH, 21.03.2013, VII ZR 230/11, nach der Pressemitteilung des BGH). Diese Vorstellungen sind „auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten“. Zweifel über den Umfang des Kostenrahmens muss der Architekt aufklären, und die Kostenvorstellungen werden nach dem Urteil „jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt“, „wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht“.

Eine vereinbarte Baukostenobergrenze wirkt stärker. Hält der Architekt eine als Beschaffenheit seines Werks vereinbarte Baukostenobergrenze nicht ein, ist seine Planung nach dieser Rechtsprechungslinie mangelhaft (BGH, 13.02.2003, VII ZR 395/01). Ein Toleranzrahmen kommt danach nur in Betracht, wenn sich im Vertrag Anhaltspunkte finden, dass die vereinbarte Bausumme keine strikte Grenze sein soll. Welche Toleranzen im Übrigen diskutiert werden, ist umstritten und wird im Themenfeld zur Kostenplanung dargestellt; dieser Leitfaden nennt keine Prozentzahl.

Die Beweislast spricht für die Schriftform. Wer sich auf eine Baukostenobergrenze beruft, trägt nach BGH, 06.10.2016, VII ZR 185/13, die Darlegungs- und Beweislast dafür; der Architekt, der eine spätere Erhöhung behauptet, muss diese beweisen. Ein Budget, das nur in einer Besprechung genannt wurde, ist im Streitfall wenig wert.

Ein neuerer Fall zeigt, wie weit die Bindung reichen kann. Das OLG Bamberg (02.10.2025, 12 U 123/24) hat verbindliche Kostenvorstellungen des Bauherrn als Beschaffenheitsvereinbarung behandelt. Ein in der Auslobung festgelegtes Budget von rund 4,2 Millionen Euro war mit dem Raumprogramm nicht zu halten; das Gericht nahm anfängliche Unmöglichkeit an, verneinte den Honoraranspruch und sprach die Rückzahlung der Abschlagszahlung zu. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig: Das OLG hat die Revision nicht zugelassen, beim BGH ist das Verfahren unter VII ZR 166/25 anhängig.

Ein Betrag allein ist noch kein Budget. Damit eine Zahl später mit einer Kostenschätzung, einer Kostenberechnung oder einem Angebot verglichen werden kann, braucht sie fünf Angaben.

Das Baukostenbudget ist nicht das Gesamtbudget. Der Architekt plant häufig mit Blick auf die Bauwerkskosten, der Bauherr bezahlt das gesamte Vorhaben. Eine nützliche Gliederung liefert die RBBau, die das Projektkostenziel des Bundes aus vier Kostenarten zusammensetzt: Baukosten der Kostengruppen 200 bis 600, Baunebenkosten der Kostengruppe 700, „prognostizierte Baukostensteigerungen“ und Risikokosten. Bei den Risikokosten unterscheidet sie zwei Gruppen: projektspezifisch ermittelte und einzeln aufgeführte Risiken mit sehr hoher Eintrittswahrscheinlichkeit und weitere, hinreichend konkret ermittelte und begründete Risiken. Diese Gliederung ist ein Modell der öffentlichen Hand, lässt sich aber auf private Vorhaben übertragen.

Die Risikokosten gehören in eine sichtbare Zeile, nicht versteckt in die Positionen. Für die Risiken mit sehr hoher Eintrittswahrscheinlichkeit, die sie unter Buchstabe d. führt, formuliert die RBBau das klar: „Die Mittel nach d. werden erst bei Eintritt der Risiken vom Bauherrn freigegeben.“ Alle Risiken werden in einem Risikoregister dokumentiert.

Der Zweig Das Budget vor der Planung festlegen vertieft diese Schritte. Wie eine Obergrenze konkret formuliert wird, mit Kostenumfang, Stichtag und Änderungsverfahren, behandelt der Beitrag Die Baukostenobergrenze im Architektenvertrag vereinbaren.

Der Bauherr erstellt die Kostenermittlung nicht selbst, er prüft sie und gibt sie frei. Diese Freigabe ist eine Entscheidung mit Folgen: Was der Bauherr ohne Widerspruch billigt, wird zur Grundlage der weiteren Planung.

