Nachträge im privaten Pauschalvertrag

Der Text betrifft einen bestimmten Fall: die Errichtung eines Gebäudes zum Pauschalpreis (à forfait) nach einem mit dem Grundstückseigentümer festgelegten und vereinbarten Plan („plan arrêté et convenu“). In diesem Fall kann der Architekt oder der Unternehmer keine Preiserhöhung verlangen, weder wegen gestiegener Lohn- oder Materialkosten noch wegen Änderungen oder Erweiterungen des Plans, „si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire“, also wenn diese Änderungen nicht schriftlich genehmigt und der Preis nicht mit dem Eigentümer vereinbart wurde. Der Artikel steht im Buch III, Titel VIII, Kapitel III, Abschnitt III „Des devis et des marchés“ des Zivilgesetzbuchs. Die Rechtstexte sind auf Französisch verbindlich.

Zwei Voraussetzungen müssen zusammen vorliegen, damit eine Änderung einen Nachtrag begründet: die schriftliche Genehmigung der Änderung und die Einigung über ihren Preis mit dem Eigentümer. Eines ohne das andere genügt nach dem Wortlaut nicht. Eine schriftliche Anordnung ohne Preis lässt den Streit über den Betrag offen; ein angenommener Preis ohne schriftliche Genehmigung lässt offen, wer die Änderung verlangt hat. Am sichersten werden beide auf demselben Dokument festgehalten.

Fehlt eine der Ausgangsvoraussetzungen (kein echter Pauschalvertrag, kein festgelegter Plan), greift der Schutz des Artikels nach seinem Wortlaut nicht, und die Frage des Nachtrags richtet sich nach dem Vertrag und den allgemeinen Beweisregeln.

Voraussetzung	Was sie bedeutet	Worauf der Bauherr achten sollte
Pauschalvertrag	ein Gesamtpreis für das Werk, keine auf Mengen angewandten Einheitspreise	in einem gemischten Vertrag hat nur der pauschale Teil einen Gesamtpreis
Errichtung eines Gebäudes	Vertragsgegenstand ist ein Gebäude	prüfen, ob der Vertrag das ganze Werk oder einen bestimmten Teil betrifft
Festgelegter und vereinbarter Plan	Pläne, die bei Unterzeichnung feststehen und von beiden Seiten angenommen sind	unvollständige Pläne bei Unterzeichnung schwächen den Pauschalpreis
Schriftliche Genehmigung	eine schriftliche Entscheidung des Eigentümers	eine mündliche Zusage in der Baubesprechung ersetzt sie nicht
Vereinbarter Preis	ein vom Eigentümer angenommener Betrag	vor der Ausführung festlegen: ein Preis „nach Abrechnung“ ist kein vereinbarter Preis

Es gibt nur einen Rechtsstand darzustellen. Zum Prüfdatum wurde kein Text identifiziert, der diese Artikel des Zivilgesetzbuchs reformiert: Die hier beschriebenen Regeln gelten für heute unterzeichnete Verträge.

Der Pauschalpreis deckt die Kostensteigerungen des Unternehmers. Der Text schließt ausdrücklich aus, dass höhere Lohn- oder Materialkosten einen Nachtrag rechtfertigen. Enthält der Vertrag eine Preisgleitklausel, gilt diese, und sie wird in einer eigenen Zeile der Kostenübersicht verfolgt (siehe den Beitrag dieses Themenzweigs zu Preiserhöhungen und zum Stichtag des Budgets).

Der Pauschalpreis deckt, was die festgelegten Pläne beschreiben, und nur das. Je genauer die Vertragsunterlagen, desto klarer der Umfang des Pauschalpreises. Pläne, die Entscheidungen auf später verschieben (Ausbau, Ausstattung, Optionen), erzeugen ebenso viele künftige Nachträge, die Artikel 1793 nicht verhindert, wenn sie formgerecht verlangt und angenommen werden. Der Pauschalpreis überträgt auch nicht das Risiko einer lückenhaften Beschreibung auf den Unternehmer: Der Unterschied zwischen Einheitspreis- und Pauschalvertrag und seine Folgen für die Mengen behandelt der Beitrag über Mengen- und Pauschalvertrag.

Der Pauschalpreis deckt keine vom Bauherrn gewollten Änderungen. Jede Programmänderung während der Bauzeit begründet einen berechtigten Nachtrag, sofern sie schriftlich genehmigt und ihr Preis vereinbart ist. Die Disziplin des Textes soll Änderungen nicht verhindern, sondern sie vor der Ausführung sichtbar und beziffert machen. Wie diese Arbeiten beschrieben und bewertet werden, erläutert der Beitrag über die Zusatzarbeiten.

Die beste Anwendung von Artikel 1793 ist ein schriftliches Verfahren, das vor dem ersten Bautag im Vertrag steht. Die bei Unterzeichnung zu verhandelnden Klauseln stellt der Beitrag Privater Bauvertrag: anfragen, verhandeln, pauschal abschließen vor. Ihre Wirkung auf das Budget lässt sich in vier Schritten zusammenfassen:

