Was der Planer je Leistungsphase schuldet
Die Anlage 10 HOAI legt für Gebäude und Innenräume fest, an welchen Stellen Kosten ermittelt und verglichen werden. Jede dieser Grundleistungen ist zugleich ein Prüfpunkt für den Bauherrn.
| Leistungsphase | Grundleistung zu den Kosten (Anlage 10 HOAI) | Was der Bauherr damit tut |
|---|---|---|
| LPH 1 | keine; die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ist eine Besondere Leistung | sein Budget schriftlich vorgeben |
| LPH 2 | g) „Kostenschätzung nach DIN 276, Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen“ | prüfen, ob die Schätzung in das Budget passt |
| LPH 3 | e) „Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung“ | Abweichungen erklären lassen, dann freigeben oder umsteuern |
| LPH 6 | d) Kosten auf Grundlage bepreister Leistungsverzeichnisse; e) Kostenkontrolle im Vergleich mit der Kostenberechnung | vor dem Versand der Vergabeunterlagen entscheiden |
| LPH 7 | g) „Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung“ | über Zuschlag, Verhandlung oder Aufhebung entscheiden |
| LPH 8 | i) Kostenkontrolle der Leistungsabrechnung gegenüber den Vertragspreisen; j) Kostenfeststellung | die Prognose fortschreiben lassen |
Die erste Zahl entsteht oft vor jeder Grundleistung. Solange wesentliche Planungs- und Überwachungsziele nicht vereinbart sind, verlangt § 650p Abs. 2 BGB eine Planungsgrundlage mit einer „Kosteneinschätzung für das Vorhaben“ zur Zustimmung des Bestellers. Diese Kosteneinschätzung ist weder eine Stufe der DIN 276 noch eine Grundleistung der HOAI, die in der LPH 1 keine Kostenleistung enthält. Wie die Stufen der Kostenermittlung methodisch aufeinander aufbauen, erklärt der Beitrag zu den Stufen der Kostenermittlung nach DIN 276; den Inhalt der ersten Phasen behandelt der Beitrag zu den Leistungsphasen 1 bis 3.
Die vier Prüffragen des Bauherrn
Eine Kostenermittlung ist nur mit dem Budget vergleichbar, wenn beide dasselbe messen. Der Bauherr stellt deshalb an jede neue Zahl dieselben vier Fragen, bevor er über ihre Höhe spricht:
- Gleicher Umfang: Welche Kostengruppen sind enthalten, und ist die Zahl brutto oder netto angegeben? Eine Kostenberechnung ohne Außenanlagen ist nicht günstiger als eine Kostenschätzung mit Außenanlagen, sie ist nur kleiner.
- Gleicher Preisstand: Auf welches Datum beziehen sich die Preise? Ein Budget aus dem Frühjahr und eine Kostenberechnung aus dem Herbst unterscheiden sich schon durch die Zeit.
- Gleiche Mengenbasis: Welche Flächen, welche Planungstiefe, welcher Bearbeitungsstand liegen der Zahl zugrunde? Wenn die Bezugsfläche sich geändert hat, muss das sichtbar sein.
- Erklärte Abweichungen: Jede Veränderung gegenüber der vorherigen Ermittlung sollte einer Ursache zugeordnet sein: Programm, Standard, Menge oder Preis. Eine Abweichung ohne Ursache ist kein Ergebnis, sondern eine offene Frage. Die Technik dieses Vergleichs beschreibt der Beitrag zum Soll-Ist-Vergleich der Kostenermittlungen.
Freigeben heißt entscheiden
Die Freigabe einer Kostenermittlung ist eine Entscheidung des Bauherrn, keine Kenntnisnahme. Sie sollte schriftlich festhalten, welche Fassung geprüft wurde, welcher Preisstand gilt, welche Abweichungen akzeptiert sind und welche Vorgaben für die nächste Phase gelten.
Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Architekt Zweifel über den Umfang des Kostenrahmens aufklären (Urteil vom 21.03.2013, VII ZR 230/11, nach einer veröffentlichten Zusammenfassung). Der Bauherr erleichtert diese Aufklärung, wenn er zu jeder Freigabe sein Budget mit Umfang und Preisstand wiederholt. Ohne schriftliche Spur lässt sich später kaum zeigen, welche Kostenvorstellung zu welchem Zeitpunkt galt.
Die Freigabe ist auch der Moment für Änderungswünsche. Was der Bauherr nach einer Freigabe am Programm ändert, verändert die Grundlage der nächsten Ermittlung und kann das Honorar berühren. Deshalb gehört jede Programmänderung mit Datum in dasselbe Dokument.
Die Beiträge dieses Themenzweigs
- Zielfindungsphase: Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung nach § 650p Abs. 2 BGB, die Zustimmung des Bauherrn und das Sonderkündigungsrecht nach § 650r BGB.
- Baukostenüberschreitung durch den Architekten: welche Rechte die veröffentlichte Rechtsprechung dem Bauherrn zuspricht, wenn eine vereinbarte Baukostenobergrenze nicht eingehalten wird.
- Die Kostenberechnung liegt über dem Budget: die Entscheidungen vor der Ausschreibung bis zur Entscheidungsvorlage, mit der der Bauherr die Einsparoptionen schriftlich abwägt.
- Unabhängige Kostenprüfung durch Dritte: wann eine zweite Ermittlung auf denselben Unterlagen sinnvoll ist und was sie leisten kann.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.