Seit der Reform des Bauvertragsrechts kennt das BGB eine eigene Anfangsphase des Architekten- und Ingenieurvertrags. Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst „eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen“ und sie dem Besteller zusammen mit einer „Kosteneinschätzung für das Vorhaben“ „zur Zustimmung“ vorzulegen (§ 650p Abs. 2 BGB).

An diese Vorlage knüpft ein Sonderkündigungsrecht. Nach Vorlage der Unterlagen kann der Besteller den Vertrag kündigen; das Recht erlischt 2 Wochen nach der Vorlage (§ 650r Abs. 1 BGB). Ist der Bauherr Verbraucher, erlischt das Recht nach Ablauf der 2 Wochen nur, wenn der Architekt ihn in Textform über das Recht, die Frist und die Folgen unterrichtet hat. Nach der Kündigung kann der Architekt nur die Vergütung verlangen, die auf die bis dahin erbrachten Leistungen entfällt (§ 650r Abs. 3).

Das Recht wirkt in beide Richtungen. Der Architekt kann dem Bauherrn eine angemessene Frist zur Zustimmung setzen und kündigen, wenn der Bauherr die Zustimmung verweigert oder sich nicht äußert (§ 650r Abs. 2). Für den Bauherrn heißt das: Die Zustimmung ist keine Formalie, sondern die erste echte Budgetentscheidung des Vorhabens. Passt die Kosteneinschätzung nicht zum Budget, ist jetzt der günstigste Zeitpunkt, das Programm zu ändern oder auszusteigen.

Die HOAI legt fest, an welchen Stellen der Planer Kosten ermittelt und vergleicht. Für Gebäude und Innenräume nennt Anlage 10 unter anderem diese Grundleistungen:

Die Prüfung des Bauherrn ist eine Prüfung der Vergleichbarkeit, nicht eine zweite Berechnung. Vier Fragen genügen meist: Ist der Kostenumfang derselbe wie im Budget? Gilt derselbe Stichtag? Beruhen die Mengen auf demselben Planungsstand? Ist jede Abweichung erklärt, getrennt nach Preis, Menge und Programm? Wie die Stufen methodisch aufeinander aufbauen, gehört in das Themenfeld der Kostenplanung; hier zählt, dass der Bauherr keine Stufe freigibt, deren Abweichung nicht erklärt ist.

Überschreitet die Planung eine vereinbarte Obergrenze, stehen dem Bauherrn nach der Tendenz der veröffentlichten Rechtsprechung mehrere Ansprüche offen. Der BGH hat in VII ZR 185/13 Schadensersatz nach § 634 Nr. 4 und § 280 Abs. 1 BGB zugelassen und das Honorar nur auf Grundlage der Obergrenze für berechenbar gehalten. Ist die Planung unbrauchbar, kann der Honoraranspruch nach VII ZR 230/11 entfallen. Jeder Fall wird nach seinen Umständen entschieden; eine allgemeine Regel lässt sich daraus nicht ableiten.

Was den Bauherrn schwächt, ist fast immer dasselbe. Ein Budget, das nicht schriftlich festgehalten ist, ein Programm, das im Lauf der Planung ohne Spur gewachsen ist, und Freigaben, die erteilt wurden, obwohl die Abweichung bekannt war. Die Rechte und ihre Grenzen behandelt der Beitrag Baukostenüberschreitung durch den Architekten: die Rechte des Bauherrn.

Der günstigste Zeitpunkt für eine Korrektur liegt vor der Vergabe. Nach § 2 Abs. 6 VOB/A soll der öffentliche Auftraggeber erst ausschreiben, „wenn alle Vergabeunterlagen fertig gestellt sind“, und § 2 Abs. 5 VOB/A erklärt Vergabeverfahren „zum Zwecke der Markterkundung“ für unzulässig. Den Markt mit einer zu teuren Planung zu testen, ist im öffentlichen Bereich also keine Option.

