Wann ein Verbraucherbauvertrag vorliegt
Das Gesetz definiert ihn eng. „Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes“ verpflichtet wird, oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude (§ 650i Abs. 1 BGB). Der Vertrag „bedarf der Textform“ (§ 650i Abs. 2 BGB).
Für die Budgetplanung ist die Einordnung der erste Prüfschritt. Der Wortlaut stellt auf den Bau eines Gebäudes ab. Wer als Verbraucher einzelne Gewerke an verschiedene Unternehmen vergibt, sollte deshalb nicht ohne Prüfung davon ausgehen, dass jeder dieser Einzelverträge die Schutzregeln der §§ 650i ff. BGB auslöst. Ob ein Vorhaben öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Regeln folgt, ist eine andere Frage; sie behandelt der Beitrag zur Abgrenzung der Rechtsgebiete im Bau.
Was die Baubeschreibung für das Budget leistet
Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt. Die Angaben der vorvertraglichen Baubeschreibung zur Bauausführung „werden Inhalt des Vertrags“, sofern die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben (§ 650k BGB). Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, wird der Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände ausgelegt, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards der übrigen Beschreibung; Zweifel über die geschuldete Leistung gehen zu Lasten des Unternehmers.
Das ist die stärkste Budgetregel für den Verbraucher. Was in der Baubeschreibung steht, kann der Unternehmer nicht später als Nachtrag berechnen. Umgekehrt schützt sie nur, was sie beschreibt. Eine Beschreibung, die Bodenbeläge, Sanitärobjekte oder Außenanlagen offenlässt, verlagert diese Positionen in Bemusterung und Sonderwünsche, also in Mehrkosten nach Vertragsschluss.
Der Vertrag muss außerdem verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten, oder zur Dauer der Bauausführung (§ 650k BGB). Für das Budget zählt das doppelt: Doppelmiete, Bereitstellungszinsen und Zwischenfinanzierung hängen am Fertigstellungstermin, nicht am Werklohn.
| Prüfpunkt vor der Unterschrift | Warum er das Budget berührt |
|---|---|
| Textform gewahrt | Formvorgabe des § 650i Abs. 2 BGB |
| Baubeschreibung vollständig für alle Gewerke | was beschrieben ist, ist im Preis; was fehlt, wird Sonderwunsch |
| Bemusterungsbudgets mit Betrag je Position | macht offene Positionen prüfbar |
| Fertigstellungstermin oder Bauzeit verbindlich | Finanzierungs- und Wohnkosten hängen daran |
| Zahlungsplan mit Abschlägen nach Leistungsstand | Grenze von 90 Prozent und Sicherheit von 5 Prozent prüfen |
Abschlagszahlungen: höchstens 90 Prozent
Beim Verbraucherbauvertrag darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen „90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung“ nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB), einschließlich der Vergütung für Mehrleistungen nach § 650c BGB. Mindestens 10 Prozent werden damit erst fällig, wenn der Bauherr das Werk abgenommen hat und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 650g Abs. 4 BGB).
Für den Bauherrn ist das ein eingebauter Rückbehalt. Er muss ihn trotzdem in seiner Finanzierung vorsehen, denn die Schlusszahlung kommt sicher, nur später. Wer seinen Finanzierungsplan an den Abschlägen ausrichtet und die Schlusszahlung vergisst, hat am Ende eine Lücke, die keine Kostensteigerung ist, sondern eine Planungslücke.
Unabhängig davon gilt die allgemeine Regel des § 632a BGB: Abschläge stehen dem Unternehmer nur in Höhe des Wertes der erbrachten und vertragsgemäßen Leistungen zu, nachgewiesen durch eine Aufstellung. Einen Zahlungsplan, der Abschläge vor dem Leistungsstand fällig stellt, sollte der Bauherr nicht ungeprüft unterschreiben. Wie ein Zahlungsplan insgesamt aufgebaut wird, behandelt der Beitrag Der Zahlungsplan: Abschlagszahlungen und Sicherheiten.
Die Sicherheit von 5 Prozent und ihr Nachschlag
Bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher eine Sicherheit „für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent“ der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten (§ 650m Abs. 2 BGB). Auf Verlangen des Unternehmers wird sie dadurch erbracht, dass der Bauherr die Abschlagszahlungen bis zum Gesamtbetrag der Sicherheit zurückhält (§ 650m Abs. 2 BGB); sie kann auch durch eine Garantie oder ein Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden (§ 650m Abs. 3 BGB).
Erhöht sich die Vergütung infolge von Anordnungen oder anderen Vertragsänderungen „um mehr als 10 Prozent“, ist bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten (§ 650m Abs. 2 BGB). Das ist zugleich ein Frühwarnsignal: Wenn diese Schwelle erreicht ist, sind die Änderungen nicht mehr Randthema, sondern prägen das Budget.
