Vier Beteiligte, vier Verträge
Jeder Beteiligte wird an drei Fragen gemessen: was er für die Kosten tun muss, auf welcher Grundlage, und was er nicht gewährleistet. Die Tabelle dient als Prüfraster vor der Vertragsunterzeichnung.
| Beteiligter | Auftrag für die Kosten | Grundlage | Was er nicht gewährleistet | Unabhängigkeit |
|---|---|---|---|---|
| Architekt | im Programm und im Budget planen; bei der Wahl der Unternehmen unterstützen | Großherzogliche Verordnung vom 17. Juni 1992, Art. 8, 9, 13; Vertrag | den Preis, den die Unternehmen anbieten | Unvereinbarkeit mit dem Unternehmerberuf (Art. 4 und 5) |
| Beratender Ingenieur | dieselben Pflichten für seinen Planungsanteil (Tragwerk, Technik) | dieselbe Verordnung; Vertrag | die Kosten der Lose, die er nicht plant | dieselbe Unvereinbarkeit |
| Baukostenplaner | schätzen, gegenschätzen, Preisverzeichnisse, Angebote und Abrechnungen prüfen | Auftragsvertrag | eine Schätzung, die genau dem Angebotspreis entspricht | im Vertrag festzulegen |
| Projektsteuerer | organisieren, Termine planen, Entscheidungen vorbereiten und dokumentieren | Auftragsvertrag | die Kosten selbst | im Vertrag festzulegen |
Der Architekt: im Budget planen
Die erste Pflicht ist eine Formpflicht: ein schriftlicher Vertrag. Nach Art. 8 der Großherzoglichen Verordnung vom 17. Juni 1992 über die Berufspflichten der Architekten und beratenden Ingenieure gilt: „pour toute mission, une convention doit être rédigée par écrit et signée par les deux parties, au plus tard lorsque la mission a été définie“. Erst in diesem Vertrag (convention) wird das Budget belastbar.
Die zweite ist eine inhaltliche Pflicht: im Budget bleiben. Art. 9 verlangt Projekte, „qui restent dans les limites du programme fixé dans la mission et du budget qui en découle, conformément à la convention conclue entre parties“. Jede wichtige Programmänderung während der Planung oder der Ausführung erfordert eine Zusatzvereinbarung (convention additionnelle), „qui en mentionnera l'incidence financière“. Die Pflicht gilt also für das schriftliche Budget; ein mündliches oder undatiertes Budget lässt sich kaum geltend machen.
Die dritte betrifft die Ausschreibung. Der Architekt unterstützt den Bauherrn bei der Wahl der Beteiligten „en vue de la réalisation du projet dans les meilleurs conditions de prix et de qualité“ (Art. 13); bei einer Vergabe achtet er auf „l'égalité de chance des concurrents, tout en assistant le maître de l'ouvrage“ (Art. 14). Baut der Bauherr, um zu verkaufen, verlangt Art. 12 zusätzlich, die berechtigten Interessen der Nutzer und künftigen Erwerber zu wahren, was bestimmte Sparentscheidungen beeinflussen kann.
Was er nicht gewährleistet: den Angebotspreis. Der Architekt schätzt, die Unternehmen kalkulieren. Übersteigt die Abweichung das, was der Vertrag zulässt, behandelt der Beitrag zur Budgetüberschreitung durch den Architekten die Möglichkeiten des Bauherrn; eine bezifferte Toleranz wurde in den gelesenen luxemburgischen Texten und Entscheidungen nicht festgestellt.
Die Einschaltung eines Architekten ist teilweise Pflicht. Fälle und Inhalt der Unterlagen gehören zur Baugenehmigung: siehe den Beitrag den Genehmigungsantrag zusammenstellen. Die betroffenen Berufe und die Lage im Ausland niedergelassener Beteiligter stellt der Beitrag über die betroffenen Bauberufe dar.
Der beratende Ingenieur: dieselbe Verordnung, anderer Umfang
Die Verordnung von 1992 gilt für Architekten und beratende Ingenieure in denselben Worten. Auch der beratende Ingenieur schuldet einen schriftlichen Vertrag (Art. 8) und Projekte im Budget (Art. 9); er unterliegt derselben Unvereinbarkeit mit dem Unternehmerberuf.
Sein Gewicht für das Budget wird oft unterschätzt. Tragwerk, Gründung, technische Gebäudeausrüstung und Energieeffizienz tragen einen großen Teil der Kosten, und ihre Entscheidungen fallen manchmal spät. Der Bauherr sollte verlangen, dass die Schätzung des Ingenieurs zum selben Preisstand und in derselben Gliederung erstellt wird wie die des Architekten, damit sich beide ohne Lücke und ohne Doppelzählung addieren.
Ist der Ingenieur Unterauftragnehmer des Architekten, hat der Bauherr nur mit dem Architekten einen Vertrag; ist er direkt beauftragt, sind zwei Verträge abzustimmen. In beiden Fällen gilt Art. 15: bei Zusammenarbeit zwischen Mitgliedern werden Rollen, Verantwortlichkeiten, Versicherungen und Vergütungen schriftlich festgelegt.
Die Unabhängigkeit: was die Verordnung schützt
Die Unvereinbarkeit ist im Grundsatz absolut. Die selbständige Ausübung ist „toujours incompatible avec la profession d'entrepreneur de tous travaux de construction“, weder unmittelbar noch über eine Mittelsperson (Art. 4 und 5). Der Planer kann also nicht selbst als Unternehmer Partei der Bauaufträge sein, die er plant.
