Drei Reserven, die nicht zu verwechseln sind
Unter dem Wort „Unvorhergesehenes“ vermischt ein Budget häufig drei Reserven unterschiedlicher Art. Wer sie trennt, weiß, wer über ihre Verwendung entscheidet und wann sie verschwinden müssen.
| Reserve | Was sie abdeckt | Wie sie sich entwickelt | Wer über ihre Verwendung entscheidet |
|---|---|---|---|
| Schätzungsunsicherheit | die mögliche Abweichung zwischen der Schätzung einer Phase und dem tatsächlichen Preis, mangels Detailtiefe | sie nimmt mit jeder Planungsphase ab, bis zu den Angeboten | der Bauherr, auf Rat des Architekten |
| Baustellenrisiken | was vor der Ausführung nicht bekannt sein konnte: Baugrund, Bestand, Leitungen, Witterung | sie bleibt bis zum Ende des Rohbaus offen und nimmt dann ab | der Bauherr, nach gemeinsamer Feststellung |
| Reserve des Bauherrn | seine eigenen Änderungen an Programm oder Ausstattung | sie wird durch Entscheidung verbraucht, nie durch Drift | allein der Bauherr |
Die erste ist kein Unvorhergesehenes im engeren Sinn. Sie misst, was man noch nicht weiß: eine Schätzung im Skizzenstadium hat nicht die Detailtiefe eines Aufmaßes im Entwurf. Sie soll verschwinden, sobald die Angebote vorliegen, denn dann ist der Preis nicht mehr geschätzt, sondern angeboten.
Die dritte ist gar kein Unvorhergesehenes. Eine vom Bauherrn gewollte Änderung ist eine Entscheidung. Auf Seiten des Architekten sieht die großherzogliche Verordnung vom 17. Juni 1992 über die Berufsethik der Architekten und beratenden Ingenieure vor, dass jede wesentliche Programmänderung Gegenstand einer Zusatzvereinbarung (convention additionnelle) ist, „qui en mentionnera l'incidence financière“ (Art. 9). Die Reserve des Bauherrn ist der Rahmen, in dem solche Zusatzvereinbarungen ohne Erhöhung des Budgets geschlossen werden können. Ihre Stellung im Architektenvertrag behandelt der Beitrag Das Budget im Architektenvertrag festhalten.
Warum hier kein Prozentsatz genannt wird
In den geprüften Quellen wurde keine amtliche luxemburgische Empfehlung gefunden, die einen Prozentsatz für die Reserve festlegt. Eine Zahl zu nennen hieße, eine Gewohnheit als Norm auszugeben.
Ein pauschaler Prozentsatz ist vor allem ein methodisches Problem. Derselbe Satz für einen Neubau auf einem untersuchten Grundstück und für die Kernsanierung eines Altbaus ergibt keinen Sinn: Die Risiken sind weder gleicher Art noch gleichen Umfangs. Ein Satz sagt auch nicht, wann die Reserve freigegeben werden kann, weil er an kein bestimmtes Risiko gebunden ist. Und ein allen bekannter Prozentsatz wird gern als verfügbar betrachtet. Die umgekehrte Methode ist belastbarer: von den bekannten Risiken des Projekts ausgehen, jedes beziffern und die Reserve als Summe dieser Beträge bilden, gegebenenfalls ergänzt um einen Spielraum für die allgemeine Schätzungsunsicherheit, der ebenfalls mit der erreichten Phase begründet wird.
Aus benannten Risiken bemessen
Ein Risikoregister genügt, sofern es geführt wird. Für jedes Risiko: die Beschreibung, die Phase, in der es ausgeräumt werden kann, der geschätzte Betrag bei Eintritt, die Maßnahme zu seiner Verringerung (Bodengutachten, Bestandsaufnahme, Vermessung) und die Person, die es verfolgt.
