Einheitspreis, Pauschalpreis, Generalunternehmer: welche Vertragsform das Budget schützt

Bevor man Vertragsformen vergleicht, lohnt es, die Risiken zu trennen, um die es geht. Es sind im Kern drei: das Mengenrisiko (die ausgeführte Menge weicht von der angenommenen ab), das Beschreibungsrisiko (die vereinbarte Leistung reicht nicht für das gewollte Ergebnis) und das Schnittstellenrisiko (Leistungen verschiedener Unternehmer passen nicht zusammen oder verzögern sich gegenseitig). Hinzu kommt das Änderungsrisiko, das der Bauherr selbst auslöst und das keine Vertragsform beseitigt.

Die Tabelle beschreibt typische Verteilungen, nicht Rechtsfolgen. Was im Einzelfall gilt, entscheidet der Vertrag, und vor allem die Qualität der Unterlagen, auf die er sich bezieht.

Beim Einheitspreisvertrag zahlt der Bauherr die ausgeführte Menge zum vereinbarten Einheitspreis. Die Angebotssumme ist daher nur eine Hochrechnung auf die ausgeschriebenen Mengen. Weichen die Mengen ab, ändert sich die Endsumme, auch ohne eine einzige Änderung des Bauherrn.

Ist die VOB/B vereinbart, begrenzt § 2 Abs. 3 die Preiswirkung. Bei einer Abweichung des Mengenansatzes „um nicht mehr als 10 v. H.“ gilt der vertragliche Einheitspreis (Nr. 1). Für die darüber hinausgehende Überschreitung ist „auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren“ (Nr. 2); bei einer Unterschreitung um mehr als 10 Prozent wird der Einheitspreis für die tatsächlich ausgeführte Menge auf Verlangen erhöht, soweit kein Ausgleich über andere Positionen erfolgt (Nr. 3). Wie sich das auf die Kostenprognose auswirkt, zeigt der Beitrag Was Mengenabweichungen mit den Endkosten machen.

Der Schutz des Einheitspreisvertrags liegt in der Transparenz. Jede Position hat einen Preis, jede Mengenänderung ist nachvollziehbar, jede Abweichung lässt sich einer Ursache zuordnen. Das setzt ein gutes Leistungsverzeichnis mit realistischen Mengen voraus; wie es aufgebaut wird, behandelt der Beitrag zum Aufbau eines Leistungsverzeichnisses.

Budgetregel: Wer einen Einheitspreisvertrag abschließt, plant eine Mengenreserve je Gewerk ein und verfolgt sie bei jeder Abschlagsrechnung. Positionen mit unsicheren Mengen, etwa im Bestand oder im Erdreich, verdienen eine eigene Zeile.

Der Pauschalpreis schützt den Bauherrn vor Mengenabweichungen, aber nur innerhalb dessen, was die Leistungsbeschreibung erfasst. Ein Pauschalpreis für eine lückenhafte Beschreibung verlagert das Risiko nicht, er verschiebt nur den Streit: Was nicht beschrieben ist, wird zum Nachtrag. Je früher im Planungsprozess pauschaliert wird, desto größer ist dieses Risiko.

Zwei Formen sind zu unterscheiden. Beim Pauschalvertrag auf Grundlage eines detaillierten Leistungsverzeichnisses ist der Umfang so genau beschrieben wie beim Einheitspreisvertrag; pauschaliert wird nur die Menge. Beim Pauschalvertrag auf Grundlage eines Leistungsprogramms übernimmt der Unternehmer einen Teil der Planung und damit einen Teil des Beschreibungsrisikos; dafür hat der Bauherr weniger Einfluss auf Details und Qualitäten. Die funktionale Ausschreibung behandelt der Beitrag zum Leistungsprogramm.

Wie die VOB/B die Pauschalsumme bei Mengenabweichungen und Änderungen behandelt, ist im Beitrag zum Bauvertrag nach VOB/B dargestellt. Für das Budget genügt die Feststellung: Auch ein Pauschalpreis ändert sich, wenn der Bauherr die Leistung ändert oder zusätzliche Leistungen fordert.

Budgetregel: Vor der Pauschalierung prüft der Bauherr die Beschreibung auf Lücken, nicht den Preis. Jede offene Entscheidung zu Material, Ausstattung oder Qualität, die bei Vertragsschluss nicht getroffen ist, gehört als eigene Position oder als bepreiste Option in den Vertrag, nicht in die Hoffnung auf einen großzügigen Unternehmer.