Die Reihenfolge der Hebel ist nicht beliebig. Zuerst Programm und Flächen, dann Standard, dann Optionen, dann Bauabschnitte und Losbildung, zuletzt die Preise. Jede Planungsänderung, die der Bauherr verlangt, ist dabei eine Anordnung, für die nach § 650q Abs. 2 BGB die Entgeltberechnungsregeln der HOAI gelten, soweit die Leistungen in ihren Anwendungsbereich fallen. Eine Einsparung in der Planung hat also ihren Preis im Honorar. Der Zweig Die Kostenermittlung des Planers prüfen führt diese Prüfschritte aus, einschließlich der Zielfindungsphase, der unabhängigen Kostenprüfung durch Dritte und der Entscheidungsvorlage bei einer Budgetüberschreitung.

In der Vergabe entscheidet sich, ob die Kostenberechnung zum Vertragspreis wird. Öffentlicher und privater Bauherr haben hier sehr unterschiedliche Hebel. Der öffentliche ist an ein Verfahren gebunden, das ihm Aufklärung und Aufhebung erlaubt, Verhandlung aber nur in bestimmten Verfahrensarten. Der private kann frei verhandeln und neu anfragen, muss aber selbst für Vergleichbarkeit sorgen.

Auf ein unangemessenes Angebot darf kein Zuschlag erteilt werden. § 16d Abs. 1 Nr. 1 VOB/A formuliert es ausdrücklich: „Auf ein Angebot mit einem unangemessen hohen oder niedrigen Preis darf der Zuschlag nicht erteilt werden.“ Erscheint ein Preis unangemessen niedrig und lässt sich das anhand der vorliegenden Unterlagen nicht beurteilen, verlangt der Auftraggeber Aufklärung über die Ermittlung der Preise in Textform (§ 16d Abs. 1 Nr. 2).

Liegen alle Angebote über der Kostenschätzung, ist die Aufhebung der Ausschreibung der zentrale Hebel. § 17 Abs. 1 VOB/A lässt sie zu, wenn kein den Ausschreibungsbedingungen entsprechendes Angebot eingegangen ist, wenn die Vergabeunterlagen grundlegend geändert werden müssen oder wenn „andere schwerwiegende Gründe bestehen“. Die Bewerber und Bieter sind unverzüglich in Textform unter Angabe der Gründe zu informieren (§ 17 Abs. 2). Eine eigene Fallgruppe für zu teure Angebote enthält die Vorschrift nicht.

Ob fehlende Finanzierung ein schwerwiegender Grund ist, hängt an der Qualität der eigenen Kostenschätzung. Nach einer veröffentlichten Entscheidung des OLG Düsseldorf (29.08.2018, VII-Verg 14/17, oberhalb der EU-Schwellenwerte) kann der Mangel an Finanzierung „ein schwerwiegender Grund“ sein. Voraussetzung ist danach, dass er dem Auftraggeber nicht zuzurechnen, nicht vorhersehbar und nicht unerheblich ist, und dass die Kostenschätzung eine methodisch sichere, aktuelle Prognose für denselben Leistungsumfang wie das Leistungsverzeichnis war, versehen mit einem Sicherheitszuschlag. Eine mangelhafte Kostenschätzung kann damit die Tür zur Aufhebung verschließen.

Welche Verfahrensart der öffentliche Bauherr wählen darf, hängt vom geschätzten Auftragswert ab, und die Grenzen sind nicht überall gleich. Für den Bund gelten seit dem 1. Januar 2026 nach dem Erlass des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen vom 15.12.2025 folgende Werte ohne Umsatzsteuer: Beschränkte Ausschreibung ohne Teilnahmewettbewerb bis 150.000 Euro, Freihändige Vergabe bis 100.000 Euro, Direktauftrag bis 50.000 Euro.

Diese Werte binden die Länder und Kommunen nicht automatisch. Rheinland-Pfalz etwa markiert die Bundeswerte 2026 ausdrücklich als dort nicht geltend; nach dem Informationsstand der Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion vom 4. Mai 2026 gelten für Bauleistungen 250.000 Euro für die Beschränkte Ausschreibung ohne Teilnahmewettbewerb, 100.000 Euro für Freihändige Vergabe und Verhandlungsvergabe und 10.000 Euro für den Direktauftrag. Ein Budget, das mit einer bestimmten Verfahrensart plant, muss also wissen, welches Landesrecht gilt.