Fiktives Beispiel zur Veranschaulichung der Methode. Ein Bauherr legt im Vorentwurf einen Baukostenrahmen von 1 800 000 Euro ohne Mehrwertsteuer für ein neues Bürogebäude fest. Er benennt vier Risiken: noch nicht untersuchter Baugrund (60 000 Euro), Anschlüsse an die Versorgungsnetze mit unbestätigten Kosten (25 000 Euro), mögliche Auflagen der Baugenehmigung für die Außenanlagen (20 000 Euro), Mengenunsicherheit aus Vorentwurfsplänen (45 000 Euro). Die Reserve für Unvorhergesehenes beträgt 60 000 + 25 000 + 20 000 + 45 000 = 150 000 Euro. Getrennt davon legt er eine eigene Reserve von 30 000 Euro für mögliche Änderungen der Ausstattung fest.
Die Fortsetzung des Beispiels zeigt die Freigabe. Die Bodenuntersuchungen im Entwurf bestätigen einen gewöhnlichen Baugrund; das Restrisiko wird auf 15 000 Euro gesenkt, was 45 000 Euro freigibt. Die Netzbetreiber bestätigen die Anschlusskosten, die in die Schätzung übernommen werden: 25 000 Euro werden aus der Reserve gelöst und in die Schätzung überführt. Die Reserve sinkt auf 150 000 - 45 000 - 25 000 = 80 000 Euro. Über die Verwendung der freigegebenen 45 000 Euro (Budget senken, eine Ausstattung anheben, einen Spielraum behalten) entscheidet der Bauherr, und zwar schriftlich.
Die Reserve Phase für Phase freigeben
Jede Phase verringert einen Teil der Unsicherheit; die Reserve muss folgen. Die Tabelle beschreibt die vorherrschende Unsicherheit, keinen Betrag.
| Phase | Vorherrschende Unsicherheit | Was sie verringert | Entscheidung zur Reserve |
|---|---|---|---|
| Skizze | Programm und Flächen noch beweglich | schriftliches Programm, datiertes Budget | großzügige Reserve, an die großen Unbekannten gebunden |
| Vorentwurf | Mengen und Konstruktionsweisen | Bodengutachten, technische Entscheidungen | beziffertes Risikoregister |
| Entwurf | Details, Auflagen, Schnittstellen | Aufmaß, geprüftes Preisverzeichnis | Freigabe ausgeräumter Risiken |
| Ausschreibung | Preisniveau des Marktes | eingegangene Angebote | die Schätzungsreserve entfällt, die Baustellenrisiken bleiben |
| Bauzeit | Baugrund, Bestand, Koordination | Fortschritt des Rohbaus | schrittweise Freigabe, Verfolgung im Kostenbericht |
| Abnahme | Vorbehalte und Abrechnung | Schlussabrechnung | festgestellter Restbetrag |
Die Ausschreibung ist der Wendepunkt. Liegen die Angebote vor, hat der Teil der Reserve, der die Schätzungsunsicherheit abdeckt, keinen Gegenstand mehr: entweder liegen die Preise im Rahmen oder nicht. Diesen Teil zu nutzen, um zu hohe Angebote aufzufangen, verdeckt eine Überschreitung, statt sie zu behandeln. Übersteigt die Schätzung das Budget schon vor der Ausschreibung, ist eine Abwägung nötig, die der Beitrag Die Schätzung übersteigt das Budget behandelt.
Was die Reserve nicht ist
Die Reserve ist keine Nebenkostenposition. Honorare, Abgaben, Anschlüsse und andere Kosten außerhalb der Bauleistungen sind sichere Ausgaben, bei denen allenfalls die Höhe unsicher ist; sie haben eine eigene Zeile, die der Beitrag über Nebenkosten und ihr Gewicht erläutert. Wer sie in der Reserve unterbringt, leert sie vor dem ersten Spatenstich.
Die Reserve ist auch kein Kostenhebel. Ausstattungsniveau, Kompaktheit und Wahl der Systeme verändern den Preis des Projekts selbst; sie gehören zur Planung und zur Abwägung, nicht zur Reserve. Diese Faktoren behandelt der Beitrag darüber, was Baukosten verändert.
