Die Freiheit und was sie kostet, wenn sie nicht gehalten wird
Kein Text schreibt dem privaten Bauherrn eine Bekanntmachung, eine Bewerberzahl oder ein Verhandlungsverbot vor. Er kann ein Unternehmen oder mehrere anfragen, über Preise sprechen, die Unterlagen nach einer ersten Abgabe ändern und neue Angebote einholen. Das ist der wesentliche Unterschied zum öffentlichen Auftrag, in dem nach der Öffnung außerhalb des Verhandlungsverfahrens nicht über Preise verhandelt werden darf.
Die Kehrseite dieser Freiheit ist der Verlust der Vergleichbarkeit. Eine mit jedem Unternehmen getrennt und auf unterschiedlicher Grundlage geführte Verhandlung erzeugt Preise, die sich nicht mehr vergleichen lassen: eines hat eine Position gestrichen, das andere ein Fabrikat geändert, das dritte die Frist verlängert. Der Bauherr glaubt, das günstigste zu wählen; oft wählt er das unvollständigste. Was Angebote vergleichbar macht, behandelt der Beitrag Was zwei Angebote vergleichbar macht.
Der Architekt hat hier eine festgelegte Rolle. Die großherzogliche Verordnung vom 17. Juni 1992 über die Berufsordnung der Architekten und beratenden Ingenieure sieht vor, dass sie den Bauherrn (maître de l'ouvrage) bei der Wahl der Beteiligten unterstützen, „en vue de la réalisation du projet dans les meilleurs conditions de prix et de qualité“, also im Hinblick auf die besten Preis- und Qualitätsbedingungen (Art. 13). Ihre Unabhängigkeit von den Unternehmen sichert die Unvereinbarkeit ihres Berufs mit dem des Bauunternehmers (Art. 4 und 5). Entscheidung und Unterschrift bleiben beim Bauherrn.
Anfragen: eine Unterlage, eine Grundlage, ein Datum
Die private Anfrage wird vorbereitet wie eine öffentliche Ausschreibung, ohne deren Formvorschriften. Eine einheitliche Unterlage für alle Unternehmen (Pläne, Beschreibung, Preisverzeichnis oder verlangte Preisaufgliederung), ein gemeinsamer Abgabetermin, von Anfang an angekündigte Vertragsbedingungen: Preisform, Preisgleitklausel oder Festpreis, Zahlungsplan, Frist.
Eine Preisaufgliederung zu verlangen ist die beste Investition der Anfrage. Ein Gesamtpreis ohne Einzelheiten erlaubt weder den Vergleich Position für Position noch die spätere Bewertung einer Änderung nach oben oder unten. Eine Aufgliederung nach Gewerken oder Positionen gibt dem Bauherrn die Grundlage jeder späteren Diskussion.
Die Vergabeform wird vor der Anfrage entschieden. Ein Generalunternehmer, der alle Gewerke koordiniert, oder Unternehmen je Gewerk verlangen weder dieselben Unterlagen noch dieselbe Begleitung; die Budgetwirkung dieser Wahl behandelt der Beitrag Generalunternehmer oder Einzelvergabe.
Verhandeln, ohne die Grundlage zu verlieren
Sinnvoll verhandeln heißt, den Inhalt ebenso zu verhandeln wie den Preis. Eine missverstandene Leistung präzisieren, eine Option streichen oder verschieben, eine vom Unternehmen vorgeschlagene Variante annehmen, eine preistreibende Frist anpassen: diese Hebel wirken dauerhaft. Ein Nachlass ohne inhaltliche Änderung verlagert sich oft auf die Ausführungsqualität oder auf Nachtragsforderungen.
Jede Änderung der Unterlagen aus der Verhandlung geht an alle noch beteiligten Unternehmen. Wird die Variante eines Unternehmens zur Grundlage, müssen die anderen dasselbe kalkulieren können. Sonst ist die zweite Abgabe nicht mit der ersten vergleichbar, und die Wahl beruht auf unterschiedlichen Angeboten.
Jede Fassung wird dokumentiert. Eine Übersicht der aufeinanderfolgenden Angebote (Datum, Fassung der Unterlagen, Gesamtpreis, geänderte Positionen) vermeidet Verwechslungen und belegt bei der Unterzeichnung, was im gewählten Preis enthalten ist.
| Schritt | Was der Bauherr tut | Schriftliche Spur |
|---|---|---|
| Anfrage | übergibt eine einheitliche Unterlage mit Preisform und Bedingungen | datierte und nummerierte Unterlage |
| Auswertung | vergleicht Position für Position, hält Abweichungen und Vorbehalte fest | Vergleichsübersicht |
| Verhandlung | bespricht Inhalt und Preis, gibt jede Änderung an alle weiter | Protokolle, geänderte Unterlage |
| Letzte Abgabe | erhält Angebote auf derselben Fassung der Unterlage | datierte Angebote mit Angabe der Fassung |
| Unterzeichnung | unterschreibt einen Vertrag, der die gewählte Fassung übernimmt | Vertrag, Pläne und Beschreibung als Anlage |
Die Preisform wählen
Der luxemburgische Code civil lässt die Wahl. Der Unternehmer kann nur seine Arbeit oder auch das Material liefern (Art. 1787). Bei einem Werk aus mehreren Teilen oder nach Maß kann die Prüfung teilweise erfolgen und gilt für die bezahlten Teile als erfolgt, wenn der Bauherr im Verhältnis zum ausgeführten Werk zahlt (Art. 1791). Der Pauschalvertrag folgt Artikel 1793.