Oberhalb des EU-Schwellenwerts gelten die europäischen Regeln. Für Bauaufträge liegt er seit dem 1. Januar 2026 bei 5.404.000 Euro (Bekanntmachung im Bundesanzeiger, BAnz AT 18.12.2025 B4), zuvor bei 5.538.000 Euro.

Der öffentliche Bauherr kann nicht in jedem Verfahren über den Preis verhandeln. Wo die Verfahrensart es nicht erlaubt, bleibt nach einer Aufhebung nur die überarbeitete Planung und ein neues Verfahren. Wo sie es erlaubt, etwa in der Freihändigen Vergabe innerhalb der Wertgrenzen, kann eine Verhandlung den Abstand zum Budget verringern, ohne das Vorhaben zu verzögern. Die Entscheidungswege zwischen Aufheben, Verhandeln und Neuausschreiben behandelt der Beitrag Angebote über der Kostenschätzung: aufheben, verhandeln, neu ausschreiben.

Der private Bauherr ist an kein Vergabeverfahren gebunden. Er kann verhandeln, den Leistungsumfang reduzieren, Lose anders schneiden und neu anfragen. Seine Gefahr ist eine andere: Angebote, die auf unterschiedlichen Leistungsständen beruhen und deshalb nur scheinbar vergleichbar sind. Jede geänderte Leistungsbeschreibung erhält eine Version, und alle Bieter erhalten dieselbe.

Auch die Vertragsform ist eine Budgetentscheidung. Im Einheitspreisvertrag bleibt das Mengenrisiko beim Bauherrn. Ein Pauschalpreis schützt nur, was die Leistungsbeschreibung tatsächlich enthält. Bei der Einzelvergabe nach Gewerken bleiben Schnittstellen und Koordination beim Bauherrn, beim Generalunternehmer werden sie mitbezahlt. Für den Verbraucher gilt zudem, dass die vorvertragliche Baubeschreibung Inhalt des Vertrags wird und Zweifel über die geschuldete Leistung zu Lasten des Unternehmers gehen (§ 650k BGB).

Wann gezahlt wird, ist für den Bauherrn fast so wichtig wie wie viel. Abschlagszahlungen kann der Unternehmer in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen, nachgewiesen durch eine Aufstellung (§ 632a Abs. 1 BGB); ist die Leistung nicht vertragsgemäß, kann der Besteller einen angemessenen Teil zurückhalten. Ist die VOB/B 2016 vereinbart, werden Abschlagszahlungen binnen 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung fällig (§ 16 Abs. 1 Nr. 3).

Eine Kostenzeile wird bei professionellen privaten Bauherren leicht übersehen: die Bauhandwerkersicherung. Der Unternehmer kann Sicherheit für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung verlangen, einschließlich Nebenforderungen, die „mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind“ (§ 650f Abs. 1 BGB). Ausgenommen sind juristische Personen des öffentlichen Rechts und Verbraucher bei Verbraucherbau- oder Bauträgerverträgen (Abs. 6). Die Kosten einer solchen Sicherheit gehören in das Budget des gewerblichen Bauherrn. Der Zweig Vergeben, ohne das Budget zu verlieren vertieft diese Punkte, einschließlich Vertragsform und Zahlungsplan.

Ab Vertragsschluss lautet die einzige Frage, die zählt: Was wird das Vorhaben am Ende kosten? Die Abrechnung des Monats beantwortet sie nicht. Der Bauherr braucht eine Prognose der Gesamtkosten, die bei jeder Abschlagsrechnung fortgeschrieben wird.

Eine belastbare Prognose trennt, was sicher ist, von dem, was noch offen ist. Folgende Zeilen haben sich bewährt:

Ein strittiger Nachtrag verschwindet nicht aus der Prognose, weil er abgelehnt wurde. Er bleibt mit seinem wahrscheinlichen Betrag stehen, bis er erledigt ist. Wer ihn mit null ansetzt, erfährt sein Budgetproblem erst bei der Schlussrechnung.

