Die Baukostenobergrenze im Architektenvertrag vereinbaren

Eine vereinbarte Baukostenobergrenze ist Teil der geschuldeten Leistung des Architekten. Nach dem Urteil des BGH vom 13. Februar 2003 (VII ZR 395/01) ist die Planung mangelhaft, „wenn der Architekt eine als Beschaffenheit seines Werks vereinbarte Baukostenobergrenze nicht einhält“. Die Obergrenze ist damit kein Wunsch des Bauherrn, sondern ein Maßstab, an dem das Werk des Architekten gemessen wird.

Auch ohne genaue Zahl kann eine Bindung entstehen. Der BGH hat 2013 entschieden, dass die Kostenvorstellungen des Bauherrn „auch dann beachtlich“ sind, „wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten“, und dass sie regelmäßig Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht (VII ZR 230/11, berichtet nach der Pressemitteilung des Gerichts). Eine ausdrücklich vereinbarte Obergrenze ist aber klarer, leichter zu beweisen und lässt weniger Raum für Auslegung.

Das sind Tendenzen der veröffentlichten Rechtsprechung. Jede Entscheidung betrifft einen Einzelfall, und andere Gerichte können Vertragsgestaltungen anders bewerten. Für den Bauherrn ergibt sich daraus eine Arbeitsregel, keine Garantie: Je präziser der Vertrag, desto weniger hängt vom Gericht ab.

Eine Toleranz gibt es nur, wenn der Vertrag sie hergibt. Nach VII ZR 395/01 kommt ein Toleranzrahmen „nur dann in Betracht, wenn sich im Vertrag Anhaltspunkte dafür finden, daß die vereinbarte Bausumme keine strikte Grenze sein soll“. Wer eine strikte Obergrenze will, formuliert sie deshalb ausdrücklich als solche und vermeidet Wendungen wie „etwa“, „circa“ oder „voraussichtlich“.

Wer Spielraum will, regelt ihn selbst. Eine Zielgröße mit vereinbarter Bandbreite ist eine legitime Wahl, etwa bei einem Programm, das noch nicht feststeht. Dann gehört die Bandbreite mit einem Betrag oder einem Verfahren in den Vertrag, statt sie der Auslegung zu überlassen.

Bezifferte Toleranzen für den Fall, dass der Vertrag schweigt, nennt dieser Beitrag nicht. Die Rechtsprechung dazu ist nicht einheitlich; der Beitrag zu Kostenrisiken, Reserven und Toleranzen stellt die unterschiedlichen Ansätze dar.

Die Beweislast ist der Grund, die Obergrenze schriftlich zu vereinbaren. Nach dem Urteil des BGH vom 6. Oktober 2016 (VII ZR 185/13, veröffentlicht im IWW Quellenmaterial) trägt der Bauherr, der sich auf eine Obergrenze beruft, die Darlegungs- und Beweislast für ihre Vereinbarung. Beruft sich umgekehrt der Architekt darauf, die Obergrenze sei später einvernehmlich erhöht worden, muss er diese Erhöhung beweisen.

Für den Bauherrn folgen daraus zwei Pflichten. Die ursprüngliche Obergrenze muss sich aus dem Vertrag oder einem eindeutig zugeordneten Schreiben ergeben. Und jede spätere Anpassung muss ebenso dokumentiert sein, damit nicht ein Protokollvermerk oder eine E-Mail als stillschweigende Erhöhung gelesen werden kann.

Behauptung	Beweislast nach VII ZR 185/13	Was der Bauherr bereithält
Eine Obergrenze wurde vereinbart	Bauherr	Vertrag, Anlage, Begleitschreiben
Die Obergrenze wurde später erhöht	Architekt	eigene Dokumentation jeder Programmänderung mit Kostenwirkung

Dieselbe Entscheidung zeigt, was auf dem Spiel steht. Wird die vereinbarte Obergrenze nicht eingehalten, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen (§ 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB), und das Honorar ist nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur auf der Grundlage der Obergrenze berechenbar. Die Einzelheiten dieser Rechtsfolgen behandelt der Beitrag Baukostenüberschreitung durch den Architekten: die Rechte des Bauherrn.

Eine Obergrenze ist nur so belastbar wie ihr Umfang eindeutig ist. Die folgenden fünf Angaben machen aus einer Zahl eine prüfbare Vereinbarung.

Angabe	Inhalt	Warum sie nötig ist
Betrag	eine Zahl, keine Spanne	eine Spanne ist ein Anhaltspunkt für eine Toleranz
Umfang	die erfassten Kostengruppen der DIN 276	sonst ist streitig, ob Außenanlagen, Ausstattung oder Nebenkosten mitzählen
Steuer	brutto oder netto	sonst entsteht eine scheinbare Überschreitung in Höhe der Umsatzsteuer
Stichtag	Preisstand, auf den sich der Betrag bezieht	sonst lässt sich eine Preissteigerung nicht von einer Planungsabweichung trennen
Verbindlichkeit	strikt oder mit vereinbarter Bandbreite	sonst entscheidet die Auslegung

Der Stichtag schützt beide Seiten. Ohne Preisstand wird jede Überschreitung zum Streit darüber, ob sie auf die allgemeine Preisentwicklung oder auf die Planung zurückgeht; der Architekt wird das eine, der Bauherr das andere behaupten. Mit einem festen Preisstand lässt sich beides rechnerisch auseinanderhalten. Wie das Budget an spätere Preisstände angepasst wird, gehört dann in die Budgetführung, nicht in die Obergrenze selbst.

