Änderungen anordnen nach § 650b BGB, ohne das Budget zu verlieren

§ 650b Abs. 1 BGB unterscheidet zwei Fälle, und der Unterschied wirkt sich unmittelbar auf Preis und Pflichten aus. Nr. 1 erfasst „eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2)“, also eine Änderung dessen, was gebaut werden soll. Nr. 2 erfasst „eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist“, also eine Änderung, ohne die das vereinbarte Ergebnis nicht erreicht würde.

Die Zumutbarkeit gehört in Nr. 1 zur Verteidigung des Unternehmers. Beruft er sich auf betriebsinterne Gründe für die Unzumutbarkeit, trägt er dafür die Beweislast. Für den Bauherrn heißt das: Eine gewünschte Änderung lässt sich nicht beliebig erzwingen, eine notwendige dagegen schon.

Bei Nr. 2 entscheidet die Planungsverantwortung über die Kosten. Nach § 650c Abs. 1 BGB entsteht kein Anspruch auf Mehrvergütung für eine notwendige Änderung, wenn der Unternehmer auch die Planung des Bauwerks schuldet. Wer mit einem Unternehmer baut, der selbst plant, hat für diese Fälle einen eingebauten Schutz; wer die Planung selbst stellt, trägt die Kosten ihrer Lücken.

Das Gesetz verlangt zuerst eine Einigung. Die Parteien „streben […] Einvernehmen über die Änderung“ und über die Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung erstellen. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung, ist das Angebot erst geschuldet, wenn er die erforderliche Planung vorgelegt hat.

Erst nach 30 Tagen darf der Bauherr anordnen. § 650b Abs. 2 BGB: „Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung nach Absatz 1, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen.“ Der Unternehmer ist dann verpflichtet, der Anordnung nachzukommen, im Fall der Nr. 1 nur bei Zumutbarkeit.

Die 30 Tage sind eine Budgetfrage, keine Formalie. Wer eine Änderung spät begehrt, steht vor der Wahl, entweder 30 Tage zu warten, während die Baustelle weiterläuft, oder eine Einigung unter Zeitdruck zu suchen. Änderungen, die absehbar sind, gehören deshalb so früh wie möglich auf den Tisch, mit der dazu nötigen Planung.

Textform heißt dokumentiert, nicht mündlich. Eine Anordnung in der Baubesprechung, die nur im Protokoll auftaucht, ist ein Risiko für beide Seiten. Eine eigene, nummerierte Anordnung mit Bezug auf das Änderungsbegehren und das Angebot ist die saubere Lösung.

Die Mehrvergütung berechnet sich nach tatsächlichen Kosten, nicht nach dem Angebot. § 650c Abs. 1 BGB: Die Vergütung für den vermehrten oder verminderten Aufwand ist „nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn“ zu ermitteln. Für das Budget bedeutet das: Der endgültige Betrag steht oft erst nach Ausführung fest.

Die Urkalkulation ist der wichtigste Hebel des Bauherrn, und er muss ihn bei Vertragsschluss ziehen. Nach § 650c Abs. 2 BGB kann der Unternehmer die Mehrvergütung auf Grundlage einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation berechnen. Es wird vermutet, dass die so fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Abs. 1 entspricht; die Vermutung ist widerlegbar. Wer die Hinterlegung der Urkalkulation im Vertrag vereinbart, schafft eine nachvollziehbare Preisbasis für jede spätere Änderung. Wer darauf verzichtet, verhandelt jede Änderung über tatsächliche Kosten, die er nicht kennt.

Minderkosten sind Teil desselben Mechanismus. Eine Anordnung kann auch eine Leistung reduzieren oder ersetzen. Eine entfallene Leistung, die nicht abgezogen wird, ist ein versteckter Nachtrag; sie gehört mit demselben Gewicht ins Register wie eine Mehrforderung.

Ohne Einigung über die Höhe kann der Unternehmer einen Teil vorab berechnen. Nach § 650c Abs. 3 BGB kann er bei der Berechnung von Abschlagszahlungen „80 Prozent einer in einem Angebot“ nach § 650b Abs. 1 Satz 2 genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Die nach Abs. 1 und 2 berechnete Mehrvergütung wird dann erst nach der Abnahme fällig. Zahlungen, die die geschuldete Mehrvergütung übersteigen, sind mit Zinsen zurückzugewähren.

