Vom Baukostenbudget zum Gesamtbudget des Bauherrn

Das Baukostenbudget im engeren Sinne umfasst das Bauwerk. Im Sprachgebrauch der Planung sind das meist die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276, also Baukonstruktion und technische Anlagen. Auf diese Summe beziehen sich viele Kennwerte, viele Angebote und viele Gespräche mit dem Architekten.

Das Gesamtbudget des Bauherrn reicht von der Kostengruppe 100 bis zur Kostengruppe 800. Es enthält zusätzlich das Grundstück, die vorbereitenden Maßnahmen, die Außenanlagen, die Ausstattung, die Baunebenkosten und die Finanzierung. Was die Kostengruppen 500 bis 800 im Einzelnen umfassen, erläutert der Beitrag zu den Kostengruppen 500 bis 800; dieser Beitrag wiederholt die Systematik nicht.

Selbst amtliche Regelwerke ziehen die Grenze unterschiedlich. Die RBBau des Bundes versteht unter „Baukosten“ die Kostengruppen 200 bis 600, brutto, und führt die Baunebenkosten der Kostengruppe 700 als eigenen Bestandteil (RBBau C.6 und C.8). Wer eine Zahl übernimmt, muss also immer fragen, welche Kostengruppen sie enthält und ob sie die Umsatzsteuer einschließt.

Die Posten werden nicht gleichzeitig sicher. Einige stehen fest, bevor der erste Plan gezeichnet ist, andere erst mit der Schlussrechnung. Für die Budgetführung ist diese Reihenfolge wichtiger als die Höhe des einzelnen Postens, weil sie zeigt, wo die Unsicherheit liegt.

Die Baunebenkosten werden leicht unterschätzt. Sie umfassen nicht nur die Honorare der Planer, sondern auch Gutachten, Gebühren und Kosten der Bauherrenaufgaben selbst. Was dazu gehört und wie man sie überschlägig ansetzt, behandelt der Beitrag zu den Baunebenkosten der Kostengruppe 700.

Außenanlagen und Ausstattung werden zuletzt sicher, aber zuerst gestrichen. Weil sie am Ende der Planung stehen, dienen sie in der Praxis oft als Ausgleichsmasse für Überschreitungen beim Bauwerk. Ein Bauherr, der sie von Anfang an als eigene Zeilen führt, sieht früh, ob dieses Polster tatsächlich besteht.

Die Finanzierung hängt am Zahlungsplan. Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen entstehen mit den Abrufen, also mit den Abschlagszahlungen. Ein Budget, das die Kostengruppe 800 als Pauschale führt, ohne den voraussichtlichen Zahlungsverlauf zu kennen, unterschätzt sie bei jeder Bauzeitverlängerung.

Der Bund gliedert sein Budget in vier Kostenarten, und dieses Raster lässt sich auf jedes private Vorhaben übertragen. Das Projektkostenziel nach Abschnitt C.8 der RBBau besteht aus den Baukosten (Kostengruppen 200 bis 600), den Baunebenkosten (Kostengruppe 700), den „prognostizierten Baukostensteigerungen“ und den Risikokosten, die in zwei Gruppen geführt werden. Die Risikokosten mit sehr hoher Eintrittswahrscheinlichkeit werden „projektspezifisch ermittelt“ und „einzeln aufgeführt“; die Mittel dafür werden „erst bei Eintritt der Risiken vom Bauherrn freigegeben“. Die weiteren „hinreichend konkret ermittelten und begründeten Risikokosten“ werden im Bundeshaushalt nur bei einer Einzelveranschlagung und gesperrt nach § 22 BHO mit veranschlagt.

Für den privaten Bauherrn ist das ein Modell, keine Vorschrift. Drei Gedanken daraus sind unmittelbar nützlich:

1. Preissteigerungen sind ein eigener Bestandteil. Sie stecken nicht stillschweigend in den Baukosten, sondern stehen in einer eigenen Zeile. Damit bleibt sichtbar, welcher Teil einer späteren Abweichung auf Preise und welcher auf Mengen oder Planung zurückgeht.
2. Die Risikoreserve ist nach Risiken aufgeschlüsselt, nicht pauschal. Ein Prozentsatz auf die Baukosten sagt nichts darüber, wofür die Mittel gedacht sind. Eine Liste einzelner Risiken mit je einem Betrag lässt sich prüfen, fortschreiben und bei Wegfall eines Risikos verkleinern.
3. Die Reserve gibt der Bauherr frei, nicht der Planer. Wer die Reserve als Teil des Planungsbudgets übergibt, läuft Gefahr, dass sie verbraucht ist, bevor ein Risiko eintritt. Wie der Bund diese Freigabe organisiert, beschreibt der Beitrag Das Projektkostenziel: wie der Bund sein Baubudget festlegt.