Pauschalpreis oder Preise nach Mengen: jede Form verteilt das Risiko anders. Beim Pauschalvertrag trägt das Unternehmen das Mengenrisiko des vereinbarten Plans; beim Mengenvertrag zahlt der Bauherr die tatsächlich ausgeführten Mengen. Die Wahl behandelt der Beitrag Mengen- und Pauschalvertrag; hier geht es nur um die Voraussetzungen eines Pauschalvertrags, der das Budget wirklich schützt.
Einen schützenden Pauschalvertrag unterschreiben
Artikel 1793 des Code civil setzt den Rahmen. Hat ein Architekt oder Unternehmer den Bau eines Gebäudes zum Pauschalpreis nach einem mit dem Grundeigentümer festgelegten und vereinbarten Plan übernommen, kann er keine Preiserhöhung verlangen, weder wegen gestiegener Lohn- oder Materialkosten noch wegen Änderungen oder Erweiterungen des Plans, „si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire“, also wenn diese Änderungen nicht schriftlich genehmigt und ihr Preis nicht mit dem Eigentümer vereinbart wurde.
Der Schutz setzt einen „arrêté et convenu“, also festgelegten und vereinbarten Plan voraus. Unvollständige Pläne bei Unterzeichnung, auf später verschobene Entscheidungen (Ausbau, Ausstattung, Optionen), eine Beschreibung mit Positionen „noch festzulegen“: jede dieser Lücken wird zu einer Änderung, und jede schriftlich genehmigte Änderung mit vereinbartem Preis ist ein berechtigter Nachtrag (supplément). Der Pauschalvertrag überträgt dem Unternehmen nicht das Risiko einer unvollständigen Beschreibung; er fixiert den Preis des Beschriebenen.
Drei Prüfungen vor der Unterzeichnung. Sind die dem Vertrag beigefügten Pläne und Beschreibungen jene, auf deren Grundlage der Preis abgegeben wurde? Sind die offenen Positionen aufgelistet, mit Reservebetrag oder vereinbartem Einheitspreis? Sind die in der Verhandlung gewählten Optionen in die unterzeichnete Unterlage übernommen?
Der Bauherr behält einen Ausstieg, der teuer ist. Artikel 1794 erlaubt ihm, den Pauschalvertrag durch seinen bloßen Willen zu kündigen, auch nach Baubeginn, gegen Entschädigung des Unternehmers für alle Ausgaben, alle Arbeiten und alles, was er bei diesem Auftrag hätte verdienen können. Das ist eine zu beziffernde Option, keine Einsparung. Zum Prüfdatum wurde kein Text festgestellt, der diese Artikel reformiert.
Die vor der Unterzeichnung zu schreibenden Klauseln
Das Änderungsverfahren. Jede Änderung wird schriftlich und nummeriert beantragt, das Unternehmen gibt einen Mehr- oder Minderpreis ab, dann genehmigt der Bauherr schriftlich die Änderung und ihren Preis, vor der Ausführung. Das ist die praktische Anwendung der beiden Voraussetzungen des Artikels 1793, ausgeführt im Beitrag Nachträge im privaten Pauschalvertrag.
Die Preisklausel. Beim Pauschalvertrag schließt Artikel 1793 aus, dass gestiegene Lohn- oder Materialkosten allein einen Nachtrag rechtfertigen. Wollen die Parteien einen anpassbaren Preis, muss er geschrieben werden: Formel, Indizes, Basisdatum. Andernfalls ist der Preis für das im Plan Beschriebene fest.
Der Zahlungsplan. Abschlagszahlungen richten sich nach überprüfbaren Baufortschritten, nicht nach einem Kalender; der Restbetrag wird an die Abnahme gebunden. Eine Abschlagszahlung vor der entsprechenden Leistung ist ein Liquiditätsrisiko für den Bauherrn.
Die Verbindung zum Architektenauftrag. Eine wesentliche Programmänderung während Planung oder Ausführung erfordert beim Architekten eine Zusatzvereinbarung (convention additionnelle), die ihre finanzielle Auswirkung nennt (Verordnung vom 17. Juni 1992, Art. 9). Dieselbe Änderung hinterlässt also zwei Spuren: Genehmigung und Preis beim Unternehmen, Zusatzvereinbarung beim Architekten.
Die Kosten einer Wohnung einschließlich MwSt.
Bei einer Wohnung hängt das Budget einschließlich MwSt. auch von einem steuerlichen Schritt vor den Arbeiten ab. Der anwendbare MwSt.-Satz setzt eine vorherige Genehmigung voraus; Voraussetzungen und Satz behandelt der Beitrag Die Wohnungs-Mehrwertsteuer. Der Vertrag muss klar sagen, ob die Preise ohne oder mit MwSt. gelten, und auf welcher Satzannahme.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regeln zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Rechtsberatung noch die Prüfung des Einzelfalls.