Die Aufgabenteilung mit dem Planer ist klar. In der LPH 8 schuldet der Planer nach Anlage 10 HOAI die „Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen“ und die Kostenfeststellung. Die Entscheidung über Nachträge und über die Freigabe der Reserve bleibt beim Bauherrn, so wie die RBBau die Mittel für die Risikokosten nach Buchstabe d. erst bei Eintritt der Risiken durch den Bauherrn freigeben lässt.

Das BGB gibt dem Besteller eines Bauvertrags ein Anordnungsrecht. § 650b Abs. 1 unterscheidet zwei Fälle: „eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs“ und „eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist“. Die Parteien streben Einvernehmen über die Änderung und die Mehr- oder Minderkosten an; der Unternehmer muss ein Angebot vorlegen. Erzielen sie binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2).

Die Vergütung folgt einer gesetzlichen Formel. Sie wird nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn berechnet (§ 650c Abs. 1). Der Unternehmer kann sich auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation stützen; dann wird vermutet, dass die so fortgeschriebene Vergütung der gesetzlichen Formel entspricht (Abs. 2). Für den Bauherrn spricht viel dafür, die Hinterlegung der Urkalkulation schon bei Vertragsschluss zu vereinbaren, weil sie die Grundlage jedes späteren Preisgesprächs ist.

Bei den Abschlägen gilt eine 80-Prozent-Regel. Einigen sich die Parteien nicht über die Höhe, kann der Unternehmer bei Abschlagszahlungen 80 Prozent der in seinem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen; Überzahlungen sind mit Zinsen zurückzugewähren (§ 650c Abs. 3). Streitigkeiten über Anordnung und Vergütung lassen sich im Eilverfahren klären: Nach Beginn der Bauausführung muss der Verfügungsgrund nicht glaubhaft gemacht werden (§ 650d). Wie der Bauherr den Mechanismus nutzt, ohne das Budget zu verlieren, behandelt der Beitrag Änderungen anordnen nach § 650b BGB, ohne das Budget zu verlieren.

Ist die VOB/B vereinbart, stehen zwei Systeme nebeneinander, und ihr Verhältnis ist nicht abschließend geklärt. Die VOB/B 2016 behält dem Auftraggeber vor, Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen (§ 1 Abs. 3), und kennt für geänderte Leistungen einen neuen Preis, über den die Vereinbarung „vor der Ausführung getroffen werden“ soll (§ 2 Abs. 5). Für eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung hat der Auftragnehmer Anspruch auf besondere Vergütung, muss ihn aber ankündigen, „bevor er mit der Ausführung der Leistung beginnt“ (§ 2 Abs. 6 Nr. 1).

Eine veröffentlichte Entscheidung des LG Hechingen (02.11.2021, 2 O 305/21) hat § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B bei der AGB-Kontrolle für unwirksam gehalten, wenn die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart ist. Eine Entscheidung des BGH dazu liegt nach dem Stand dieser Prüfung nicht vor. Der Bauherr sollte deshalb im Vertrag klar regeln, welches System gilt, und für jede Änderung beide Wege dokumentieren: Änderungsbegehren mit Datum, Angebot, Anordnung in Textform.

Im Einheitspreisvertrag nach VOB/B verändern Mengenabweichungen die Endkosten ab einer bestimmten Schwelle. Weicht die ausgeführte Menge um nicht mehr als 10 vom Hundert vom Mengenansatz ab, gilt der vertragliche Einheitspreis; für die darüber hinausgehende Überschreitung ist auf Verlangen ein neuer Preis zu vereinbaren, und bei einer Unterschreitung um mehr als 10 vom Hundert wird der Einheitspreis für die tatsächlich ausgeführte Menge auf Verlangen erhöht, soweit kein Ausgleich über andere Positionen oder auf andere Weise erfolgt (§ 2 Abs. 3 VOB/B 2016). Die Prognose sollte deshalb Position für Position hochrechnen, nicht nur die Summe der Abschläge fortschreiben.