Brutto und netto zu vermischen, erzeugt Überschreitungen, die keine sind, und verdeckt solche, die es sind. Kennwerte, Vergabewertgrenzen und viele Kostenermittlungen werden netto angegeben; Abschlagszahlungen nach § 16 Abs. 1 VOB/B werden dagegen „einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages“ gezahlt. Die Liquidität des Bauherrn bewegt sich also brutto, auch wenn er die Steuer später zurückerhält.

Die Lösung ist eine Budgetführung netto mit der Umsatzsteuer als eigener Zeile. So lässt sich jeder Posten mit Angeboten und Kostenermittlungen vergleichen, und zugleich bleibt sichtbar, welche Mittel tatsächlich bereitzustellen sind. Ob die Steuer für den Bauherrn eine Belastung oder ein durchlaufender Posten ist, muss vor der Budgetfestlegung steuerlich geklärt sein; diese Frage beantwortet kein Planer.

Jeder Betrag im Budget hat einen Preisstand. Ein Budget, das im Frühjahr aufgestellt und im folgenden Jahr mit Angeboten verglichen wird, ist ohne Fortschreibung nicht vergleichbar. Deshalb trägt das Gesamtbudget einen Stichtag, und die erwartete Preisentwicklung bis zur Vergabe und Ausführung steht in einer eigenen Zeile, wie der Bund es mit den prognostizierten Baukostensteigerungen tut. Wie der Stichtag festgelegt und wie mit Stoffpreisgleitklauseln umgegangen wird, behandelt der Beitrag Preisgleitung und der Stichtag des Budgets.

Eine Reserve, die niemand verwaltet, wird stillschweigend verplant. Der Bauherr führt sie deshalb außerhalb der Kostenvorgabe an den Architekten. Gibt er dem Planer das Gesamtbudget einschließlich Reserve als Planungsziel vor, plant dieser bis an die Grenze, und für Unvorhergesehenes bleibt nichts.

Die Reserve wird nach Ereignissen freigegeben, nicht nach Zeitablauf. Ein Risiko tritt ein: Der Bauherr gibt den zugehörigen Betrag frei und dokumentiert es. Ein Risiko entfällt, etwa nach Abschluss der Erdarbeiten: Der Betrag wird nicht automatisch für andere Wünsche frei, sondern der Bauherr entscheidet bewusst, ob er ihn umwidmet oder einspart.

Bezifferte Zuschläge für Reserven nennt dieser Beitrag nicht. Ihre Höhe hängt vom Vorhaben, vom Planungsstand und von der Art der Risiken ab; die Methode behandelt der Themenbereich zur DIN 276.

Ein Kennwert ist nur so gut wie die Angabe seines Umfangs. Bezieht sich ein Wert pro Quadratmeter auf die Bauwerkskosten, fehlen im Gesamtbudget alle anderen Kostengruppen; bezieht er sich auf eine andere Bezugsfläche als die des eigenen Programms, ist schon die Multiplikation falsch. Worauf beim Umfang eines Kennwerts zu achten ist, erläutert der Beitrag was ein Kennwert umfasst.

Die Regel für den Bauherrn lautet: Jede Zahl im Gesamtbudget trägt ihren Umfang, ihren Stichtag und ihre Steuerangabe. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Zeile noch nicht budgetreif.

Die folgende Gliederung fasst den Beitrag zusammen. Sie enthält bewusst keine Beträge und keine Anteile, weil diese vom Vorhaben abhängen.

Die Spalte „Status“ ist die wichtigste. Sie zeigt auf einen Blick, wie viel des Budgets schon vertraglich gebunden und wie viel noch Schätzung ist, und damit, wie belastbar die Gesamtsumme ist.