Der Zahlungsplan: Abschlagszahlungen und Sicherheiten

Nach § 632a Abs. 1 BGB kann der Unternehmer Abschläge verlangen, aber nur in Höhe des Werts dessen, was er erbracht hat. Der Abschlag bemisst sich „in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen“. Der Unternehmer muss die Leistungen durch eine „Aufstellung“ nachweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht.

Bei nicht vertragsgemäßer Leistung darf der Bauherr einbehalten. Er kann „die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern“. Bis zur Abnahme bleibt die Beweislast für die Vertragsgemäßheit beim Unternehmer. Das ist für das Budget wichtig: Ein Abschlag ist keine Anerkennung der Leistung, und ein begründeter Einbehalt gehört nicht in die Zeile „bezahlt“, sondern in eine eigene Zeile, bis der Mangel beseitigt ist.

Auch Stoffe und Bauteile können Abschläge auslösen. Das gilt für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt sind, wenn der Besteller das Eigentum daran erhält oder eine entsprechende Sicherheit geleistet wird. Diese Sicherheit kann nach § 632a Abs. 2 BGB durch eine Garantie eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers erbracht werden. Für den Bauherrn heißt das: Vorauszahlungen für Material sind nur gegen Eigentum oder Sicherheit vertretbar, und beides sollte vor der Zahlung geprüft werden.

Ist die VOB/B vereinbart, gilt eine feste Fälligkeitsfrist. Abschlagszahlungen sind nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B „auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten“ zu leisten, „in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages“. Nach Nr. 3 werden Ansprüche auf Abschlagszahlungen „binnen 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung fällig“.

Die 21 Tage sind zugleich das Prüffenster des Bauherrn. In dieser Frist müssen die Aufstellung geprüft, die Mengen mit dem Baufortschritt abgeglichen und die Kostenprognose aktualisiert werden. Wer die Prüfung an die Bauüberwachung delegiert, sollte vertraglich festlegen, bis wann sie ihm das Ergebnis vorlegt, damit eine Entscheidung über Einbehalte noch möglich ist. Die Grundzüge des VOB-Vertrags behandelt der Beitrag zum Bauvertrag nach VOB/B.

Brutto planen. Die VOB/B nennt die Umsatzsteuer ausdrücklich als Bestandteil des Abschlags. Wer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, plant die Liquidität dennoch brutto, weil die Erstattung zeitlich versetzt erfolgt.

Der Bauherr kann wählen, worauf sich Abschläge stützen. Die VOB/B lässt Abschläge auf Antrag oder zu vereinbarten Zeitpunkten zu. In der Praxis stehen sich zwei Modelle gegenüber.

Ein Zahlungsplan nach Abschnitten schützt den Bauherrn nur, wenn die Raten dem Wert folgen. Liegen frühe Raten über dem Wert der erbrachten Leistung, finanziert der Bauherr den Unternehmer vor. Bei einer Insolvenz oder Kündigung ist dieser Vorlauf das Geld, das er am ehesten verliert. Die Abschnitte sollten deshalb prüfbar beschrieben sein und die Raten konservativ bemessen werden.

Für den Verbraucher begrenzt das Gesetz die Abschläge. Beim Verbraucherbauvertrag darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen, und bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten (§ 650m BGB). Einzelheiten behandelt der Beitrag Der private Bauherr: Verbraucherbauvertrag, Bauträger und Budget.

Strittige Nachträge können schon vor der Einigung Geld kosten. Hat der Bauherr eine Änderung nach § 650b Abs. 2 BGB angeordnet und haben sich die Parteien nicht über die Höhe der Mehrvergütung geeinigt, kann der Unternehmer bei der Berechnung der Abschläge „80 Prozent einer in einem Angebot“ nach § 650b Abs. 1 Satz 2 ausgewiesenen Mehrvergütung ansetzen (§ 650c Abs. 3 BGB), solange keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Die nach Abs. 1 und 2 berechnete Mehrvergütung wird dann erst nach der Abnahme fällig. Zahlt der Bauherr zu viel, ist die Überzahlung mit Zinsen zurückzugewähren.

