Die unabhängige Gegenschätzung

Es ist eine zweite, unabhängig erstellte Schätzung auf Grundlage derselben Pläne, desselben Programms und desselben Preisstands wie die zu prüfende Schätzung. Der Verfasser übernimmt nicht die Zahlen des Architekten: Er ermittelt die Mengen selbst, setzt eigene Preise an und vergleicht anschließend.

Sie unterscheidet sich von der bloßen Durchsicht. Eine Durchsicht prüft die Stimmigkeit eines vorhandenen Dokuments (Summen, fehlende Positionen, Einheiten). Eine Gegenschätzung baut die Zahl neu auf. Sie kostet mehr, aber nur sie erlaubt die Aussage, ob die ursprüngliche Schätzung vorsichtig, realistisch oder optimistisch ist.

Sie unterscheidet sich auch von einer Preisanfrage. Unternehmen vor Vorliegen vollständiger Unterlagen nach Preisen zu fragen, ergibt unverbindliche Zahlen, oft ohne gemeinsame Grundlage; im öffentlichen Auftrag bieten solche Zahlen keine verlässliche Grundlage für den Kostenvoranschlag.

Eine Gegenschätzung ist nur sinnvoll, wenn ihr Ergebnis noch eine Entscheidung ändern kann.

Zeitpunkt	Frage, die sie beantwortet	Entscheidung, die sie stützt
Ende des Vorentwurfs	Bleibt das Projekt im Budget des Vertrags?	Projekt oder Programm vor der Detailplanung anpassen
Vor der Ausschreibung	Sind die Unterlagen vollständig und ist der Kostenvoranschlag realistisch?	ausschreiben, korrigieren oder abwägen, bevor die Preise feststehen
Vor Unterzeichnung eines größeren privaten Auftrags	Steht das gewählte Angebot im Verhältnis zu den Leistungen?	verhandeln, den Umfang verringern oder bewusst unterzeichnen
Vor einem Gemeinderatsbeschluss	Ist die dem Gemeinderat vorgelegte Schätzung belastbar?	das endgültige Detailprojekt genehmigen oder überarbeiten lassen

Für eine Gemeinde ist der letzte Fall der heikelste. Der Gemeinderat (conseil communal) genehmigt das endgültige Detailprojekt (großherzogliche Ausführungsverordnung vom 8. April 2018, Art. 146), und jede spätere wesentliche Abweichung muss vom Gemeinderat und von der Aufsichtsbehörde genehmigt werden (Art. 147). Eine schwache, vom Gemeinderat genehmigte Schätzung zwingt später dazu, erneut vor ihn zu treten.

Der Verfasser muss die Kompetenz haben zu schätzen und darf am Ergebnis kein Interesse haben. In der Praxis ist das ein beratender Ingenieur (ingénieur-conseil), ein Baukostenplaner (économiste de la construction) oder ein Ingenieurbüro. Für den beratenden Ingenieur ist die selbständige Ausübung mit dem Beruf des Bauunternehmers unvereinbar (großherzogliche Verordnung vom 17. Juni 1992, Art. 4 und 5).

Für den Baukostenplaner wurde in den gelesenen Texten kein eigener gesetzlicher Status ermittelt. Er wird über seinen Auftrag beschrieben, den der Vertrag festlegt. Der Bauherr prüft daher selbst, was die Unabhängigkeit sichert: keine Verbindung zu den angefragten Unternehmen und zum Planungsteam, vergleichbare Referenzen, eine beschriebene Methode. Die jeweiligen Rollen der Beteiligten auf Seiten des Bauherrn beschreibt der Beitrag über Architekt, beratenden Ingenieur, Baukostenplaner und Projektsteuerer.

Der Vergleich betrifft fünf Elemente, immer in derselben Reihenfolge. Die ersten beiden werden geklärt, bevor auch nur ein Preis verglichen wird:

• Der Umfang. Decken beide Schätzungen dasselbe ab: nur Bauleistungen oder Gesamtkosten, Außenanlagen, Abbruch, Anschlüsse, MwSt.? Eine Abweichung im Umfang ist keine Preisabweichung.
• Der Preisstand. Zwei Schätzungen mit unterschiedlichem Datum lassen sich erst vergleichen, wenn sie auf denselben Stand gebracht sind. Die öffentlichen Quellen, mit denen sich Preise und ihre Entwicklung einordnen lassen, beschreibt der Beitrag über die amtlichen Quellen.
• Die Mengen. Hier liegt oft der Großteil der Abweichung. Eine andere Messmethode (Brutto- oder Nettoflächen, Abzug von Öffnungen, Längen) genügt, damit zwei Summen auseinanderlaufen.
• Die Einheitspreise. Bei gleichen Mengen wird die Preisabweichung Position für Position gelesen. Eine auf wenige große Positionen konzentrierte Abweichung ist aufschlussreicher als eine verteilte.
• Die vergessenen Positionen. Das ist der häufigste Ertrag einer Gegenschätzung: Eine in der ursprünglichen Schätzung fehlende Position sieht man nicht beim Durchlesen, sondern beim Neuaufbau.