1. Die Anfrage. Jede Änderung, ob sie vom Bauherrn, vom Architekten oder vom Unternehmer ausgeht, erhält ein nummeriertes Änderungsblatt, das die Änderung, die betroffenen Pläne und Positionen beschreibt.
2. Die Bewertung. Der Unternehmer legt einen Preis ohne MwSt. vor, als Mehr- oder Minderkosten, mit der etwaigen Wirkung auf die Bauzeit. Minderkosten werden ebenso sorgfältig verfolgt wie Mehrkosten: Eine gestrichene und nicht abgezogene Position ist ein versteckter Nachtrag.
3. Die Entscheidung. Der Bauherr genehmigt die Änderung und nimmt den Preis schriftlich an, auf demselben Dokument. Er unterschreibt: Der Architekt berät und prüft, die Ausgabenentscheidung liegt aber beim Bauherrn, sofern keine schriftliche und begrenzte Vollmacht besteht.
4. Übertrag, dann Ausführung. Das unterzeichnete Blatt wandert in die Zeile der genehmigten Nachträge der Übersicht, die im Beitrag über die Verfolgung der Endkosten während der Bauzeit beschrieben ist; ein bewertetes, aber nicht unterzeichnetes Blatt bleibt in der Zeile der Nachträge in Verhandlung. Keine geänderte Arbeit beginnt vor der Unterschrift. Bei echter Dringlichkeit ist eine sofortige schriftliche Genehmigung, auch per E-Mail, gefolgt vom Preis innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist, besser als eine mündliche Zusage.

Unterlage	Mindestinhalt	Unterzeichner
Änderungsblatt	Nummer, Beschreibung, betroffene Pläne und Positionen, Urheber der Anfrage	Urheber der Anfrage
Preisangebot	Betrag ohne MwSt., Mehr- oder Minderkosten, Wirkung auf die Bauzeit	Unternehmer
Genehmigung	Zustimmung zur Änderung und zum Preis, Datum	Bauherr
Änderungsregister	Summe der genehmigten und der verhandelten Nachträge	Bauherr oder sein Berater

Der Text spricht für den Bauherrn, gestritten wird in der Praxis aber über den Beweis. Wer hat die Änderung verlangt, wer hat sie angenommen, zu welchem Preis: An diesen Tatsachen entscheidet sich alles. Mehrdeutige E-Mails, ein Baustellenprotokoll, das eine Änderung ohne Vorbehalt vermerkt, oder widerspruchslos bezahlte Abschläge können dem Bauherrn entgegengehalten werden. Das Zivilgesetzbuch sieht im Übrigen für ein Werk aus mehreren Teilen oder nach Maß vor, dass die Prüfung für die bezahlten Teile als erfolgt gilt, wenn der Bauherr im Verhältnis zum ausgeführten Werk zahlt (Art. 1791).

Drei Reflexe begrenzen dieses Risiko. Jede Rechnung mit einer nicht genehmigten Position sofort schriftlich beanstanden. Im Protokoll vermerken lassen, dass eine in der Besprechung erwähnte Änderung der schriftlichen Genehmigung und dem schriftlichen Preis unterliegt. Nie einen Nachtrag „zum Weiterkommen“ bezahlen, ohne ein Dokument, das den Betrag festlegt.

In der Kostenübersicht bleibt ein bestrittener Nachtrag mit seinem wahrscheinlichen Betrag stehen. Ihn zu streichen, weil Artikel 1793 dem Bauherrn recht zu geben scheint, hieße, auf den Ausgang eines Streits zu wetten.

Dieselbe Änderung wirkt oft doppelt: auf den Preis des Unternehmens und auf den Auftrag des Architekten oder beratenden Ingenieurs. Die großherzogliche Verordnung vom 17. Juni 1992 über die Berufspflichten der Architekten und beratenden Ingenieure bestimmt in Artikel 9: „Toute modification importante du programme fixé dans la convention, intervenant au cours de l'étude ou de l'exécution des travaux, doit faire l'objet d'une convention additionnelle qui en mentionnera l'incidence financière.“ Jede wesentliche Programmänderung erfordert also eine Zusatzvereinbarung (convention additionnelle), die ihre finanziellen Folgen angibt.

Für den Bauherrn ist das ein zweites Netz. Eine während der Bauzeit verlangte Programmänderung hinterlässt so zwei Spuren: Genehmigung und Preis beim Unternehmen, die Zusatzvereinbarung beim Planer. Fehlen beide, driftet das Budget, ohne dass jemand es beziffert hat. Artikel 13 derselben Verordnung erinnert daran, dass der Architekt den Bauherrn bei der Wahl der Beteiligten im Hinblick auf die Ausführung „dans les meilleurs conditions de prix et de qualité“ unterstützt: Ihn jedes Nachtragsangebot prüfen zu lassen, entspricht dieser Logik.

Der Bauherr kann den Pauschalvertrag nach eigenem Willen beenden. Artikel 1794 des Zivilgesetzbuchs lautet: „Le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l'ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise.“ Die Kündigung ist also auch nach Baubeginn möglich, gegen Ersatz aller Aufwendungen, aller Arbeiten und des entgangenen Gewinns.

Das ist ein Ausstieg, keine Einsparung. Die Kosten einer Kündigung umfassen das Ausgeführte, die eingegangenen Aufwendungen (Bestellungen, Material) und den entgangenen Gewinn auf den nicht ausgeführten Teil, dazu den Preis des Unternehmens, das das Werk fertigstellt. Bevor dieser Hebel genutzt wird, um ein abdriftendes Budget zu verlassen, ist er als eine Option unter anderen zu beziffern, neben der Programmkürzung, und zurückzustellen. Eine vertragliche Entschädigungsklausel ist in diesem Licht zu lesen.

Im öffentlichen Auftrag gilt eine andere Logik: Das Gesetz vom 8. April 2018 regelt Änderungen über Fälle und Obergrenzen, und die Durchführungsverordnung schreibt die Form des Nachtrags (avenant) vor. Siehe den Beitrag über Nachträge zu einem laufenden öffentlichen Auftrag.

Nach der Abnahme geht es nicht mehr um den Preis, sondern um die Haftung. Die zehnjährige Haftung nach Artikel 1792 und die Entlastung nach Artikel 2270 behandelt der Beitrag über die Haftung nach der Abnahme.