Eine Formulierung könnte etwa lauten: „Die Kosten der Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276 dürfen den Betrag von [Betrag] Euro netto, Preisstand [Monat und Jahr], nicht überschreiten. Die Parteien vereinbaren diesen Betrag als strikte Obergrenze und Beschaffenheit der Planungsleistung.“ Das ist ein Beispiel für den Aufbau, kein geprüftes Vertragsmuster; die konkrete Fassung gehört in die Hand einer rechtlichen Beratung.

Die Obergrenze gehört in den Vertrag, bevor die Planung beginnt. Wird sie erst nach der Kostenschätzung vereinbart, orientiert sie sich an der Planung statt umgekehrt.

Wo noch keine Ziele feststehen, bietet das BGB einen eigenen Zeitpunkt. Sind wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart, legt der Architekt eine Planungsgrundlage mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vor (§ 650p Abs. 2 BGB). Diese Zustimmung ist der natürliche Moment, die Obergrenze festzuschreiben, und das Sonderkündigungsrecht des § 650r BGB gibt dem Bauherrn dabei eine Ausstiegsmöglichkeit. Den Ablauf dieser Phase erläutert der Beitrag Zielfindungsphase: Planungsgrundlage, Kosteneinschätzung und Sonderkündigung.

Das Honorar ist eine getrennte Frage. Die Honorarvereinbarung nach § 7 HOAI bedarf der Textform; fehlt sie, gilt für Grundleistungen der Basishonorarsatz. Wie eine Honorarvereinbarung seit der Reform von 2021 aufgebaut wird, behandelt der Beitrag zur Honorarvereinbarung nach 2021. Für die Obergrenze genügt der Hinweis, dass beide Vereinbarungen in dasselbe Vertragswerk gehören.

Eine Obergrenze, die nicht mit dem Programm mitgeführt wird, verliert ihre Kraft. Wünscht der Bauherr während der Planung zusätzliche Flächen, einen höheren Standard oder eine neue Nutzung, ändert er die Grundlage, auf der die Obergrenze vereinbart wurde. Bleibt das undokumentiert, wird der Architekt im Streit argumentieren, die Obergrenze sei stillschweigend angehoben worden, und der Bauherr verliert die Klarheit, die er mit der Vereinbarung gewonnen hatte.

Das BGB gibt dem Bauherrn ein Anordnungsrecht auch im Architektenvertrag. § 650q Abs. 1 BGB erklärt § 650b für entsprechend anwendbar; für die Vergütung bei Anordnungen gelten nach Abs. 2 die Entgeltberechnungsregeln der HOAI, soweit die Leistungen von ihr erfasst sind. Eine Programmänderung kann also das Honorar und die Obergrenze verschieben, und beides sollte im selben Schritt entschieden werden.

Ein Änderungsverfahren im Vertrag hält beides zusammen. Es kann vier Schritte vorsehen:

1. Der Bauherr beschreibt die gewünschte Änderung schriftlich.
2. Der Architekt beziffert ihre Wirkung auf die Kosten und das Honorar.
3. Der Bauherr entscheidet in Textform, ob er die Änderung mit angepasster Obergrenze beauftragt, ohne Anpassung durch Einsparung an anderer Stelle oder gar nicht.
4. Die neue Obergrenze wird als nummerierte Fassung festgehalten.

Ein in der Auslobung genanntes Budget kann eine Beschaffenheitsvereinbarung sein. Das OLG Bamberg hat mit Urteil vom 2. Oktober 2025 (12 U 123/24, veröffentlicht auf dem Portal gesetze-bayern.de) ausgeführt, dass verbindliche Kostenvorstellungen des Bauherrn als Beschaffenheitsvereinbarung gelten. Im entschiedenen Fall war ein Budget von etwa 4,2 Millionen Euro in der Auslobung festgelegt, das sich mit dem Programm nicht einhalten ließ; das Gericht nahm eine anfängliche Unmöglichkeit an (§ 275 Abs. 1 BGB), verneinte den Honoraranspruch (§ 326 Abs. 1 BGB) und verurteilte zur Rückzahlung der Abschlagszahlung.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Das OLG hat die Revision nicht zugelassen; beim BGH ist das Verfahren unter dem Aktenzeichen VII ZR 166/25 anhängig. Sie zeigt eine Tendenz, auf die sich Bauherren, die über Wettbewerbe vergeben, nicht als gesicherte Rechtslage verlassen können. Sie bestätigt aber eine Vorsicht: Ein Budget in der Auslobung sollte mit demselben Umfang, Stichtag und Steuerhinweis angegeben werden wie eine Obergrenze im Vertrag, weil es möglicherweise genauso gelesen wird.

Sie ersetzt keine Budgetführung. Sie verpflichtet den Architekten, im Rahmen zu planen, aber sie sagt nichts über Preisentwicklungen nach dem Stichtag, über Nachträge der Unternehmen oder über Risiken, die erst während der Ausführung auftreten. Diese Posten führt der Bauherr in seinem Gesamtbudget, nicht in der Obergrenze.

Sie wirkt nicht gegenüber den Unternehmen. Die Obergrenze bindet nur den Architekten. Was die ausführenden Firmen verlangen, richtet sich nach ihren Verträgen; dort schützen Vertragsform, Leistungsbeschreibung und das Nachtragsverfahren das Budget.

Sie verlangt Disziplin vom Bauherrn selbst. Wer das Programm laufend erweitert, ohne die Obergrenze förmlich anzupassen, schwächt die eigene Position mehr als jede Formulierung im Vertrag sie stärken kann.