Ein Budget ohne Stichtag ist mit keinem Angebot vergleichbar. Im Bundesbau regelt Formblatt 225 des VHB die Stoffpreisgleitklausel. Nach dem Stand des Erlasses des Bundesbauministeriums vom 20.06.2023 gelten seit dem 1. Juli 2023 wieder die allgemeinen Regeln, also unter anderem Preisänderungen „in besonderem Maße“, ein längerer Zeitraum zwischen Angebot und Ausführung und Stoffkosten „in Höhe von mindestens einem Prozent der geschätzten Auftragssumme“. Die Lesefassung des VHB 2017, Stand 2023, die am 21. Oktober 2026 bei der Fachinformation Bundesbau abrufbar ist, nennt diese Voraussetzungen unverändert in der Richtlinie zu 225. Für das Budget zählt: Preisgleitung bekommt eine eigene Zeile.

Kündigen ist kein Sparprogramm, sondern eine teure Option. Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit kündigen (§ 648 BGB; bei vereinbarter VOB/B § 8 Abs. 1). Der Unternehmer behält dann seinen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, muss sich aber ersparte Aufwendungen anrechnen lassen; vermutet wird, dass ihm 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil entfallenden Vergütung zustehen. Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund ist die Vergütung auf den erbrachten Teil beschränkt, Schadensersatz bleibt möglich (§ 648a Abs. 5 und 6). Jede Kündigung eines Bauvertrags bedarf der Schriftform (§ 650h).

Fiktives Beispiel: Bei einer Auftragssumme von 1.000.000 Euro sind Leistungen im Wert von 400.000 Euro erbracht, als der Bauherr frei kündigt. Für den nicht erbrachten Teil von 600.000 Euro greift die Vermutung von 5 Prozent, also 30.000 Euro. Der Bauherr zahlt nach dieser Vermutung 430.000 Euro an den bisherigen Unternehmer und zusätzlich das, was ein neuer Unternehmer für die Fertigstellung verlangt. Eine Kündigung lohnt sich für das Budget nur, wenn dieser Gesamtbetrag unter der Prognose für das Weiterbauen liegt. Der Zweig Die Kostenprognose während der Bauausführung führt das Cockpit, das Anordnungsrecht, das Nachtragsregister, die Mengenabweichungen, die Preisgleitung und die Kündigung im Einzelnen aus.

Die Verantwortung für das Budget lässt sich nicht delegieren, die Arbeit daran schon. Die RBBau formuliert den Grundsatz für den Bundesbau in einem Satz: „Der Bauherr verantwortet die Bauaufgabe.“ Für private Bauherren gilt der Gedanke ebenso.

Vier Rollen sind zu unterscheiden. Der Bauherr setzt das Budget, entscheidet und gibt frei. Der Architekt plant innerhalb der Kostenvorstellungen und ermittelt und kontrolliert die Kosten im Rahmen seiner Grundleistungen. Ein Projektsteuerer übernimmt delegierbare Bauherrenaufgaben. Ein Kostenplaner oder Prüfer ermittelt und prüft Zahlen unabhängig vom Planer.

Die Unterscheidung zwischen Projektleitung und Projektsteuerung ist berufliche Praxis, keine Rechtsnorm. Nach verbreitetem Verständnis ist die Projektleitung eine Linienfunktion mit Entscheidungsbefugnis, die Projektsteuerung eine Stabsfunktion, die delegierbare Bauherrenfunktionen umfasst. Bestimmte Aufgaben bleiben nicht delegierbar, weil der Bauherr sonst den bestimmenden Einfluss auf sein Vorhaben verlöre: das Budget festsetzen, die Reserve freigeben, über Nachträge entscheiden.

Die HOAI enthält kein Leistungsbild Projektsteuerung. Umfang und Vergütung der Projektsteuerung sind deshalb rein vertraglich zu vereinbaren. Als Orientierung dient in der Praxis das Heft 9 der AHO-Schriftenreihe (Stand März 2020), das unter anderem einen Handlungsbereich „Kosten und Finanzierung“ beschreibt; es ist eine private Veröffentlichung ohne normative Wirkung.

Wer was unterschreibt, sollte vor Projektbeginn feststehen. Die Zustimmung zur Kosteneinschätzung nach § 650p Abs. 2 BGB, die Freigabe jeder Kostenermittlung, die Anordnung nach § 650b und die Beauftragung jedes Nachtrags sind Entscheidungen des Bauherrn. Ein Projektsteuerer kann sie vorbereiten, ein Architekt kann sie empfehlen; erteilt werden sie von dem, der das Budget verantwortet.