Die Reserve deckt nicht die allgemeine Preisentwicklung. Bei einem öffentlichen Auftrag sind in der Schlussabrechnung bei Überschreitung des Kostenvoranschlags (devis) oder des vereinbarten Preises die gesetzlichen Preiserhöhungen (hausses légales) gesondert anzugeben (geändertes Gesetz vom 8. April 2018 über das öffentliche Auftragswesen, Art. 47 (2)). Folgerichtig werden sie in einer eigenen Zeile des Kostenberichts verfolgt und nicht in der Reserve für Unvorhergesehenes.
Öffentlicher Auftrag: die Reserve finanziert die Nachträge
Für einen öffentlichen Auftraggeber (pouvoir adjudicateur) ist die Reserve das Geld, mit dem Änderungen des laufenden Auftrags finanziert werden. Das Gesetz von 2018 regelt diese Änderungen in Artikel 43: notwendig gewordene zusätzliche Arbeiten (travaux supplémentaires) und Umstände, die ein sorgfältiger öffentlicher Auftraggeber nicht vorhersehen konnte, jeweils begrenzt auf 50 % des Werts des ursprünglichen Auftrags je Änderung; Änderungen geringen Werts unterhalb der europäischen Schwellenwerte und unter 15 % des ursprünglichen Werts bei Bauaufträgen, als kumulierter Nettowert. Die großherzogliche Ausführungsverordnung stellt klar, dass die Änderung in Form eines Nachtrags (avenant) erfolgt (Art. 120).
Diese Obergrenzen sind rechtliche Grenzen, kein Budget. Ein nach Artikel 43 zulässiger Nachtrag kann die verfügbaren Kredite durchaus übersteigen. Es ist die mit dem Projekt beschlossene Reserve, die angibt, was der öffentliche Auftraggeber auffangen kann, ohne vor das Gremium zurückzukehren, das das Budget beschlossen hat. Für eine Gemeinde muss jede spätere wesentliche Abweichung vom detaillierten Endprojekt vom Gemeinderat (conseil communal) und von der übergeordneten Behörde (autorité supérieure) genehmigt werden (Ausführungsverordnung, Art. 147). Die Regeln zu den Nachträgen behandelt der Beitrag über Nachträge zu einem laufenden öffentlichen Auftrag.
Privater Pauschalvertrag: was die Reserve abdecken muss
Beim Pauschalvertrag (marché à forfait) kann der Unternehmer keine Preiserhöhung wegen gestiegener Lohn- oder Materialkosten verlangen, und auch nicht für Planänderungen, die nicht schriftlich genehmigt wurden und deren Preis nicht mit dem Eigentümer vereinbart ist (Code civil, Art. 1793). Die Reserve des privaten Bauherrn deckt daher vor allem, was die Pauschale nicht abdeckt: seine eigenen, genehmigten und bezifferten Änderungen und die vertraglich von der Pauschale ausgenommenen Risiken. Den Vertrag daraufhin zu lesen, was ausgenommen ist, ist der erste Schritt der Bemessung.
Die Reserve steuern
Eine einfache Regel verhindert die meisten Fehlentwicklungen: Die Reserve gehört dem Bauherrn. Weder Architekt noch Unternehmen dürfen sie ohne schriftliche Entscheidung in Anspruch nehmen. Jede Verwendung wird mit Ursache (eingetretenes Risiko, beschlossene Änderung), Betrag und Datum im Register eingetragen. Jede Freigabe ebenso.
Der Restbetrag der Reserve wird am Baufortschritt gemessen. Eine zu zwei Dritteln verbrauchte Reserve bei unvollendetem Rohbau zeigt, dass die Risiken unterschätzt wurden oder dass Programmänderungen darin untergebracht wurden. In beiden Fällen entscheidet der Bauherr: einen kommenden Posten verringern, die Reserve wieder auffüllen oder bewusst höhere Endkosten akzeptieren.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regeln zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Rechtsberatung noch die Prüfung des Einzelfalls.