Die Gliederung nach Positionen erleichtert die gesamte Arbeit: Sie beschreibt der Beitrag über den Aufbau einer Schätzung nach Positionen. Im Stadium der Ausschreibungsunterlagen erfolgt der Vergleich am Preisverzeichnis, nach der Methode des Beitrags über die Prüfung eines Preisverzeichnisses vor der Ausschreibung.

Festgestellte Abweichung	Wahrscheinliche Lesart	Weiteres Vorgehen
Abweichung bei den Mengen konzentriert	andere Messmethode oder andere Lesart der Pläne	beide Massenermittlungen für die betroffenen Positionen gegenüberstellen
Abweichung bei wenigen Einheitspreisen konzentriert	andere Preis- oder Technikannahme	vom Architekten die Begründung dieser Preise verlangen
Positionen fehlen in einer der beiden Schätzungen	Versäumnis oder unklar abgegrenzter Umfang	Schätzung ergänzen und Ausschreibungsunterlagen prüfen
Verteilte Abweichung, alle Positionen etwas teurer	allgemeines Preisniveau oder anderer Preisstand	Datum prüfen, dann die Preisbasis jeder Schätzung
Geringe Abweichung	beide Schätzungen stimmen überein	die Entscheidung hängt am Budget, nicht an der Schätzung

Fiktives Beispiel zur Veranschaulichung. Die Schätzung des Architekten beläuft sich auf 1 800 000 € ohne MwSt., die Gegenschätzung auf 2 050 000 € ohne MwSt., bei gleichem Preisstand: Die Abweichung beträgt 250 000 €. Aufgeschlüsselt ergeben sich 150 000 € aus den Mengen (Fassaden in der Gegenschätzung als Abwicklungsfläche gemessen), 60 000 € aus Positionen, die in der ursprünglichen Schätzung fehlen (Anschlüsse und Außenanlagen), und 40 000 € aus Einheitspreisen im Rohbau. Der Großteil der Abweichung liegt also nicht bei den Preisen: Das Gespräch mit dem Architekten betrifft zuerst die Fassadenmassen und den Umfang.

Übereinstimmung ist keine Gewissheit. Zwei nahe beieinanderliegende Schätzungen auf unvollständigen Plänen teilen dieselben Unbekannten. Sie besagen, dass die Zahl zum beschriebenen Projekt passt, nicht dass die Angebote sie bestätigen werden.

Die Gegenschätzung kann als Grundlage des Kostenvoranschlags (devis) des öffentlichen Auftraggebers (pouvoir adjudicateur) dienen. Der Voranschlag unterliegt dann derselben Vertraulichkeitsregel: „Il est interdit de porter à la connaissance des soumissionnaires le devis que les pouvoirs adjudicateurs ont établi pour l'exécution de l'entreprise totale ou de certaines parties de l'entreprise seulement“ (großherzogliche Ausführungsverordnung, Art. 45 (5)). Oberhalb der EU-Schwellenwerte darf die Bekanntmachung lediglich den geschätzten Gesamtwert angeben, nicht den Voranschlag selbst.

Nach der Öffnung kann die Prüfung der Angebote auf Sachverständige zurückgreifen. Die Verordnung sieht vor, dass die Angebote insbesondere „quant au bien-fondé des prix et quant à l'exactitude des calculs“ geprüft werden, mit möglicher Hinzuziehung von Sachverständigen (Art. 80 (1)). Eine detaillierte Gegenschätzung liefert dann ein Raster, um die eingereichten Preise Position für Position zu lesen.

Verhandeln erlaubt sie nicht. Im offenen oder nichtoffenen Verfahren darf sich der öffentliche Auftraggeber nach der Öffnung nicht mit den Bietern über eine Änderung ihrer Preise verständigen (Art. 85). Ihr Nutzen liegt davor, in der Qualität von Voranschlag und Unterlagen.

Die Qualität der Antwort hängt von der Genauigkeit der Anfrage ab. Dem Dritten genau die Unterlagen der zu prüfenden Schätzung übergeben (Pläne, Programm, Baubeschreibung, gegebenenfalls Preisverzeichnis), mit ihrem Planstand. Den anzusetzenden Preisstand und den Umfang festlegen (nur Bauleistungen oder Gesamtkosten, ohne MwSt.). Eine Darstellung nach Positionen verlangen, die mit denen der ursprünglichen Schätzung übereinstimmen, mit Preisannahmen und Messmethode. Eine Frist vorsehen, die zur anstehenden Entscheidung passt.

Den Architekten zu informieren ist kein Zeichen von Misstrauen. Die Gegenschätzung nützt mehr, wenn beide Verfasser ihre Zahlen anschließend bei den abweichenden Positionen abgleichen können.

Sie ersetzt weder die Schätzung des Architekten noch seine Verantwortung. Der Architekt bleibt verpflichtet, Projekte innerhalb von Programm und Budget vorzulegen (Verordnung von 1992, Art. 9); die Gegenschätzung belegt eine Abweichung, sie überträgt diese Pflicht nicht auf den Dritten.

Sie entscheidet nicht. Bestätigt sie, dass die Schätzung das Budget übersteigt, folgt die Abwägung, die der Beitrag über die Schätzung über dem Budget vor der Ausschreibung beschreibt. Zeigt sie, dass die Schätzung zu hoch ist, erlaubt das noch nicht, den Kostenvoranschlag ohne Begründung zu senken.