Für das Budget bedeutet das: Ein strittiger Nachtrag erscheint zuerst in der Liquidität und erst später in der Endabrechnung. Die Kostenprognose führt ihn deshalb mit seinem wahrscheinlichen Betrag, die Liquiditätsplanung mit 80 Prozent des Angebots. Das Verfahren der Anordnung und die Vergütung behandelt der Beitrag Änderungen anordnen nach § 650b BGB, ohne das Budget zu verlieren.

Fiktives Beispiel. Ein Unternehmer bietet für eine angeordnete Änderung eine Mehrvergütung von 50.000 Euro an; der Bauherr hält 30.000 Euro für angemessen, eine Einigung kommt nicht zustande. In den Abschlag kann der Unternehmer 80 Prozent von 50.000 Euro, also 40.000 Euro, einstellen. Stellt sich später heraus, dass 30.000 Euro geschuldet sind, sind 10.000 Euro mit Zinsen zurückzuzahlen. Bis dahin sind die 40.000 Euro abgeflossen.

Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die noch nicht gezahlte vereinbarte Vergütung verlangen (§ 650f Abs. 1 BGB). Dazu gehören Nebenforderungen, „die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind“. Die Sicherheit erstreckt sich auch auf Vergütungen, die in Zusatzaufträgen vereinbart sind.

Nicht jeder Bauherr ist betroffen. Nach § 650f Abs. 6 gilt die Vorschrift nicht, wenn der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist (über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist), und nicht, wenn er Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i oder einen Bauträgervertrag handelt.

Betroffen ist damit vor allem der private gewerbliche Bauherr. Für ihn ist die Bauhandwerkersicherung eine Budgetfrage: Stellt er die Sicherheit über eine Bank, entstehen Kosten, und sie belastet seinen Kreditrahmen. Beides gehört als eigene Zeile in das Gesamtbudget, nicht in die Baukosten.

Fiktives Beispiel zur Höhe. Beträgt die vereinbarte, noch nicht gezahlte Vergütung 800.000 Euro, werden Nebenforderungen mit 10 Prozent, also 80.000 Euro, angesetzt; das zu sichernde Volumen beträgt 880.000 Euro. Kommt ein Zusatzauftrag über 100.000 Euro hinzu, wächst es um 110.000 Euro auf 990.000 Euro.

Über die gesetzlich geregelten Fälle hinaus erhält der Bauherr Sicherheiten nur, wenn der Vertrag sie vorsieht. Die gesetzlichen Regeln zum Einbehalt bei Mängeln (§ 632a BGB) und die Sicherheit beim Verbraucherbauvertrag (§ 650m BGB) gelten ohne Vereinbarung. Vertragserfüllungs- und Mängelsicherheiten im gewerblichen Bereich sind dagegen Vereinbarungssache; ihre Höhe und Form sollten im Vertrag ausdrücklich geregelt werden. Die VOB/B enthält dazu eigene Bestimmungen, deren Einzelheiten hier nicht dargestellt sind.

Für das Budget gilt: Ein Sicherheitseinbehalt verringert die Liquiditätsbelastung, nicht die Kosten. Er wird nach den vertraglichen Bedingungen ausgezahlt, und das Budget muss ihn bis dahin als Verbindlichkeit führen.

Die Schlusszahlung wird erst mit zwei Voraussetzungen fällig (§ 650g Abs. 4 BGB): Der Besteller hat das Werk abgenommen, oder die Abnahme ist entbehrlich, und der Unternehmer hat „eine prüffähige Schlussrechnung“ erteilt. Prüffähig ist sie, wenn sie „eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen“ enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist.

Die 30-Tage-Frist ist eine Falle für den Bauherrn, der nicht reagiert. Die Schlussrechnung gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat. Wer die Schlussrechnung liegen lässt, verliert den Einwand fehlender Prüffähigkeit. Die Wirkungen der Abnahme behandelt der Beitrag zur Abnahme und ihren Wirkungen.

Der Zahlungsplan gehört in die Vergabeunterlagen, nicht in das Gespräch nach dem Zuschlag. Zu regeln sind: Grundlage der Abschläge (Aufmaß oder Abschnitte), Inhalt der Aufstellung, Prüffristen der Bauüberwachung, Umgang mit Materialvorauszahlungen, Sicherheiten beider Seiten und die Form der Schlussrechnung. Diese Entscheidungen gehören in die Vergabe, die der übergeordnete Beitrag Vergeben, ohne das Budget zu verlieren beschreibt.