Baukostenüberschreitung durch den Architekten: die Rechte des Bauherrn

Die Rechte des Bauherrn hängen zuerst davon ab, was über die Kosten vereinbart war. Die Rechtsprechung unterscheidet im Kern zwischen einer ausdrücklich vereinbarten Baukostenobergrenze und Kostenvorstellungen, die keine genaue Grenze enthalten.

Wie ein Budget so vereinbart wird, dass es als Obergrenze trägt, beschreibt der Beitrag Die Baukostenobergrenze im Architektenvertrag vereinbaren. Hier geht es um die Lage danach.

Nach dem BGH ist die Planung mangelhaft, „wenn der Architekt eine als Beschaffenheit seines Werks vereinbarte Baukostenobergrenze nicht einhält“ (Urteil vom 13.02.2003, VII ZR 395/01). Die Obergrenze ist damit nicht bloß ein Wunsch des Bauherrn, sondern Teil dessen, was der Architekt schuldet.

Ein Spielraum besteht nach dieser Entscheidung nur unter einer Voraussetzung. „Ein Toleranzrahmen kommt nur dann in Betracht, wenn sich im Vertrag Anhaltspunkte dafür finden, daß die vereinbarte Bausumme keine strikte Grenze sein soll.“ Ob und in welcher Höhe bei bloßen Kostenvorstellungen eine Toleranz anzuerkennen ist, wird unterschiedlich beurteilt. Dieser Beitrag nennt deshalb keine Prozentsätze; die Divergenzen stellt der Beitrag zu Kostenrisiken, Reserven und Toleranzen dar.

Auch ohne genaue Obergrenze ist der Bauherr nicht schutzlos. Nach dem Urteil vom 21.03.2013 (VII ZR 230/11, nach einer veröffentlichten Zusammenfassung der Pressemitteilung des BGH) muss der Architekt schon in der Grundlagenermittlung mit dem Bauherrn den wirtschaftlichen Rahmen abstecken und dessen Kostenvorstellungen berücksichtigen. Diese sind „auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten“. Zweifel über den Umfang muss der Architekt aufklären.

Aus dem Mangel haben die Gerichte unterschiedliche Folgen abgeleitet, je nach Lage des Falls. Sie sind nebeneinander zu lesen, nicht als Stufenfolge:

• Schadensersatz: Wird eine vereinbarte Obergrenze nicht eingehalten, kommt nach dem Urteil vom 06.10.2016 (VII ZR 185/13) ein Schadensersatzanspruch nach § 634 Nr. 4 und § 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Wie hoch der Schaden ist, hängt vom Einzelfall ab. Ob und wie ein Wertzuwachs des Gebäudes anzurechnen ist, wird hier nicht dargestellt, weil die geprüften Quellen dazu keine Aussage enthalten.
• Honorar nur bis zur Obergrenze: Nach derselben Entscheidung kann der Architekt sein Honorar nur auf der Grundlage der vereinbarten Obergrenze berechnen; der BGH stützt das auf § 242 BGB. Für den Bauherrn bedeutet das: Die anrechenbaren Kosten oberhalb der Grenze erhöhen das Honorar nicht.
• Wegfall des Honorars bei unbrauchbarer Planung: Nach dem Urteil vom 21.03.2013 (VII ZR 230/11) kann der Honoraranspruch entfallen, wenn die Planung wegen der Kostenüberschreitung für den Bauherrn nicht brauchbar ist.
• Anfängliche Unmöglichkeit und Rückzahlung: Eine neuere Entscheidung geht in einem besonderen Fall weiter. Das OLG Bamberg (Urteil vom 02.10.2025, 12 U 123/24, veröffentlicht auf dem Portal gesetze-bayern.de) wertete einen in der Auslobung festgelegten Budgetwert von rund 4,2 Millionen Euro, der mit dem Raumprogramm nicht einzuhalten war, als Beschaffenheitsvereinbarung: „Verbindliche Kostenvorstellungen des Bauherrn gelten als Beschaffenheitsvereinbarung.“ Das Gericht nahm anfängliche Unmöglichkeit an (§ 275 Abs. 1 BGB), versagte das Honorar (§ 326 Abs. 1 BGB) und verpflichtete zur Rückzahlung der Abschlagszahlung. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig; beim BGH ist das Verfahren unter VII ZR 166/25 anhängig.