Das Anordnungsrecht des Bauherrn gilt unabhängig von der Preisform. Nach § 650b Abs. 1 BGB kann der Besteller eine „Änderung des vereinbarten Werkerfolgs“ (Nr. 1) oder eine „Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist“ (Nr. 2) begehren. Einigen sich die Parteien nicht binnen 30 Tagen, kann er die Änderung in Textform anordnen (Abs. 2). Die Vergütung richtet sich dann nach § 650c BGB. Das Verfahren und seine Budgetwirkung behandelt der Beitrag zum Anordnungsrecht nach § 650b BGB dieses Leitfadens.

Die Vertragsform entscheidet aber darüber, wie teuer eine Änderung wird. Ist ein Einheitspreisvertrag mit vollständigem Leistungsverzeichnis vereinbart, lässt sich eine Änderung an bestehenden Positionen messen. Bei einem Pauschalvertrag auf schmaler Beschreibung fehlt diese Basis, und die Diskussion beginnt damit, was überhaupt im Pauschalpreis enthalten war.

Wer die Planung trägt, ist für das Budget besonders wichtig. Hat der Besteller die Planung übernommen, muss der Unternehmer sein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung erst abgeben, wenn der Besteller die erforderliche Planung vorgelegt hat (§ 650b Abs. 1 BGB). Umgekehrt gilt: Trägt der Unternehmer auch die Planung, steht ihm für eine notwendige Änderung nach § 650b Abs. 1 Nr. 2 kein Anspruch auf Mehrvergütung zu (§ 650c Abs. 1 BGB). Das ist ein echter Budgetvorteil eines Vertrags, der Planung und Ausführung zusammenfasst, setzt aber voraus, dass das vereinbarte Ergebnis klar beschrieben ist.

Ist die VOB/B vereinbart, enthält sie eigene Regeln zur Änderung des Bauentwurfs und zu zusätzlichen Leistungen (§ 1 Abs. 3 und 4, § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B). Wie sich diese Regeln zu §§ 650b und 650c BGB verhalten, ist nicht abschließend geklärt; der Bauherr sollte die Frage bei der Vertragsgestaltung nicht offen lassen.

Die Einzelvergabe nach Gewerken lässt dem Bauherrn die Schnittstellen. Er schließt mehrere Verträge, und jede Verzögerung oder Lücke zwischen zwei Gewerken ist zunächst sein Problem. Verzögert ein Unternehmer, kann das Folgekosten bei anderen Gewerken auslösen; fehlt eine Leistung zwischen zwei Leistungsverzeichnissen, beauftragt der Bauherr sie zusätzlich. Dafür behält er den direkten Zugriff auf jeden Preis und oft den Wettbewerb je Gewerk.

Der Generalunternehmer übernimmt die Koordination und damit einen großen Teil des Schnittstellenrisikos. Dieser Vorteil hat einen Preis, der im Angebot enthalten ist, auch wenn er nicht als Position erscheint. Er verringert außerdem die Transparenz: Der Bauherr sieht die Preise der Nachunternehmer nicht und kann Mengen und Positionen weniger gut nachvollziehen.

Eine Mischform ist häufig. Der Bauherr vergibt den Rohbau und die Technik getrennt und den Ausbau als Paket, oder er bündelt wenige große Lose. Für das Budget zählt dann, die verbleibenden Schnittstellen ausdrücklich zu benennen und eine Reserve dafür vorzusehen.

Für den Bauherrn, der als Verbraucher baut, verstärkt das Gesetz den Schutz der Beschreibung. Beim Verbraucherbauvertrag werden die Angaben der vorvertraglichen Baubeschreibung zur Bauausführung Inhalt des Vertrags, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist (§ 650k BGB). Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, wird sie unter Berücksichtigung aller Umstände ausgelegt, insbesondere nach dem Komfort- und Qualitätsstandard der übrigen Beschreibung; Zweifel gehen zu Lasten des Unternehmers. Der Vertrag muss außerdem verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung enthalten.

Für das Budget heißt das: Beim Pauschalangebot für ein Einfamilienhaus ist die Baubeschreibung das eigentliche Preisdokument. Wer sie vor der Unterschrift Position für Position liest und offene Punkte klärt, schützt sein Budget wirksamer als durch jede Preisverhandlung. Einzelheiten behandelt der Beitrag Der private Bauherr: Verbraucherbauvertrag, Bauträger und Budget.

Die Wahl der Vertragsform lässt sich auf fünf Fragen zurückführen, die der Bauherr vor der Ausschreibung schriftlich beantworten sollte: Wie vollständig ist die Planung? Wer trägt das Mengenrisiko, und wie groß ist es? Wo liegen die Schnittstellen, und wer koordiniert sie? Wie viele Änderungen sind zu erwarten? Welche Reserve deckt das Risiko, das beim Bauherrn bleibt? Die Antworten gehören in die Vergabeentscheidung, die der übergeordnete Beitrag Vergeben, ohne das Budget zu verlieren beschreibt.