Die RBBau ist ein ausgearbeitetes Modell der Budgetverantwortung. Das Projektkostenziel ist dort „die maßgebliche Steuerungsgröße für die Durchführung der Bauaufgabe“ (C.8). Es wird vorläufig mit der Initialen Projektunterlage auf der Stufe des Kostenrahmens festgelegt und final mit der Finalen Projektunterlage auf der Stufe der Kostenberechnung. Die Einhaltung ist anzustreben, und es gilt: „Nur die Lenkungsebene entscheidet über Änderungen, die den Rahmen des Projektes wesentlich verändern.“ (E 3.3) Zeichnen sich Abweichungen von Terminen und Kostenzielen ab, ist der Bauherr unverzüglich zu informieren, mit Vorschlägen für Alternativen (D.4). Ein privater Bauherr kann davon dreierlei übernehmen: ein Budget, das als Steuerungsgröße und nicht als Schätzung behandelt wird, eine Reserve, die erst bei Eintritt eines dokumentierten Risikos freigegeben wird, und eine klare Instanz, die allein über wesentliche Änderungen entscheidet.

Der Verbraucher hat eigene Schutzmechanismen, die unmittelbar auf das Budget wirken. Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform (§ 650i Abs. 2 BGB). Die Angaben der vorvertraglichen Baubeschreibung werden Vertragsinhalt, und der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung enthalten (§ 650k). Die Abschlagszahlungen dürfen insgesamt 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen, und bei der ersten Abschlagszahlung ist eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten; steigt die Vergütung infolge von Anordnungen oder sonstigen Vertragsänderungen um mehr als 10 Prozent, kommt eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs hinzu (§ 650m).

Beim Bauträgervertrag liegt der Hebel allein in der Unterschrift. § 650u Abs. 2 BGB schließt unter anderem die §§ 648, 648a und 650b bis 650e aus. Der Erwerber hat also weder das Anordnungsrecht des § 650b noch das freie Kündigungsrecht des § 648. Was nicht im Vertrag steht, lässt sich später kaum noch zu einem kalkulierbaren Preis ergänzen. Der Zweig Wer die Kosten für den Bauherrn steuert vertieft die Rollenverteilung, die Projektsteuerung und die besonderen Regeln für den Verbraucher und den Erwerber vom Bauträger.

Die Methode fasst den Leitfaden in sechs Regeln zusammen, die für jedes Bauvorhaben in Deutschland gelten. Sie folgen der Reihenfolge der fünf Momente:

1. Das Budget vor der Planung schriftlich festlegen, mit Betrag, Kostenumfang in Kostengruppen, brutto oder netto, Stichtag und der Angabe, ob es eine strikte Obergrenze oder eine Zielgröße ist.
2. Die Zustimmung zur Kosteneinschätzung als Entscheidung behandeln, innerhalb der Frist von 2 Wochen nach § 650r BGB, und das Programm ändern oder aussteigen, solange es am wenigsten kostet.
3. Keine Kostenermittlung freigeben, deren Abweichung nicht erklärt ist, getrennt nach Preis, Menge und Programm, auf demselben Kostenumfang und demselben Stichtag.
4. Vor der Ausschreibung korrigieren, nicht danach, zuerst beim Programm, zuletzt bei den Preisen; im öffentlichen Bereich ist eine methodisch sichere, aktuelle Kostenschätzung nach der veröffentlichten Rechtsprechung zugleich Voraussetzung, um eine Aufhebung wegen fehlender Finanzierung zu stützen.
5. Keine Änderung ohne Spur: Änderungsbegehren mit Datum, Angebot, Anordnung in Textform, und die Hinterlegung der Urkalkulation schon bei Vertragsschluss vereinbaren.
6. Die Prognose der Gesamtkosten bei jeder Abschlagsrechnung fortschreiben, strittige Nachträge mit ihrem wahrscheinlichen Betrag führen und die Reserve nur bei Eintritt eines dokumentierten Risikos freigeben.