Der Bauherr, der sich auf eine Obergrenze beruft, trägt dafür die Darlegungs- und Beweislast (BGH, VII ZR 185/13, nach den veröffentlichten Besprechungen). Er muss also zeigen, dass eine Grenze vereinbart war, in welcher Höhe und mit welchem Umfang.

Umgekehrt muss der Architekt beweisen, dass die Grenze später erhöht wurde, wenn er sich darauf beruft. Das ist für den Bauherrn eine wichtige Entlastung, aber auch ein Hinweis: Jede Programmerweiterung, die er wünscht und nicht dokumentiert, wird im Streit zur Frage, ob sie stillschweigend das Budget erhöht hat.

Daraus folgt die praktische Kernaussage. Eine Obergrenze, die nur in Gesprächen existiert, ist schwer zu beweisen. Eine Obergrenze mit Betrag, Kostengruppen, brutto oder netto und Preisstand im Vertrag oder in einer unterzeichneten Freigabe ist es nicht.

1. Das ungeschriebene Budget. Die Rechtsprechung erkennt Kostenvorstellungen auch ohne genaue Obergrenze an, aber jede Rechtsfolge setzt voraus, dass ihr Inhalt nachweisbar ist. Ein Budget nur aus dem Erstgespräch hilft im Streit wenig.
2. Das veränderte Programm ohne Spur. Wenn der Bauherr Flächen, Standards oder Funktionen geändert hat, verschiebt sich die Grundlage der Kostenermittlung. Ohne datierte Änderungsliste lässt sich kaum trennen, welcher Teil der Überschreitung auf seine Wünsche und welcher auf die Planung zurückgeht. Wie sich eine Leistungsänderung auf das Honorar auswirkt, behandelt der Beitrag zu Leistungsänderung und Honoraranpassung.
3. Die widerspruchslose Freigabe. Wer eine Kostenberechnung über dem Budget freigibt, ohne die Differenz festzuhalten, riskiert, dass dies als Hinnahme der höheren Zahl gelesen wird. Die Freigabe sollte deshalb die Abweichung ausdrücklich benennen und sagen, ob sie hingenommen oder durch Umsteuerung beseitigt werden soll.
4. Der späte Blick. Rechte aus einer Kostenüberschreitung helfen dem Bauherrn erst nach dem Schaden. Wirksamer ist es, die Überschreitung zu erkennen, solange die Planung noch zu ändern ist.

Die Rechtsprechung beschreibt, was der Bauherr fordern kann; das Projekt braucht meist zuerst eine Entscheidung. In vielen Fällen ist es wirtschaftlich sinnvoller, die Planung vor der Ausschreibung zurück in das Budget zu führen, als einen Anspruch durchzusetzen, dessen Höhe erst Jahre später feststeht.

Beides schließt sich nicht aus. Der Bauherr kann umsteuern und zugleich dokumentieren, dass die Ursache der Überschreitung in der Planung lag. Wie diese Entscheidung vor der Vergabe vorbereitet wird, behandelt der Beitrag Die Kostenberechnung liegt über dem Budget: entscheiden vor der Ausschreibung. Ob eine Umplanung zur Rückführung in eine vereinbarte Obergrenze gesondert zu vergüten ist, sollte vor dem Auftrag dazu rechtlich geklärt werden.

Für die Beweisführung zählt die Akte. Vertrag mit Budgetangabe, Zustimmung in der Zielfindungsphase, jede Freigabe mit Umfang und Preisstand, die Liste der Programmänderungen und die Kostenermittlungen in ihren datierten Fassungen bilden zusammen die Grundlage, auf der ein Anspruch geprüft werden kann.