Zielfindungsphase: Planungsgrundlage, Kosteneinschätzung und Sonderkündigung

Die Pflicht hängt an einer Bedingung. § 650p Abs. 2 BGB greift, „soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind“. Dann hat der Unternehmer, also der Architekt oder Ingenieur, zunächst „eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen“ und sie dem Besteller zusammen mit „einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben“ „zur Zustimmung“ vorzulegen.

Drei Elemente sind für den Bauherrn wichtig. Erstens die Planungsgrundlage selbst: Sie beschreibt, was gebaut werden soll, und ist damit der Maßstab, an dem spätere Programmänderungen gemessen werden. Zweitens die Kosteneinschätzung: Sie ist die erste Zahl, die der Planer schriftlich mit dem Vorhaben verbindet. Drittens die Zustimmung: Das Gesetz legt die Unterlagen dem Bauherrn nicht zur Kenntnis vor, sondern zur Entscheidung.

Die Bedingung wirkt auch in die andere Richtung. Wer bei Vertragsschluss Programm, Flächen und Budget bereits schriftlich vereinbart, hat einen Teil der wesentlichen Ziele schon festgelegt. Wie weit die Zielfindungsphase dann noch reicht, hängt vom konkreten Vertrag ab. Wie ein Budget als Baukostenobergrenze in den Architektenvertrag geschrieben wird, behandelt der Beitrag Die Baukostenobergrenze im Architektenvertrag vereinbaren.

Die Kosteneinschätzung des BGB fügt sich in keines der beiden Regelwerke ein, mit denen Planer üblicherweise arbeiten. An diesem Punkt reden Bauherren und Planer leicht aneinander vorbei.

Regelwerk	Erste Kostenzahl	Status
BGB, § 650p Abs. 2	Kosteneinschätzung für das Vorhaben	gesetzliche Pflicht in der Zielfindungsphase, inhaltlich nicht näher bestimmt
HOAI 2021, Anlage 10	in der LPH 1 keine Grundleistung zu den Kosten; Kostenschätzung erst in der LPH 2	Wirtschaftlichkeitsuntersuchung in der LPH 1 nur als Besondere Leistung
DIN 276	Kostenrahmen als erste Stufe der Kostenermittlung	Norm der Kostenplanung, kein Gesetz

Das BGB definiert die Kosteneinschätzung nicht näher. Es sagt weder, nach welcher Methode sie aufzustellen ist, noch, welche Kostengruppen sie umfasst oder welche Genauigkeit sie haben muss. Daraus folgt für den Bauherrn eine einfache Regel: Was das Gesetz offenlässt, sollte der Vertrag oder spätestens die Zustimmung festlegen.

Den Kostenrahmen und die Kostenschätzung als Methode erklärt der Beitrag zu Kostenrahmen und Kostenschätzung nach DIN 276. Welche Grundleistungen die ersten Leistungsphasen enthalten, beschreibt der Beitrag zu den Leistungsphasen 1 bis 3 der HOAI.

Die Zielfindungsphase ist der Ort, an dem die Rechtsprechung den Architekten ohnehin in der Pflicht sieht. Nach der Tendenz der veröffentlichten Entscheidungen ist der Architekt verpflichtet, bereits in der Grundlagenermittlung mit dem Bauherrn „den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken und dessen Kostenvorstellungen zu berücksichtigen“ (BGH, Urteil vom 21.03.2013, VII ZR 230/11, nach einer veröffentlichten Zusammenfassung der Pressemitteilung des BGH).

Nach derselben Entscheidung sind die Kostenvorstellungen des Bauherrn auch dann beachtlich, wenn sie keine genaue Obergrenze enthalten. Zweifel über den Umfang des Kostenrahmens muss der Architekt aufklären, und die Vorstellungen werden regelmäßig Vertragsinhalt, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Für den Bauherrn heißt das: Seine Zahl gehört vor die Kosteneinschätzung des Planers, nicht dahinter. Wer zuerst die Kosteneinschätzung abwartet und dann zustimmt, übernimmt die Zahl des Planers als Ausgangspunkt.

Mit der Vorlage der Unterlagen beginnt eine kurze Frist. „Nach Vorlage von Unterlagen gemäß § 650p Absatz 2 kann der Besteller den Vertrag kündigen.“ Und: „Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen.“

Die Folgen der Kündigung sind begrenzt. Der Planer kann nach § 650r Abs. 3 BGB nur die Vergütung verlangen, „die auf die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen entfällt“. Der Bauherr zahlt also die Zielfindung, nicht den gesamten Auftrag.

Auch der Planer kann die Entscheidung erzwingen. Nach § 650r Abs. 2 BGB kann er dem Bauherrn eine angemessene Frist für die Zustimmung setzen und kündigen, wenn der Bauherr die Zustimmung verweigert oder sich innerhalb der Frist nicht äußert. Schweigen ist in dieser Phase also keine neutrale Haltung.