Unabhängigkeit ist keine Genauigkeit. Sie schließt den Interessenkonflikt aus, nicht den Schätzfehler und nicht den Optimismus eines Vorentwurfs. Darin liegt der Zweck einer Prüfung durch einen Dritten, beschrieben im Beitrag über die unabhängige Gegenschätzung.
Bei den Honoraren ist Art. 19 zusammen mit der Entscheidung von 2024 zu lesen. Art. 19 der Verordnung untersagt den Mitgliedern, an Ausschreibungen teilzunehmen, die den Preis ihrer Leistungen in Wettbewerb stellen; in den mit der Entscheidung Nr. 2024-E-01 der Wettbewerbsbehörde (Autorité de la concurrence) für verbindlich erklärten Zusagen hat sich die Kammer der Architekten und beratenden Ingenieure (OAI) jedoch verpflichtet, auf dieser Grundlage kein Disziplinarverfahren einzuleiten, und ihre Mitglieder daran erinnert, dass sie ihre Honorare mit öffentlichen Bauherren frei aushandeln können.
Der Baukostenplaner: ein Auftrag, der geschrieben werden muss
Eine eigene Regelung für den Baukostenplaner wurde in den gelesenen Texten nicht festgestellt. Die Bezeichnung stammt aus dem Fachdeutsch; die luxemburgischen Texte sind französisch, der französische Begriff lautet „économiste de la construction“. Der Titel allein gewährleistet weder eine Ausbildung noch eine Versicherung noch Unabhängigkeit: diese Punkte werden geprüft und im Vertrag festgehalten.
Sein Auftrag gliedert sich in datierte Leistungen. Schätzung je Phase (Skizze, Vorentwurf, Entwurf), Gegenschätzung, Prüfung von Aufmaß und Preisverzeichnis vor der Ausschreibung, Angebotsauswertung, Verfolgung der Endkostenprognose, Vorbereitung der Schlussabrechnung. Jede Leistung nennt ihre Grundlage (Pläne welchen Datums), ihren Preisstand, ihren Umfang (nur Bauleistungen oder Gesamtkosten) und die erwartete Genauigkeit.
Bei öffentlichen Aufträgen zählen zwei Klauseln. Erstens kann seine Schätzung als Grundlage des Kostenvoranschlags (devis) des öffentlichen Auftraggebers (pouvoir adjudicateur) dienen, den den Bietern mitzuteilen verboten ist (Großherzogliche Verordnung vom 8. April 2018, Art. 45 (5)): der Vertrag muss daher Vertraulichkeit vorschreiben. Zweitens kann die Angebotsprüfung Sachverständige hinzuziehen (Art. 80 (1)): der Auftrag muss sagen, ob und wie der Baukostenplaner in dieser Phase mitwirkt.
Seine Unabhängigkeit wird vertraglich vereinbart. Mangels festgestellter gesetzlicher Unvereinbarkeit kann der Bauherr eine Erklärung verlangen, dass keine Verbindung zu den angefragten Unternehmen besteht, und ihm untersagen, für diese am selben Vorhaben zu arbeiten.
Der Projektsteuerer: organisieren, ohne zu entscheiden
Auch der Projektsteuerer hat keinen festgestellten eigenen gesetzlichen Status. Der Begriff beschreibt eine Aufgabe, keinen Berufsstand: Terminplan, Informationsfluss, Vorbereitung der Entscheidungen, Führung der Kostenübersicht, Protokolle.
Der kritische Punkt ist die Grenze seiner Vollmacht. Darf er eine Programmänderung freigeben, einen Preis annehmen, einen Nachtrag (avenant) unterschreiben? Ohne schriftliche Vollmacht mit Gegenstand und Obergrenze muss die Antwort nein lauten: er bereitet vor, der Bauherr unterschreibt. Eine zu weite Vollmacht verlagert die Budgetentscheidung, ohne dass der Bauherr es bemerkt.
Die Zusammenarbeit schriftlich regeln
Der Bauherr legt die Aufteilung am besten selbst fest, statt sie aus getrennten Verträgen abzuleiten.
| Frage | Festzuhaltende Antwort | Wo |
|---|---|---|
| Wer führt die maßgebliche Schätzung? | ein einziger benannter Beteiligter | Verträge aller Beteiligten |
| Welcher Preisstand, welche Gliederung? | für alle Schätzungen gemeinsam | Verträge und Leistungsbeschreibung der Aufträge |
| Wer meldet eine Überschreitung, und wann? | in jeder Phase, schriftlich, mit Ursachen | Verträge |
| Wer dokumentiert Programmänderungen? | bezifferte Zusatzvereinbarung (Art. 9) | Architektenvertrag |
| Wer darf eine Ausgabe eingehen? | der Bauherr oder ein schriftlich und betragsmäßig begrenzt Bevollmächtigter | Vollmacht |
Versicherungen und Haftung
Die zehnjährige Haftung deckt nicht das Budget. Art. 1792 des Code civil macht Architekten, Unternehmer und andere Personen, die mit dem Bauherrn („maître de l'ouvrage“) durch einen Werkvertrag (louage d'ouvrage) verbunden sind, 10 Jahre lang verantwortlich, wenn das Bauwerk infolge eines Baumangels untergeht. Die Einhaltung des Budgets richtet sich dagegen nach dem Vertrag. Die Versicherungen, deren Pflichtcharakter hier nicht geprüft wurde, behandelt der Beitrag über Versicherungen und Haftung: von jedem Beteiligten die Bescheinigung und den Deckungsumfang verlangen.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regeln zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Rechtsberatung noch die Prüfung des Einzelfalls.