Zwei Effekte, nicht einer
Eine Mengenabweichung wirkt doppelt auf das Budget. Erstens direkt: Mehr Menge mal Einheitspreis ergibt mehr Kosten, weniger Menge weniger Kosten. Zweitens über den Preis: Jenseits einer Schwelle kann im VOB/B-Vertrag der Einheitspreis selbst neu verhandelt werden. Der erste Effekt ist rechnerisch sofort sichtbar, der zweite bleibt offen, bis eine Partei ihn verlangt.
Für die Prognose zählt vor allem der erste Effekt, weil er mit der Menge sicher eintritt. Der zweite ist ein Risiko in beide Richtungen und wird als solches markiert, nicht als fester Betrag eingebucht.
Die 10-Prozent-Regel des § 2 Abs. 3 VOB/B
Die VOB/B legt eine Bandbreite fest, innerhalb derer der Preis unverändert bleibt. Weicht die ausgeführte Menge einer Position um nicht mehr als 10 vom Hundert vom vertraglichen Mengenansatz ab, gilt der vertragliche Einheitspreis (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B).
Bei Überschreitung von mehr als 10 Prozent gilt eine eigene Regel für den überschießenden Teil. § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B: „Für die über 10 v. H. hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren.“
Bei Unterschreitung von mehr als 10 Prozent wird der Preis für die gesamte ausgeführte Menge betrachtet. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 VOB/B ist der Einheitspreis für die tatsächlich ausgeführte Menge auf Verlangen zu erhöhen, soweit der Auftragnehmer nicht durch Erhöhung der Mengen bei anderen Positionen oder in anderer Weise einen Ausgleich erhält.
| Abweichung der Menge | Preis nach § 2 Abs. 3 VOB/B | Wirkung auf die Prognose |
|---|---|---|
| bis 10 Prozent mehr oder weniger | vertraglicher Einheitspreis | Menge mal Einheitspreis, kein Preisrisiko |
| mehr als 10 Prozent darüber | für den Teil über 110 Prozent auf Verlangen neuer Preis | Grundmenge sicher, Mehrmenge mit offenem Preis |
| mehr als 10 Prozent darunter | auf Verlangen Erhöhung des Einheitspreises für die ausgeführte Menge, außer Ausgleich | Minderkosten nicht vollständig einbuchen |
Drei Merkmale der Regel sind für den Bauherrn wichtig. Sie gilt nur „auf Verlangen“, also nicht automatisch. Sie wirkt in beide Richtungen: Bei einer Überschreitung können die Mehr- oder Minderkosten auch zu einem niedrigeren Preis führen, etwa wenn feste Kosten des Unternehmers bereits über die Vertragsmenge gedeckt sind. Und sie gilt je Position, nicht für den Vertrag insgesamt: Ein Vertrag kann in der Summe genau stimmen und trotzdem in einzelnen Positionen deutlich abweichen.
Erstes fiktives Beispiel: Überschreitung
Das folgende Beispiel ist frei erfunden und dient nur der Rechenlogik. Eine Position Bodenaushub ist mit 1.200 m³ zu einem Einheitspreis von 40 Euro netto ausgeschrieben, Positionspreis 48.000 Euro. Nach den Aufmaßen der ersten Abschnitte rechnet der Bauherr mit 1.500 m³, also 25 Prozent mehr.
| Teilmenge | Menge | Preis | Betrag |
|---|---|---|---|
| bis 110 Prozent des Ansatzes | 1.320 m³ | 40 Euro, vertraglich | 52.800 Euro |
| darüber | 180 m³ | offen, Arbeitsannahme 40 Euro | 7.200 Euro |
| Prognose der Position | 1.500 m³ | 60.000 Euro |
Die Prognose steigt um 12.000 Euro gegenüber der Vertragsposition. Der Preis für die 180 m³ ist offen. Würde ein neuer Preis von 36 Euro vereinbart, läge die Position bei 59.280 Euro; bei 44 Euro bei 60.720 Euro. Die Spanne von 1.440 Euro ist das Preisrisiko; die 12.000 Euro sind die Mengenwirkung, die in jedem Fall eintritt.
Zweites fiktives Beispiel: Unterschreitung
Auch dieses Beispiel ist frei erfunden. Eine Position Estrich ist mit 1.000 m² zu 50 Euro ausgeschrieben, Positionspreis 50.000 Euro. Ausgeführt werden voraussichtlich 800 m², also 20 Prozent weniger.
Die naheliegende Rechnung lautet 800 mal 50 gleich 40.000 Euro, eine Einsparung von 10.000 Euro. Sie ist zu optimistisch. Verlangt der Unternehmer nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 VOB/B eine Erhöhung des Einheitspreises für die 800 m², weil seine festen Kosten auf weniger Menge verteilt werden, sinkt die Einsparung. Bei einem angenommenen neuen Preis von 55 Euro läge die Position bei 44.000 Euro, die Einsparung bei 6.000 Euro. Ob ein Ausgleich über Mehrmengen in anderen Positionen besteht, ist zu prüfen, bevor die Einsparung im Budget verplant wird. Die Regel für das Budget: Minderkosten aus Unterschreitungen erst dann als frei verfügbar behandeln, wenn die Position abgerechnet und der Preis unstreitig ist.