Eine Bauhandwerkersicherung kann der Unternehmer vom Verbraucher bei einem Verbraucherbauvertrag nicht verlangen (§ 650f Abs. 6 BGB, mit einer Ausnahme für den Fall eines Baubetreuers, der über die Finanzierungsmittel verfügt). Beim gewerblichen Bauherrn ist das anders; dort gehört die Sicherheit als Kostenposition ins Budget.
Fiktives Rechenbeispiel
Das folgende Beispiel ist frei erfunden und dient nur der Rechnung. Ein Verbraucher schließt einen Verbraucherbauvertrag über eine Gesamtvergütung von 400.000 Euro.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Höchstbetrag aller Abschläge | 90 % von 400.000 Euro | 360.000 Euro |
| Sicherheit bei der ersten Abschlagszahlung | 5 % von 400.000 Euro | 20.000 Euro |
| Anordnungen während der Bauzeit | Mehrvergütung | 50.000 Euro |
| Prüfung der Schwelle | 50.000 von 400.000 Euro = 12,5 %, also mehr als 10 % | Nachschlag fällig |
| Weitere Sicherheit bei der nächsten Abschlagszahlung | 5 % von 50.000 Euro | 2.500 Euro |
| Neuer Höchstbetrag aller Abschläge | 90 % von 450.000 Euro | 405.000 Euro |
| Schlusszahlung mindestens | 450.000 minus 405.000 Euro | 45.000 Euro |
Die Zahlen zeigen, was in den Finanzierungsplan gehört. Nicht die 400.000 Euro des Vertrags, sondern die 450.000 Euro nach Änderungen, verteilt auf Abschläge bis 405.000 Euro und eine Schlusszahlung von mindestens 45.000 Euro.
Der Architektenvertrag des Verbrauchers
Auch beim Planer hat der Verbraucher zwei Informationsrechte, die das Budget betreffen. Beide setzen Textform voraus und laufen ins Leere, wenn der Bauherr sie nicht kennt:
- Das Sonderkündigungsrecht nach der Zielfindungsphase: Legt der Architekt Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung nach § 650p Abs. 2 BGB vor, kann der Bauherr den Vertrag kündigen; das Recht „erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen“ (§ 650r Abs. 1 BGB). Bei einem Verbraucher erlischt es nur, wenn der Architekt ihn bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist und die Rechtsfolgen unterrichtet hat. Nach einer Kündigung schuldet der Bauherr nur die Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen (§ 650r Abs. 3 BGB). Die Zielfindungsphase selbst behandelt der Beitrag Zielfindungsphase: Planungsgrundlage, Kosteneinschätzung und Sonderkündigung.
- Die Verhandelbarkeit des Honorars: Ist der Besteller Verbraucher, muss der Architekt ihn in Textform darauf hinweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die Werte der Honorartafeln vereinbart werden kann; unterbleibt der Hinweis, gilt für die vereinbarten Grundleistungen anstelle eines höheren Honorars der Basishonorarsatz als vereinbart (§ 7 Abs. 2 HOAI). Wie Honorarvereinbarungen seit der Reform von 2021 aufgebaut sind, erläutert der Beitrag zur Honorarvereinbarung nach 2021.
Der Bauträgervertrag: das Budget steht bei der Unterschrift
Wer von einem Bauträger kauft, verzichtet auf mehrere Instrumente, mit denen ein Bauherr sein Budget während der Bauzeit steuert. § 650u Abs. 2 BGB lautet: „Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1.“
| Ausgeschlossene Vorschrift | Was dem Erwerber damit fehlt |
|---|---|
| § 648 | freie Kündigung des Vertrags |
| § 648a | Kündigung aus wichtigem Grund nach dieser Vorschrift |
| §§ 650b bis 650d | Anordnungsrecht, gesetzliche Vergütungsanpassung, erleichterte einstweilige Verfügung |
| § 650e, § 650k Absatz 1, § 650l | ebenfalls ausgeschlossen; Einzelheiten hier nicht dargestellt |
| § 650m Absatz 1 | die Grenze von 90 Prozent für Abschlagszahlungen |
Die Folge für das Budget ist klar. Der Erwerber hat kein Anordnungsrecht nach § 650b BGB und keine freie Kündigung nach § 648 BGB. Änderungen sind nur noch durch Vereinbarung möglich, also zum Preis, den der Bauträger anbietet. Das Budget wird deshalb vor der Unterschrift entschieden: durch eine vollständige Baubeschreibung, festgelegte Sonderwünsche mit Preis und einen geprüften Zahlungsplan. Die Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag folgen eigenen Regeln, die dieser Beitrag nicht behandelt.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regeln zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.