Für den Bauherrn hat diese Regel zwei getrennte Wirkungen. Auf der Liquidität: 80 Prozent eines hohen Angebots fließen sofort ab, auch wenn der Bauherr den Betrag für überhöht hält. Auf der Prognose: Die Zeile führt nicht den Abschlag, sondern den wahrscheinlichen Endbetrag. Ein überhöhtes Angebot ist deshalb nicht nur ein Verhandlungsthema, sondern ein Liquiditätsthema, und es lohnt sich, es zügig und schriftlich zu bewerten.

Ein fiktives Beispiel zur Orientierung. Ein Unternehmer bietet für eine angeordnete Änderung 50.000 Euro netto an; der Bauherr hält 35.000 Euro für angemessen. Ohne Einigung kann der Unternehmer 40.000 Euro (80 Prozent von 50.000) in die Abschlagsrechnung einstellen. Stellt sich später ein geschuldeter Betrag von 35.000 Euro heraus, sind 5.000 Euro mit Zinsen zurückzuzahlen. In der Prognose steht von Anfang an der Betrag, den der Bauherr für wahrscheinlich hält, in der Liquiditätsplanung die 40.000 Euro.

Das Gesetz erleichtert den Eilrechtsschutz. Für Streitigkeiten über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung ist es „nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird“. Beide Seiten können also leichter eine einstweilige Verfügung erreichen. Für das Budget ist das vor allem ein Grund, die eigene Bewertung jedes strittigen Nachtrags so zu dokumentieren, dass sie kurzfristig vorgelegt werden kann.

Das Anordnungsrecht gilt auch gegenüber dem Planer, mit eigener Vergütungsregel. Nach § 650q Abs. 1 BGB gelten für Architekten- und Ingenieurverträge § 650b sowie die §§ 650e bis 650h entsprechend, soweit sich aus diesem Untertitel nichts anderes ergibt. Für die Vergütungsanpassung nach Anordnungen gelten nach Abs. 2 die Entgeltberechnungsregeln der HOAI, soweit die Leistungen von ihr erfasst sind; im Übrigen gilt § 650c entsprechend.

Jede Bauänderung kann deshalb zwei Rechnungen auslösen: den Nachtrag des Unternehmers und die Honoraranpassung des Planers, der die Änderung plant. Beide gehören in die Prognose. Ob eine Änderung außerdem eine öffentlich-rechtliche Genehmigung berührt, ist eine Frage des öffentlichen Baurechts, das vom privaten Bauvertragsrecht zu trennen ist.

Im VOB/B-Vertrag stehen eigene Änderungsregeln neben dem BGB. § 1 Abs. 3 VOB/B: „Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen, bleibt dem Auftraggeber vorbehalten.“ § 1 Abs. 4 erfasst nicht vereinbarte, aber erforderliche Leistungen. Die Vergütung folgt § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B; sie wird im Beitrag zu Nachträgen nach § 2 VOB/B behandelt.

Wie sich diese Regeln zu den §§ 650b und 650c BGB verhalten, ist nicht abschließend geklärt. Eine veröffentlichte Entscheidung des LG Hechingen (02.11.2021, 2 O 305/21, NJW-Spezial 2022, 110) hat § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B für unwirksam gehalten, wenn die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart ist, und den §§ 650b, 650c BGB den Vorrang gegeben. Eine Entscheidung des BGH zu dieser Frage liegt den hier ausgewerteten Quellen nicht vor. Es handelt sich um eine einzelne veröffentlichte Entscheidung, nicht um eine gesicherte Regel. Was die Einbeziehung „als Ganzes“ bedeutet, erläutert der Beitrag zur Vereinbarung der VOB/B. Praktische Folge für das Budget: Wer die VOB/B mit Abweichungen vereinbart, sollte nicht davon ausgehen, dass die Änderungsregeln der VOB/B tragen, und den Ablauf nach § 650b BGB als Rückfallebene mitdenken.

Das Anordnungsrecht schützt das Budget nur so weit, wie der Vertrag es vorbereitet. Fünf Regelungen bereiten es vor:

Die letzte Zeile ist die wichtigste. Eine Anordnung ist eine Ausgabenentscheidung. Sie gehört zu dem, der das Budget verantwortet, nicht zu dem, der auf der Baustelle gerade anwesend ist. Wie angeordnete Änderungen anschließend im Budget geführt werden, zeigt der Beitrag zum Nachtragsregister. Wenn eine Änderung so groß wird, dass ein Abbruch günstiger erscheint, ist das eine eigene Rechnung: Sie steht im Beitrag zur Kündigung des Bauvertrags.