Die Hochrechnung Position für Position
Die Prognose der Mengen entsteht aus den Aufmaßen und den Abschlagsrechnungen, nicht aus dem Gefühl der Bauleitung. Im VOB/B-Vertrag werden Abschlagszahlungen nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen gewährt. Jede Abschlagsrechnung liefert damit eine abgerechnete Menge je Position, die mit dem Fertigstellungsgrad der Position verglichen werden kann.
| Spalte | Inhalt |
|---|---|
| Position | Ordnungszahl aus dem Leistungsverzeichnis |
| Vertragsmenge und Einheitspreis | aus dem Vertrag |
| abgerechnete Menge | laut letzter geprüfter Abschlagsrechnung |
| Fertigstellungsgrad | Anteil der Position, der ausgeführt ist, nach Einschätzung der Bauleitung |
| Prognosemenge | abgerechnete Menge, hochgerechnet auf 100 Prozent, oder Neuberechnung aus der Planung |
| Abweichung in Prozent | Prognosemenge gegenüber Vertragsmenge |
| Kennzeichen | über 10 Prozent darüber oder darunter, Preis offen |
| Mengenwirkung | Prognosemenge mal Einheitspreis minus Vertragspreis der Position |
Die einfache Hochrechnung ist ein Signal, keine Messung. Wenn eine Position zu 40 Prozent fertiggestellt ist und bereits 60 Prozent der Vertragsmenge abgerechnet sind, ist das ein Grund, die Menge aus der Planung neu zu ermitteln. Ebenso, wenn eine Position zur Hälfte ausgeführt ist und kaum Menge abgerechnet wurde: Dann ist entweder die Abrechnung verzögert oder der Ansatz zu hoch.
Die Konzentration auf wenige Positionen spart Zeit. Häufig tragen wenige Positionen eines Leistungsverzeichnisses einen großen Teil der Auftragssumme. Diese werden mit jeder Abschlagsrechnung hochgerechnet; die übrigen in größeren Abständen.
Mengenabweichung oder Nachtrag?
Nicht jede geänderte Menge ist eine Mengenabweichung im Sinne des § 2 Abs. 3 VOB/B. Wird die Menge durch eine Änderung des Bauentwurfs oder eine andere Anordnung des Auftraggebers verändert, greift § 2 Abs. 5 VOB/B mit einem neuen Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten, dessen Vereinbarung vor der Ausführung getroffen werden soll. Das ist ein Nachtrag und gehört in das Nachtragsregister.
Die Zuordnung ist auch eine Frage der Verantwortung. Eine reine Mengenabweichung zeigt meist, dass der Mengenansatz im Leistungsverzeichnis ungenau war. Eine Änderung zeigt, dass der Bauherr oder sein Planer etwas anderes wollte. Beide erhöhen die Kosten, aber sie haben verschiedene Ursachen und verschiedene Lehren für das nächste Projekt. Im Dashboard stehen sie in getrennten Zeilen, damit dieselbe Mehrmenge nicht zweimal erscheint.
Ohne VOB/B: was der Vertrag sagt
Die 10-Prozent-Regel ist eine Regel der VOB/B, nicht des Gesetzes. Im BGB-Bauvertrag ohne Einbeziehung der VOB/B hängt die Behandlung von Mengenabweichungen davon ab, was der Vertrag vereinbart. Ein Einheitspreisvertrag rechnet auch dort nach ausgeführten Mengen ab; eine Anpassung des Einheitspreises bei großen Abweichungen ergibt sich dann nicht aus § 2 Abs. 3 VOB/B, sondern allenfalls aus dem Vertrag selbst oder aus allgemeinen Regeln, deren Anwendung im Einzelfall zu prüfen ist.
Im Pauschalvertrag verschiebt sich die Frage. Wer pauschal vergibt, verlagert das Mengenrisiko für die beschriebene Leistung grundsätzlich auf den Unternehmer, aber nur so weit, wie die Leistungsbeschreibung reicht. Welche Vertragsform welches Mengenrisiko beim Bauherrn lässt, behandelt der Beitrag zu Einheitspreis, Pauschalpreis und Generalunternehmer.
Was der Bauherr daraus macht
Vier Gewohnheiten halten die Mengenwirkung in der Prognose sichtbar. Erstens: die großen Positionen mit jeder Abschlagsrechnung hochrechnen. Zweitens: Positionen über der 10-Prozent-Schwelle kennzeichnen und die Preisfrage als Risiko führen, nicht als Betrag. Drittens: Minderkosten aus Unterschreitungen erst nach Abrechnung freigeben. Viertens: Mengen, die aus Anordnungen stammen, konsequent ins Nachtragsregister verschieben.
Und eine Gewohnheit vor Vertragsschluss: Mengenansätze im Leistungsverzeichnis prüfen lassen, bevor ausgeschrieben wird. Jede Ungenauigkeit dort wird später zur Mengenabweichung, und die Hebel des Bauherrn sind während der Ausführung kleiner als vorher.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.