Die Kündigung braucht Schriftform. Nach § 650q Abs. 1 BGB gelten für Architekten- und Ingenieurverträge unter anderem die §§ 650e bis 650h entsprechend, und § 650h bestimmt: „Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.“

Situation	Rechtsfolge	Was der Bauherr festhält
Unterlagen nach § 650p Abs. 2 liegen vor	Kündigungsrecht des Bauherrn für 2 Wochen	Datum der Vorlage, vollständige Liste der Unterlagen
Bauherr stimmt zu	Planung geht auf dieser Grundlage weiter	Kosteneinschätzung mit Umfang, Preisstand, brutto oder netto
Bauherr stimmt nicht zu oder schweigt	Planer kann Frist setzen und kündigen	Gründe der Ablehnung, Gegenvorschlag zum Budget
Bauherr kündigt fristgerecht	Vergütung nur für die bis dahin erbrachten Leistungen	schriftliche Kündigung, Stand der erbrachten Leistungen

Für Verbraucher setzt die Frist eine Belehrung voraus. Das Kündigungsrecht erlischt bei einem Verbraucher nur, wenn der Planer ihn in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist und die Rechtsfolgen unterrichtet hat. Fehlt diese Unterrichtung, erlischt das Recht nach dem Wortlaut nicht mit Ablauf der 2 Wochen.

Die Schutzregeln für private Bauherren reichen weiter, etwa zur Information über die Verhandelbarkeit des Honorars. Sie sind im Beitrag Der private Bauherr: Verbraucherbauvertrag, Bauträger und Budget zusammengefasst.

Der praktische Wert der Zielfindungsphase hängt davon ab, was der Bauherr aus seiner Zustimmung macht. Eine Unterschrift unter „einverstanden“ verschenkt den Entscheidungspunkt. Eine schriftliche Zustimmung mit klaren Angaben macht ihn zur Grundlage aller folgenden Kostenvergleiche. Dazu gehören fünf Schritte:

1. Die Zahl vollständig beschreiben. Die Zustimmung nennt den Betrag der Kosteneinschätzung, die erfassten Kostengruppen, den Preisstand und die Angabe brutto oder netto. Ohne diese vier Angaben ist die Zahl später mit keiner Kostenschätzung vergleichbar.
2. Das eigene Budget daneben stellen. Liegt die Kosteneinschätzung über dem Budget des Bauherrn, gehört diese Differenz ausdrücklich in das Dokument, zusammen mit der Entscheidung, wie damit umgegangen wird: Programm reduzieren, Standard anpassen oder Budget bewusst erhöhen.
3. Festlegen, ob das Budget eine Grenze oder ein Ziel ist. Nach der Tendenz der veröffentlichten Rechtsprechung kommt ein Toleranzrahmen nur in Betracht, wenn der Vertrag Anhaltspunkte dafür enthält, dass die vereinbarte Bausumme keine strikte Grenze sein soll (BGH, Urteil vom 13.02.2003, VII ZR 395/01). Die Zustimmung ist ein geeigneter Ort, diese Frage ausdrücklich zu beantworten. Bezifferte Toleranzen nennt dieser Beitrag nicht; sie sind in der Rechtsprechung uneinheitlich.
4. Den Kalender ernst nehmen. Die 2 Wochen reichen für eine interne Abstimmung, eine Rückfrage beim Planer und gegebenenfalls eine kurze Plausibilitätsprüfung durch Dritte, aber nur, wenn das Datum der Vorlage sofort notiert wird. Wer prüfen lassen will, sollte das vor der Vorlage organisieren.
5. Die Planungsgrundlage als Referenz sichern. Jede spätere Änderung des Programms ist an dieser Grundlage zu messen. Ändert der Bauherr später seine Ziele, ist das eine Anordnung mit möglicher Wirkung auf das Honorar; der Unterschied zwischen einer Änderung des Bauherrn und einer Kostensteigerung durch die Planung lässt sich nur mit einer datierten Ausgangsfassung belegen.

Drei Muster schwächen den Bauherrn in dieser Phase regelmäßig. Das erste ist die mündliche Budgetangabe im Erstgespräch, die in keinem Dokument wieder auftaucht. Sie mag nach der Rechtsprechung beachtlich sein, ist aber später schwer zu beweisen.

Das zweite ist die Zustimmung ohne Datum und ohne Fassung. Wenn nicht feststeht, welche Planungsgrundlage in welcher Version gebilligt wurde, lässt sich weder der Beginn der Frist von 2 Wochen noch der Maßstab für spätere Änderungen sicher bestimmen.

Das dritte ist die Kosteneinschätzung ohne Umfangsangabe. Eine einzelne Gesamtzahl ohne Kostengruppen, ohne Preisstand und ohne Hinweis auf brutto oder netto ist mit der späteren Kostenschätzung der LPH 2 nicht vergleichbar. Der Bauherr sollte eine solche Zahl nicht ablehnen, aber ihre Grundlagen vor der Zustimmung schriftlich ergänzen lassen.